城市更新是近年來我國城市發(fā)展重大的民生和發(fā)展工程。國家《“十四五”規(guī)劃及2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中明確提出要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。
城市更新已上升為國家戰(zhàn)略，從2021年開始便已經(jīng)全面推開。隨著城市更新進(jìn)程的推進(jìn)，城市建設(shè)已進(jìn)入到“精細(xì)化運(yùn)營”階段，強(qiáng)調(diào)“以人為本”，同時(shí)注重生態(tài)文明建設(shè)。在此背景之下，上海錦和集團(tuán)旗下的四大板塊業(yè)務(wù)之一的“錦和商管”自2007年成立以來，始終專業(yè)面向城市更新領(lǐng)域，致力于成為中國領(lǐng)先的商用物業(yè)全價(jià)值鏈集成服務(wù)商。
《界面會(huì)客廳》本期特別對(duì)話，邀請(qǐng)到了錦和集團(tuán)董事長郁敏珺女士，與我們一起聊聊后疫情時(shí)代城市更新賽道的潛力與趨勢(shì)。
【以下內(nèi)容為本期界面會(huì)客廳專訪實(shí)錄】
主持人（郭為中）：大家好，我是界面新聞的郭為中，今天邀請(qǐng)到了錦和商管董事長郁敏珺，一起聊聊后疫情時(shí)代城市更新賽道的潛力與趨勢(shì)。
現(xiàn)在稱您為錦和商管董事長，這個(gè)稱呼對(duì)嗎？
郁敏珺：我身兼雙職。
主持人（郭為中）：是，因?yàn)槟厦孢€有個(gè)集團(tuán)。
郁敏珺：其實(shí)城市更新，我們今天聊的這個(gè)話題，其實(shí)錦和商管是做運(yùn)營的，輕資產(chǎn)運(yùn)營公司，商管和集團(tuán)的資管是相輔相成，是有業(yè)務(wù)的支撐，和商業(yè)模式的邏輯。
主持人（郭為中）：可以理解成它是一個(gè)左右手的關(guān)系，或者是個(gè)上下游的關(guān)系。
郁敏珺：應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)鏈上下游。
主持人（郭為中）：那剛過去的兩個(gè)月，也就是疫情當(dāng)中，你把你的名字，全名沒有變，只是把股票的簡(jiǎn)稱改了，原來是商業(yè)，改成錦和商管了，這是什么原因？怕別人誤會(huì)嗎？
郁敏珺：確實(shí)，我們最早的簡(jiǎn)稱是錦和商業(yè)。
主持人（郭為中）：以為你們開商場(chǎng)的是嗎？
郁敏珺：對(duì)，就像您說的，因?yàn)樯虡I(yè)這個(gè)詞可能也是一個(gè)窄門，字面理解，自覺反應(yīng)就會(huì)說你是不是做商業(yè)，做商場(chǎng)的，其實(shí)這個(gè)和我們真正的業(yè)務(wù)模式是不一樣的，錦和資管就不一樣，資管在行業(yè)里面，或者說大宗的產(chǎn)品，就是管資產(chǎn)管理的，就是一個(gè)約定俗成的認(rèn)知，而錦和商業(yè)管理，也是大家在專業(yè)上的認(rèn)知，是做商業(yè)管理的，輕資產(chǎn)的屬性就非常清晰，商業(yè)管理的商業(yè)的屬性就會(huì)比較大，可能是辦公樓的管理，也可能是園區(qū)的管理，原來比較窄，以為都是Shopping Mall的管理，所以我們現(xiàn)在改名也是想把自己的主業(yè)更清晰傳達(dá)，商業(yè)模式更貼切。
主持人（郭為中）：其實(shí)我記得您上市的時(shí)候我們也聊過，當(dāng)時(shí)說您是一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，政府認(rèn)定的，其實(shí)您更想說我是一家城市更新領(lǐng)域的公司，但是因?yàn)檫@個(gè)概念當(dāng)時(shí)比較大，而且可能推動(dòng)的時(shí)候，政府方面可能會(huì)覺得這個(gè)概念會(huì)太大，其實(shí)我們認(rèn)定還是您在城市更新這個(gè)賽道里面。其實(shí)回到原來，您是怎么樣走上這條道路的？以及你現(xiàn)在上市兩年之后，兩年過去了，這個(gè)賽道怎么樣？跟原來有什么變化嗎？
郁敏珺：就像您說的，城市更新這個(gè)詞是最近兩三年大家在說，大家有個(gè)認(rèn)知的過程，最近尤其有兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，第一是上海成立的城市更新基金，在全國首期是800億，這個(gè)也是引起了大的關(guān)注。第二個(gè)是上海和北京作為全國最重要的兩個(gè)城市，上海已經(jīng)出臺(tái)了《城市更新管理?xiàng)l例》。
主持人（郭為中）：這個(gè)是什么時(shí)候出臺(tái)的？
郁敏珺：最近剛出，北京也出臺(tái)這個(gè)政策，其實(shí)你要推動(dòng)任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展，政策紅利是必須要有的，政策要有助推，所以這兩塊的條例是僅次于法律的，這個(gè)出臺(tái)其實(shí)是對(duì)城市更新領(lǐng)域，無論是我剛說的資產(chǎn)管理的投資，還是運(yùn)營管理，兩者的助推作用是非常明顯的，我們等一下可以聊聊這兩個(gè)條例的亮點(diǎn)和對(duì)行業(yè)的推動(dòng)作用。但是從我們來講，錦和商管作為一家上市公司，應(yīng)該說在城市更新領(lǐng)域，我們是先行先試的。
主持人（郭為中）：就是在政策還沒有這么明確的情況下，你們已經(jīng)進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域了？
郁敏珺：對(duì)的，我們等于是多提前了10年就開始進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，因?yàn)殄\和商管是從2007年底開始做第一個(gè)項(xiàng)目，越界品牌園區(qū)。當(dāng)初城市更新，因?yàn)樗那腥朦c(diǎn)肯定是最有機(jī)會(huì)的那個(gè)點(diǎn)，就是老舊廠房的改造更新，因?yàn)楫?dāng)年城市更新的這個(gè)點(diǎn)是城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，上海在2007年的時(shí)候，主要是輕工業(yè)。
主持人（郭為中）：紡織廠。
郁敏珺：對(duì)，紡織廠，還有輕工業(yè)被日本品牌和合資品牌打垮了，所以這些很輝煌的，我們第一個(gè)項(xiàng)目，金星電視機(jī)廠的廠房就是這么一個(gè)載體出現(xiàn)了。所以第一個(gè)出現(xiàn)的都是老工業(yè)廠房這些，這個(gè)和全世界的城市更新發(fā)展，成熟的大城市，沒落的工業(yè)區(qū)重新煥發(fā)新生，都是一個(gè)發(fā)展邏輯和脈絡(luò)，只是我們?cè)诓煌碾A段出現(xiàn)這樣的機(jī)會(huì)。所以我們先從老舊遠(yuǎn)工業(yè)廠房的改造、更新開始切入城市更新。
隨著工業(yè)廠房越來越多的被大家關(guān)注到這個(gè)點(diǎn)，然后經(jīng)過二三十年的房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的除了廠房以外，一些商辦樓宇，周圍的市場(chǎng)，周圍的環(huán)境，隨著城市的發(fā)展也發(fā)生了很多變化，有新的市場(chǎng)定位的需求，或者說新的商機(jī)，資產(chǎn)就老舊了，而且當(dāng)年設(shè)計(jì)建筑的時(shí)候，因?yàn)楦鞣N歷史條件的限制，資金、認(rèn)知、質(zhì)量也好，設(shè)計(jì)也好，都LOW了，跟不上新的定位需求，所以它也變成了存量資產(chǎn)的一部分，這個(gè)存量資產(chǎn)就是現(xiàn)在城市更新新的第二塊的機(jī)會(huì)，除了老舊廠房以外，所以這個(gè)是10年后，大家突然覺得城市更新是一個(gè)很大的市場(chǎng)，這也是因?yàn)槌鞘懈碌臋C(jī)會(huì)點(diǎn)不局限于老舊廠房了，這是很大的一個(gè)邏輯。
主持人（郭為中）：您說2007年開始做這個(gè)園區(qū)，我想到了2010年上海發(fā)生一個(gè)大事情，世博會(huì)，世博會(huì)的那句話叫“城市讓生活更美好”，其實(shí)世博會(huì)本身就是一個(gè)巨大的城市更新項(xiàng)目，我們會(huì)去看，原來通過這個(gè)事情，其實(shí)上海這兩年一直在變化，您又是從上海起來的，從您的角度來看，您經(jīng)歷的這十幾年也好，在改造老項(xiàng)目上，您覺得最關(guān)鍵的地方是什么？
郁敏珺：我覺得上海這十多年確實(shí)是有一個(gè)很重要的特征，如果說城市更新在上海的話，上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有個(gè)很重要的特征，就是市場(chǎng)化，在全國而言，上海是一個(gè)高度市場(chǎng)化的城市，因?yàn)槭袌?chǎng)化，所以它的城市更新，你可以說它很接地氣，也很符合商業(yè)的邏輯，所以它蓬勃的興起是有經(jīng)濟(jì)或者商業(yè)邏輯支撐的，沒有商業(yè)邏輯支撐的，如果純粹是政府之手推動(dòng)的，很容易造成把載體這個(gè)硬件做好了，或者花了錢，但后面裝的內(nèi)容和產(chǎn)業(yè)，這個(gè)往往很難做得好，或者是新商業(yè)和新消費(fèi)，我們說舊瓶裝新酒，舊瓶很容易改，很容易煥新，但是這個(gè)新酒怎么釀，其實(shí)是非?？简?yàn)專業(yè)度，考驗(yàn)市場(chǎng)化的運(yùn)作的，上海恰恰就是整個(gè)的城市更新是完全市場(chǎng)推動(dòng)的，也符合市場(chǎng)規(guī)律的。所以它在各種形式上面都可以百花齊放，而且是比較蓬勃興起的，我是這么看城市更新在上海的。
主持人（郭為中）：剛剛聽您的手下在介紹，說您在這個(gè)地方看的時(shí)候，當(dāng)時(shí)來考察的時(shí)候，因?yàn)檫@是個(gè)老廠房。
郁敏珺：對(duì)，金星電視機(jī)廠。
主持人（郭為中）：說是您看了里面的每一個(gè)車間。
郁敏珺：對(duì)，每一層樓。城市更新我一直在說，最早很多地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)行的人過來，包括到我們公司入職的高管，第一個(gè)問題問我說，郁總，我們城市更新應(yīng)該推出幾條產(chǎn)品線？他提出這個(gè)問題的時(shí)候我能理解，因?yàn)樗械禺a(chǎn)發(fā)展都有產(chǎn)品線的，高端線的，改善線的，還是剛需的，很多戶型都可以套的，A戶型、B戶型、兩房、三房，都可以套的，有些改變是微小的，所謂產(chǎn)品線就是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，但城市更新有個(gè)特點(diǎn)。
主持人（郭為中）：完全個(gè)性化的。
郁敏珺：完全個(gè)性化，第一，每個(gè)項(xiàng)目長得不一樣，因?yàn)槟悴皇遣鸬怪亟?。每個(gè)項(xiàng)目里面，每棟長得不一樣，每棟樓里面，每層樓也是不一樣的，它可能是收窄的，有退臺(tái)的，有一些并不是一個(gè)方盒子，一個(gè)完整規(guī)則的建筑，所以，每扇窗戶都不一樣，這是城市更新的難點(diǎn)，往往這個(gè)房子去拆了之后，圖紙都是不完善的，后來找到的圖紙，因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)，后面可能搭建了一部分，或者是改變了一部分，結(jié)構(gòu)有改變等等，往往等你拆出來才發(fā)現(xiàn)，這個(gè)實(shí)物和圖紙還對(duì)不起來。所以你做城市更新，其實(shí)是一個(gè)沒有什么可以復(fù)制的，做產(chǎn)品線套圖的過程，你必須去看每一棟樓，看每一層樓，每一扇窗戶，未來你可以改變成什么樣子，這個(gè)是非常重要的，就是沒有什么可以簡(jiǎn)單復(fù)制的，簡(jiǎn)單可以做的這么一個(gè)輕巧的活，這是一個(gè)細(xì)活。
主持人（郭為中）：我想到了一個(gè)比喻，因?yàn)槟阋彩潜就辽虾Ｈ?，就像老上海的一種很講究的裁縫一樣，他給你做什么衣服，你應(yīng)該怎么穿，你的尺寸，都要去量身定制，這個(gè)很高級(jí)的，也很難的。
郁敏珺：對(duì)，除了屋里載體，每棟樓不一樣，城市更新最重要的一個(gè)價(jià)值是把這個(gè)項(xiàng)目做成什么，就是未來裝什么內(nèi)容，這個(gè)也是每個(gè)項(xiàng)目的周圍環(huán)境不一樣，哪怕就在市中心，上海人講，馬路對(duì)面就是另一個(gè)世界，我這么講上海人應(yīng)該很了解，我們以前大片有“上只角”、“下只角”，現(xiàn)在隨著城市的發(fā)展，可能“上只角”和“下只角”有融合，沒有那么像以前那么距離大，但是現(xiàn)在一條街的南北可能差異也很大，東西差別也很大，這個(gè)大家其實(shí)能理解，上海因?yàn)橐郧笆亲饨鐒澐值?，所以它的發(fā)展是沒有像井字格很明顯，很方正。另外，它是不均衡的，而且?guī)Я撕芏鄽v史發(fā)展或者文化積累的不同的烙印，所以你做城市更新的時(shí)候，一定是看這個(gè)項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境，原來的歷史人文的發(fā)展，你才能更好地把握它的未來的定位。我覺得城市更新的要義，其實(shí)不能說不看前世今生，只看未來，我們做大拆大建，拿一塊新的土地來做的時(shí)候，往往是只看未來，但城市更新是“更新”，它原來的載體是存在，你只是在做更新，這個(gè)更新有保留的基礎(chǔ)上的更新，所以它的保留一定是會(huì)呼應(yīng)它的前世今生，認(rèn)知它的前世今生，了解的基礎(chǔ)上，你才能更好地規(guī)劃它的未來。
主持人（郭為中）：聽你這么描述，這個(gè)產(chǎn)業(yè)很有意思，但是您覺得像上海、北京，這些城市，因?yàn)槲抑苣?huì)騎車出去逛，去看看上海，您覺得城市更新，上海的空間還有多少？這些建筑的利用率有多少？
郁敏珺：坦白講，您這個(gè)問題曾經(jīng)我們?cè)诨鹑Γ蛘哒f外資的投資，大家在聊的時(shí)候也在問，他們說上海的老廠房要么拆掉了，要么好像都被你們干掉了，剩下的已經(jīng)沒有了，不多了，我覺得城市更新可能是可以永續(xù)存在的一個(gè)行業(yè)，我說我為什么開始做這個(gè)行業(yè)？我是去美國紐約，原來是參觀一個(gè)要和我們合作的基金，那個(gè)時(shí)候他們說你來看看我們的項(xiàng)目，我去看的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候2006年，整個(gè)上海都在拆和建，上海在2006年是個(gè)大工地，所有的地鐵站，所有項(xiàng)目都是個(gè)大工地。
主持人（郭為中）：對(duì)，是拆的過程，不是改造的過程。
郁敏珺：我的腦子里還停留著他是不是也在紐約拿了塊地重新建？但在紐約，我在想，紐約好像沒有什么可以成為大工地的空間，后來參觀這個(gè)項(xiàng)目就發(fā)覺，其實(shí)就是在做更新，那個(gè)老樓，可能外立面都沒有改，因?yàn)樗袣v史的原因，就好像保護(hù)建筑一樣。它里面的內(nèi)容，我聽他們的介紹，一戰(zhàn)之后干什么了，二戰(zhàn)的時(shí)候干什么了，二戰(zhàn)的時(shí)候可能是個(gè)醫(yī)院，因?yàn)閼?zhàn)地需要，已經(jīng)做了好幾輪了，我突然就發(fā)覺，這個(gè)才是真正城市，哪怕發(fā)展到成熟到像紐約，像紐約的曼哈頓，曼哈頓里面最重要的商業(yè)街，還是有很多機(jī)會(huì)，城市化發(fā)展，產(chǎn)業(yè)也在發(fā)展，重新定位的功能需求是可以一直變化的，一直是有新的提升空間的，滿足市場(chǎng)變化的。
所以在這種情況下，我覺得城市更新是一個(gè)永續(xù)的行業(yè)，因?yàn)樗倪壿嬍歉拇媪?，而新的房子、房地產(chǎn)全部重新拆了建，這個(gè)發(fā)展階段我們已經(jīng)過去了。那所有的房子，過個(gè)三五年，或者過個(gè)十年、二十年，又變成老房子了，或者房子沒有怎么舊，但是里面的內(nèi)容可以有更新的機(jī)會(huì)了，內(nèi)容更新可能你起碼做裝修，起碼有些功能要改變，配套要改變吧？那其實(shí)就是微更新，大改、大更也是更新，小改小更，微更新也是一種更新，就看你是什么樣的項(xiàng)目和需求了。
所以城市更新這個(gè)話題，它的立足點(diǎn)是存量，這個(gè)存量隨著我們的發(fā)展，過幾年都是存量，存量之后再過幾年，即使更新完，又可以有重新的機(jī)會(huì)，因?yàn)槌鞘羞€是在發(fā)展的，我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)也在發(fā)展。所以，這完全是一個(gè)可以一直持續(xù)的產(chǎn)業(yè)，所以談到這個(gè)我還是蠻興奮的。
主持人（郭為中）：這個(gè)產(chǎn)業(yè)的利潤怎么樣？
郁敏珺：我要談到您最早問我，在集團(tuán)我們是做錦和資管，這個(gè)是和美國華平大家一起合作的一個(gè)合資平臺(tái)，我們關(guān)注在辦公和高端的服務(wù)公寓這兩個(gè)領(lǐng)域，在這一塊上面，其實(shí)國外做城市更新，一個(gè)是發(fā)展成熟必由之路，他們已經(jīng)做了很多年了，資產(chǎn)的更新和資產(chǎn)的投資交易，大宗交易本身以前都是外資在做，國內(nèi)很少有資產(chǎn)管理行業(yè)，為什么？因?yàn)榇蠹叶际琴I了地賣掉，沒有人說我要持有，我要長期提升價(jià)值，提升效益之后再轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)手也不是拆零了散賣，也是打包，重新有新的資產(chǎn)管理公司接受，比如說現(xiàn)在保險(xiǎn)公司，都要去接長期、穩(wěn)定、有收益的物業(yè)，其實(shí)這個(gè)就是以前房地產(chǎn)的外資基金公司干的，把一個(gè)價(jià)值低估的資產(chǎn)重新改造，更新完，把租金和價(jià)值提升之后，賣給下一端的保險(xiǎn)或者養(yǎng)老金這些長期持有的資產(chǎn)。
或者是通過REITs的形式，比如說我們已經(jīng)開放了基建的、產(chǎn)業(yè)園的工業(yè)園區(qū)的REITs，開放了保障住房的REITs，這都是商業(yè)資產(chǎn)成熟退出的一個(gè)完整的商業(yè)模式閉環(huán)，其實(shí)這個(gè)是資產(chǎn)管理的實(shí)質(zhì)，就是通過提升價(jià)值，修復(fù)原來的低估的資產(chǎn)，修復(fù)它的價(jià)值，甚至創(chuàng)造價(jià)值來做交易。
我們做商管，商管的實(shí)質(zhì)是所謂資管的投融管退里面最重要的“管”的環(huán)節(jié)，“管”就是怎么樣去修復(fù)，怎么樣提升價(jià)值，怎么樣最后實(shí)現(xiàn)價(jià)值的提升之后，把資產(chǎn)這一端的價(jià)值提升，我們現(xiàn)在商管是做現(xiàn)金流的，就是租金的現(xiàn)金流這一塊。現(xiàn)金流的提升，租金的提升的實(shí)質(zhì)就是讓資產(chǎn)的價(jià)值提升，所以我們是資產(chǎn)里面投融管退里面“管”最重要的這一環(huán)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升最重要的這一環(huán)，在這一點(diǎn)上是我們商管的價(jià)值。這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈為什么以前大家沒有那么看，是因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)都是以蓋完賣掉為主，住宅肯定是這樣子，很少說以前有租賃住宅的概念，現(xiàn)在大家開始做租賃住宅，我們也提倡租賃住宅來解決居者有其屋，不是說“有其屋”不是產(chǎn)權(quán)的有，而是使用權(quán)的有，這個(gè)其實(shí)大家已經(jīng)開始看到了。商業(yè)地產(chǎn)以前其實(shí)也是拆零賣的，或者散售的，回籠資金快，這是社會(huì)主義發(fā)展的初級(jí)階段，現(xiàn)在真正的做法其實(shí)跟國外沒有什么兩樣，真正的商業(yè)地產(chǎn)的做法就是持有型，即使是轉(zhuǎn)手，也是大宗交易的方式，不是散售的方式，而是下一個(gè)金融接盤，它是一個(gè)內(nèi)在的邏輯，就是成熟的有現(xiàn)金流的資產(chǎn)，一定會(huì)被像類似保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金公司這些，期望長期持有，并且有穩(wěn)定收益的機(jī)構(gòu)，或者是通過REITs的形式，由大眾來買這一塊，所以這個(gè)邏輯，其實(shí)現(xiàn)在大家開始看到了，所以我認(rèn)為，城市更新你可以說是一個(gè)新名詞，但是在這個(gè)行業(yè)里面很久，只是在我們國內(nèi)的發(fā)展階段，現(xiàn)在是一個(gè)新名詞。
持人（郭為中）：聽您這么描述，城市更新，尤其對(duì)我們?nèi)澜绲谋容^有歷史的城市，我覺得特別有意思，因?yàn)榧葲]有破壞原來的一些風(fēng)貌，讓外觀可能還比較接近這個(gè)城市，同時(shí)又要讓它的內(nèi)涵變得不一樣。
您在2007年做城市更新這個(gè)領(lǐng)域，您有沒有想過，像美國也好，香港也好，日本也好，因?yàn)橹袊芏嗥髽I(yè)做一個(gè)公司，我要對(duì)標(biāo)什么公司，國外有沒有這樣的一些比較大的企業(yè)的模板？
郁敏珺：我坦白講，2008年金融風(fēng)暴的時(shí)候，我那時(shí)候也去美國，我們?nèi)タ疾斓禺a(chǎn)行業(yè)的同行，那時(shí)候我已經(jīng)發(fā)覺，其實(shí)國外沒有大的開發(fā)商，所有的房地產(chǎn)的屬性就是金融屬性，真正最大的開發(fā)商應(yīng)該是類似黑石、KKR這些地產(chǎn)的基金的公司，黑石的配置是百分之三十幾地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的投資，它不會(huì)去做開發(fā)，就是資產(chǎn)的投資。所以你會(huì)看到，您剛才提的這個(gè)問題，我們這個(gè)行業(yè)，它的邏輯其實(shí)就是金融屬性，它的邏輯就是長期持有的資產(chǎn)的基金公司，或者資產(chǎn)管理公司來運(yùn)作。
主持人（郭為中）：我可不可以理解為，從事城市更新，因?yàn)樗澈笫亲龉転橹?，所以它背后附著的，不像酒店行業(yè)，可以全球連鎖，有酒店管理，像希爾頓，做得很大，這個(gè)領(lǐng)域是不是太特殊了，中國沒有很多企業(yè)干這個(gè)事情。
郁敏珺：我補(bǔ)充來講，我的意思是這個(gè)城市更新，或者說我們現(xiàn)在在做的這個(gè)，我剛剛說的投融管退，投融管退是資管標(biāo)準(zhǔn)的四個(gè)點(diǎn)，我作為商管公司，是專門在這四個(gè)核心的業(yè)務(wù)點(diǎn)里面負(fù)責(zé)管這個(gè)點(diǎn)，您剛才說的城市更新的對(duì)標(biāo)，其實(shí)國外有資管的，就是做資產(chǎn)投資的，我認(rèn)為絕大部分都是基金公司，就是我剛剛跟您講的，沒有開發(fā)商做，它的邏輯就是資產(chǎn)管理公司來操盤，做資產(chǎn)的投資、買入，然后資產(chǎn)的價(jià)值低估被發(fā)現(xiàn)和修復(fù)，然后資產(chǎn)提升價(jià)值，就是租金價(jià)值提升之后，按照倒算賬，然后再賣給下一波接的公司。
所以，從重資產(chǎn)投資來講，它是一個(gè)完整的閉環(huán)，我們因?yàn)橹岸际琴I進(jìn)賣出，散售，不是持有型，修復(fù)再轉(zhuǎn)售，所以在我們國家，金融業(yè)的鏈條不是很完整。我這么說，如果說你買進(jìn)的時(shí)候，它的IR的要求，回報(bào)是15%以上，至少是12%的話，最后接盤的，可能只要求，比如說保險(xiǎn)公司的5%就夠了，中間就是你賺的利潤，每家銀行可能是要求六、七個(gè)點(diǎn)，信托公司可能要求的是10-12個(gè)點(diǎn)，所以每一段都有不同的產(chǎn)業(yè)和投資要求的參與，它是一個(gè)完整的鏈條。
而我們這里，因?yàn)橹?，坦白講，你說基金公司存在嗎？存在，信托公司存在嗎？存在，保險(xiǎn)公司嗎？存在，但大家都沒有按照這個(gè)來干活，為什么？大家都在放高利貸，地產(chǎn)太好賺了，與其說在做股，其實(shí)實(shí)質(zhì)是絕大部分都在做債，這個(gè)債放放高利貸很快就收回，所以沒有人靜下心來做他本來應(yīng)該做的事情，本來應(yīng)該做的事情是參與投資的，大家沒干，在國外其實(shí)是一個(gè)非常完整的產(chǎn)業(yè)鏈，金融的產(chǎn)業(yè)鏈也是分工明確，各自的產(chǎn)業(yè)鏈要求也是不一樣的，就像鐵路警察各管一段，你做好了就有下家接，中間誰支持，是非常完整的。然后它的退出有各種金融工具，所以它也是一個(gè)閉環(huán)，非常完整。
而我們現(xiàn)在剛剛推出REITs是基建、工業(yè)廠房，保障性住房剛開始試水，如果未來商業(yè)地產(chǎn)在中國，是可以有REITs退出的，這個(gè)閉環(huán)就非常完整，這個(gè)是資產(chǎn)端的所謂資管的閉環(huán)就做起來了，這個(gè)金融屬性就會(huì)非常安全可靠，因?yàn)榘l(fā)行的底層有資產(chǎn)，這個(gè)資產(chǎn)是有穩(wěn)定的現(xiàn)金流的，這樣這個(gè)產(chǎn)業(yè)就做起來。
而這個(gè)產(chǎn)業(yè)做起來，形成閉環(huán)，參與的人越來越多，包括中小投資者去買REITs的份額，參與得越來越多，它就越來越蓬勃，然后投融管退里面，這個(gè)“管”的市場(chǎng)就越來越多，所謂我們現(xiàn)在錦和商管的市場(chǎng)就會(huì)越來越大，而城市更新其實(shí)是我們看到了這個(gè)存量市場(chǎng)是這么玩的，所以這個(gè)存量市場(chǎng)會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)放大轉(zhuǎn)起來，但它的放大轉(zhuǎn)起來，依托的是整個(gè)玩的玩家的金融屬性的閉環(huán)，最后能閉環(huán)了，這個(gè)城市更新在資產(chǎn)端才能蓬勃興起，而我們這個(gè)商管，是依托在重資產(chǎn)投資的這個(gè)閉環(huán)里面的發(fā)展而發(fā)展，當(dāng)然我們現(xiàn)在在做的，切入之后，也是用租賃的形式在做，但它的實(shí)質(zhì)還是讓原來的資產(chǎn)升值。
主持人（郭為中）：那比如說您這個(gè)地塊，您當(dāng)時(shí)以一個(gè)價(jià)格買下來，算一下成本，我現(xiàn)在運(yùn)營，然后突然有一個(gè)黑石公司說，我看上了它，我要買下來，你會(huì)賣嗎？
郁敏珺：現(xiàn)在是這樣子，我們商管有幾種業(yè)務(wù)模式，一種是包租的形式，簽個(gè)15年、20年，是包租的形式，簽長約。還有一種叫委托管理，我們其實(shí)就是幫業(yè)主，我們并不是包租的形式，是委托管理，產(chǎn)權(quán)還是他的，但我也不是租斷的形式，你可以說包租其實(shí)就是買斷的形式，就是包銷的形式，我只是包租。還有一種是像商品的代售一樣，我?guī)湍闳ヤN，在這里就是幫你去出租，去招商，然后物業(yè)管理，這個(gè)也是輕資產(chǎn)的屬性，就是管理輸出。管理輸出的時(shí)候，如果我把這個(gè)資產(chǎn)從1塊錢提升到2塊錢，如果他的資產(chǎn)要賣的話，他仍然1塊錢，按照5個(gè)點(diǎn)來倒推的話，乘20倍，可能是放大了20塊錢，如果我把它的租金提升到2塊錢，它就值40塊錢，這個(gè)差額就是我?guī)退麆?chuàng)造的價(jià)值。
所以，我們錦和商管的價(jià)值并不只是租金1塊錢到2塊錢的邏輯，我只是舉這個(gè)例子，是他的資產(chǎn)多了這1塊錢，還可以放大20倍的邏輯，這就是我們商管公司的價(jià)值。
主持人（郭為中）：我理解了，有點(diǎn)像市盈率。
郁敏珺：對(duì)，因?yàn)橘Y產(chǎn)就是這么一個(gè)交易邏輯。
主持人（郭為中）：回到這兩年，有一個(gè)賽道非?；穑新?lián)合辦公，您怎么看？它算城市更新嗎？就感覺如果從那個(gè)方面來講，或者叫舊瓶裝新酒，好像都差不多，它也是改造。
郁敏珺：我是這么看的，其實(shí)聯(lián)合辦公的興起是在我們做產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文創(chuàng)園區(qū)之后，大概從2012年開始興起的，它的鼻祖就是WeWork。WeWork怎么崛起的？它是2008年美國金融風(fēng)暴，很多的樓宇空置了，空布之后，他就用很低的價(jià)格租過來做。
我們這個(gè)行業(yè)里認(rèn)知所謂的眾創(chuàng)空間也好，它并不是一個(gè)新的業(yè)態(tài)，它的鼻祖是雷格斯，雷格斯是Service Office的鼻祖，但為什么WeWork好像長得跟它不一樣，WeWork當(dāng)初切入的點(diǎn)，它在服務(wù)上不像雷格斯這么Formal，雷格斯是正襟危坐的，穿西裝的，很商務(wù)型的。WeWork橫空出世的，正好互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，新經(jīng)濟(jì)之后，他們這群人不那么Formal了，不西裝上班了，需要有社交空間，社交屬性，很放松的一個(gè)空間，迸發(fā)創(chuàng)意靈感，所以這時(shí)候，WeWork提供了一個(gè)長得和它像的理念，契合新經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)需求的這么一個(gè)空間，但它的實(shí)質(zhì)還是Service Office的邏輯，它的邏輯沒有改變，商業(yè)底層的邏輯沒有什么改變，只是說原來那個(gè)是做西裝的，它可能是做休閑服的，長得不一樣而已，它的底層邏輯還是租金差，但是通過它的服務(wù)增值，通過管理增值，肯定不是一個(gè)互聯(lián)企業(yè)，當(dāng)初WeWork想把它自己也變成一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，我認(rèn)為和它本質(zhì)的屬性是不符合的，所以它的上市和最后大家的認(rèn)知，進(jìn)行一段喧囂之后，大家還是有共識(shí)。
所以現(xiàn)在，它就是一個(gè)很好的例子，說明業(yè)內(nèi)，或者說怎么認(rèn)知它的模式，我認(rèn)為現(xiàn)在這個(gè)認(rèn)知是比較準(zhǔn)確的，但是WeWork這個(gè)案例本身，我覺得有一個(gè)很好的啟迪，我是這么判斷的，就像住宅，我們一開始是毛胚交房的，就是自己蓋，現(xiàn)在好像沒有裝修是不可能的，只是豪華版還是普通版，還是升級(jí)版而已。辦公樓是一樣的，原來也是毛坯，你去做，現(xiàn)在很多，尤其是互聯(lián)網(wǎng)，擴(kuò)張也會(huì)很快，可能倒店也會(huì)很快，技術(shù)行業(yè)對(duì)流動(dòng)性辦公和居家辦公、拎包入住的需求也更高之后，這個(gè)要求以前都是外資企業(yè)的邏輯，外資企業(yè)在中國投資從來不買房，理論上不買房，現(xiàn)在也很少買房，他們就是租。這個(gè)租，很多情況下，可能雷格斯就是滿足有一些小部隊(duì)，或者說靈活辦公的需求，和需要服務(wù)管理的需求，拎包入住的需求。這個(gè)同樣，地產(chǎn)、住宅發(fā)展了這么多年之后，商業(yè)地產(chǎn)也發(fā)展到一定階段，它也需要更新，提供服務(wù)，提供裝修，無論它叫WeWork還是各種眾創(chuàng)辦公，其實(shí)就是滿足這個(gè)需求，滿足不要裝修的全裝修交房，跟住宅一樣，提供服務(wù)，住宅以前不是也有會(huì)所嗎？不是也有其他配套嗎？這個(gè)邏輯是一樣的，這個(gè)市場(chǎng)是有的，但這個(gè)市場(chǎng)是不足以支撐它本身成為一個(gè)大規(guī)模，或者說這么高估值，那就是另外一個(gè)話題。
主持人（郭為中）：你會(huì)借鑒他們共享空間的模式嗎？
郁敏珺：有，但這個(gè)也是跟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的需求，或者我們客戶需求，我們當(dāng)然要滿足。比如說我們做老廠房改造也好，我們做存量改造也好，我們最開始辦公樓交房也是毛胚，現(xiàn)在我們也會(huì)挖掘一樣的，就是公共空間，可能有共享的會(huì)議室，公共空間，社交的地方，我們從園區(qū)運(yùn)營滿足社交屬性和交流屬性，產(chǎn)業(yè)的交流和互相的匹配屬性，這些其實(shí)邏輯都一樣，就是你從簡(jiǎn)單的毛坯租出去，到提供配套服務(wù)，提供裝修，拎包入住，所有的管理和運(yùn)營，這個(gè)都是管理的提升和升級(jí)，提供了產(chǎn)品的迭代和升級(jí)，這個(gè)我們也是一點(diǎn)點(diǎn)在匹配，一點(diǎn)點(diǎn)在做產(chǎn)品提升和管理提升。
主持人（郭為中）：我們看到現(xiàn)在國內(nèi)很多的講職場(chǎng)的電視劇，經(jīng)常會(huì)看到在你們這種環(huán)境當(dāng)中辦公的人，我回到一個(gè)商業(yè)上的問題，就是WeWork引導(dǎo)的聯(lián)合辦公、共享空間這種東西，里面有講到一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，人跟人之間的交流，上海另外一個(gè)企業(yè)也是做你們這個(gè)領(lǐng)域的，他就特別喜歡搞這個(gè)東西，我不知道這個(gè)需求到底有多大，就是當(dāng)大家在一個(gè)樓辦公，在一個(gè)共同的園區(qū)辦公的時(shí)候，社交這個(gè)東西是不是很重要？
郁敏珺：我舉個(gè)例子，今天您在這里，我們這棟辦公樓，當(dāng)初建的時(shí)候，可能租金還是4字頭的時(shí)候，我們直接就按照5塊5在做，可能比周圍附近的貴10%-20%，但是我們很快就租掉了，客戶也很喜歡，為什么呢？它有一個(gè)很大的露臺(tái)，這個(gè)露臺(tái)可能有幾百平方米，它是一個(gè)簡(jiǎn)單的陽臺(tái)抽根煙，就我們?cè)谶@棟樓，您等一下可以去看看。
現(xiàn)在很多的，您剛才提到所謂交流，交流是要有空間的，我們?cè)瓉淼霓k公樓，傳統(tǒng)的辦公樓就是中央空調(diào)，6點(diǎn)走人，那是一個(gè)傳統(tǒng)的方式的辦公邏輯，因?yàn)閭鹘y(tǒng)行業(yè)就是朝九晚五，加班比較少，不會(huì)是后來的“996”?，F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)新產(chǎn)業(yè)之后，很多人是10點(diǎn)上班，7點(diǎn)可能還燈火通明。所以它的產(chǎn)業(yè)變遷之后，需要的辦公空間已經(jīng)和原來的傳統(tǒng)辦公空間不一樣了，就像你再外化看，他們很少穿西裝上班是一個(gè)邏輯，它更休閑，但是辦公的空間感、靈活度要更強(qiáng)，無論在室內(nèi)是一個(gè)共享的會(huì)客廳的地方，喝咖啡、喝茶，來這里喝啤酒等等，互相有交流?；蛘呤亲约汗緝?nèi)部要有一些陽臺(tái)、露臺(tái)，一些戶外空間，都是那種不那么傳統(tǒng)意義上辦公的需求形態(tài)，但這個(gè)是符合人性的。其實(shí)人并不是說你上班在一個(gè)封閉間，然后塞進(jìn)一個(gè)固定的格子工位里面，他是需要有交流的，以前傳統(tǒng)國企有各種幼兒園、食堂，有各種配套，你說它不是社交屬性嗎？只是當(dāng)年是這種屬性的社交，現(xiàn)在新經(jīng)濟(jì)，網(wǎng)絡(luò)和年輕人，他們的屬性不一樣而已，我覺得人性沒有改變過，而且經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之后，會(huì)以各種形式，需求的多樣化來表現(xiàn)，所以現(xiàn)在的辦公空間，現(xiàn)在的辦公空間，很多都會(huì)有很好的陽臺(tái)、露臺(tái)，很多有一些灰空間，有很好的配套，就是滿足大家的需求，這個(gè)我覺得是一個(gè)進(jìn)步。
主持人（郭為中）：是，相對(duì)來說更舒適了一些。
郁敏珺：另外一個(gè)，我們現(xiàn)在做的一些園區(qū)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文創(chuàng)園區(qū)，乃至你可以去看紐約高線公園沿線，很多的互聯(lián)網(wǎng)、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)都不在曼哈頓辦公，都會(huì)去高線公園沿線，為什么？因?yàn)橛幸恍┰瓉淼墓I(yè)廠房，或者是老的工業(yè)基地，它有一個(gè)層高的問題，你的辦公樓再怎么層高，凈高搞到3米就已經(jīng)很豪華了，一般都是2米6以上，它還有建筑的一些限制。但是工業(yè)廠房原來就是很高，這種空間是會(huì)讓他更舒服，更放松，可能更適合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，或者互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)這種需要活力的產(chǎn)業(yè)，或者互聯(lián)網(wǎng)公司，你去看，都是一個(gè)大通間，可能一萬平方米，大家在一個(gè)開敞的空間，而不像以前，領(lǐng)導(dǎo)是一個(gè)小格間，就是代表傳統(tǒng)，都是有秩序的，它這個(gè)是打破邊界，打破秩序的。所以它不希望說很小的，繞場(chǎng)一周都是小格間，他希望是一個(gè)大空間。
所以，工業(yè)廠房也好，原來的這些老建筑的載體，它的功能轉(zhuǎn)化之后，反而空間屬性都很受歡迎，這也是不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這個(gè)產(chǎn)業(yè)、行業(yè)會(huì)對(duì)員工的需求有不一樣的要求，這個(gè)更讓它能互相交互，互相符合產(chǎn)業(yè)的邏輯和價(jià)值觀，就需要這種空間。
你去看扎克伯格的FaceBook的辦公樓，很震撼，整個(gè)就像大車間一樣，你現(xiàn)在看到以前我們辦公室都要做吊頂，現(xiàn)在大家都不吊頂了，覺得不吊頂，裸頂是一個(gè)很酷的事情，以前你很難想象。所以裝修風(fēng)格、空間，各種形態(tài)，辦公業(yè)態(tài)的變化，都是和我們的客戶，所謂產(chǎn)業(yè)發(fā)展之后，大家的需求不一樣，但是底層邏輯和人性是一樣的，你不覺得很舒服嗎？來到他們這個(gè)空間感覺也挺不錯(cuò)，比你走進(jìn)一個(gè)傳統(tǒng)的辦公室好像更自由。
主持人（郭為中）：經(jīng)歷了兩三個(gè)月的疫情，你們公司戰(zhàn)略上有什么調(diào)整，有什么重大的項(xiàng)目推出嗎？
郁敏珺：我覺得疫情肯定是短期之內(nèi)，現(xiàn)在要面臨的，比如說開頭聊到要退租這些很大的工作量，然后客戶的收繳這些，但我認(rèn)為疫情這個(gè)事肯定會(huì)過去的，我認(rèn)為已經(jīng)兩三年了，全世界已經(jīng)打開了，我認(rèn)為中國完全回歸正常生活也是時(shí)間問題，而且現(xiàn)在看我認(rèn)為也是指日可待了，不會(huì)說像2020年剛發(fā)生的時(shí)候，我們大家都很迷茫，疫苗也好，消殺技術(shù)也好，研究也好?，F(xiàn)在全世界打開之后，我相信對(duì)病毒本身，大家應(yīng)該有更清晰的認(rèn)知和信心，這個(gè)肯定是短期的，對(duì)這個(gè)行業(yè)來講，這個(gè)短期我認(rèn)為是很快可以過去的。
主持人（郭為中）：請(qǐng)您聊一個(gè)重點(diǎn)的項(xiàng)目，近期錦和商管與久事旅游簽約長寧區(qū)平武路項(xiàng)目，叫越界平武Space，為我們介紹一下這個(gè)項(xiàng)目吧？平武路是在哪里？
郁敏珺：長寧區(qū)，番禺路、華山路中間那一段。
主持人（郭為中）：離交大比較近嗎？
郁敏珺：。這個(gè)項(xiàng)目比較小，但是是我們管理對(duì)外輸出和上海的大國企合作的一個(gè)典型的案例。我們最近有一些新的項(xiàng)目，比如我們和上海地產(chǎn)集團(tuán)也合資了一個(gè)公司，它也有很多資產(chǎn)，我們合資了一個(gè)公司，在做一個(gè)叫祥德里的項(xiàng)目，在祥德路，虹口的一個(gè)項(xiàng)目。我們和久事也是有這么一個(gè)管理輸出的合作。
您剛才也提到，有很多項(xiàng)目是還有嗎？其實(shí)市屬國企或者國企，有太多資產(chǎn)，或者是低效沒有被很好地利用，或者說甚至有些都還沒有運(yùn)營，我坦白講很多還沒運(yùn)營，就這么閑著的資產(chǎn)多，我覺得是很值得挖掘的，我以前只看到工廠，現(xiàn)在存量或者閑置的資產(chǎn)還是多的，我覺得這是一個(gè)我們未來可以發(fā)揮價(jià)值的空間。
第二個(gè)，我們做了衡山路8號(hào)，以前領(lǐng)館廣場(chǎng)，歐登保齡球館那里。
主持人（郭為中）：因?yàn)槲易≡诟浇?，是哪棟樓?/p>
郁敏珺：就是在烏魯木齊路轉(zhuǎn)角上。
主持人（郭為中）：這個(gè)不是香港人搞的嗎？
郁敏珺：不是，這個(gè)項(xiàng)目也是城市更新，很好的案例，這個(gè)項(xiàng)目最早歷史上叫美童公學(xué)，就是美國人國際學(xué)校，然后原來的老房子，那些校舍是七零四研究所，原來那個(gè)廣場(chǎng)，有個(gè)水塔廣場(chǎng)，廣場(chǎng)那一段是重新城市更新新建的，這一塊我們?cè)谧鲞\(yùn)營管理。
主持人（郭為中）：這個(gè)挺有意思的。
郁敏珺：非常有意思。所以，哪怕是在中心城區(qū)，還是有很多更新城市的機(jī)會(huì)，我們把它定位為整個(gè)生活方式的繼續(xù)點(diǎn)，各種生活方式的辦公屬性的產(chǎn)業(yè)和展覽展示的配套產(chǎn)業(yè)都會(huì)在那里。
主持人（郭為中）：您做這個(gè)商業(yè)，最終您收入最大的一塊，就是商管這一塊，最大的一塊，估計(jì)還是辦公樓的租金？
郁敏珺：無論是辦公還是社區(qū)商業(yè)的租金差，應(yīng)該是這樣，還有我對(duì)外委托管理輸出的服務(wù)管理收益，還有物業(yè)管理收益。
主持人（郭為中）：比如說一個(gè)園區(qū)里面，面積最多的還是辦公面積，所以您的辦公樓的租金是您最大的收入來源是嗎？這個(gè)辦公樓，你要吸引客戶來到你這邊辦公，您如果在上海要做很多項(xiàng)目，像衡山路8號(hào)也好，剛剛那個(gè)項(xiàng)目也好，都面臨著你要吸引更多的企業(yè)到你這里來入住，其實(shí)就面臨著和很多寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)，我到底選擇在哪里辦公，您覺得這種競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，您采取什么方式獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)呢？
郁敏珺：其實(shí)我們最早做文創(chuàng)園區(qū)，現(xiàn)在做很多城市更新舊改的項(xiàng)目來招商，第一個(gè)，很多人問過我這個(gè)問題，你同樣在恒隆廣場(chǎng)附近，你跟他有什么競(jìng)爭(zhēng)？
第一，我覺得城市更新的項(xiàng)目，不一定會(huì)達(dá)到個(gè)區(qū)域最高點(diǎn)，比如在恒隆廣場(chǎng)附近，我們有一個(gè)陜康里項(xiàng)目，我的租金也不差，我們現(xiàn)在辦公樓的租金也接近10塊，當(dāng)然恒隆也是十多塊錢，但是周圍附近很差的辦公樓，或者說也不這么差的辦公樓，大概3、4塊錢也有。所以你創(chuàng)造的價(jià)值是，在同一區(qū)域，最低的和最高的之間有一個(gè)很大的差距，我剛才在講，整個(gè)上海的市場(chǎng)是高度市場(chǎng)化，高度市場(chǎng)化有一個(gè)好處，就是各個(gè)價(jià)位的產(chǎn)品都有它的存在空間，而且同一個(gè)區(qū)域價(jià)差還挺大，在上海，我們的園區(qū)從一塊多錢的到十幾塊的、二十幾塊的都有。所以在這種情況下，這個(gè)空間價(jià)值，你到底是做一塊的、兩塊的還是做十幾塊的？這個(gè)空間的定位就是你的價(jià)值空間。所以城市更新有趣的地方就在這里，價(jià)差就在這里，這個(gè)周圍附近，有三十塊錢的物業(yè)，也有十幾塊錢的物業(yè)，你把這個(gè)項(xiàng)目改造之后，你能產(chǎn)生什么樣的收益，你能做到什么樣的定位，這就是一個(gè)考驗(yàn)。
我也可以這么說，城市更新的魅力，在商業(yè)邏輯上是有這個(gè)空間的。另外一個(gè)魅力是，你達(dá)到這個(gè)空間就要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值有兩條，一個(gè)肯定是硬件，硬件講大白話就是長得好看，你長得符合你想吸引來的人一眼就會(huì)看上和喜歡的邏輯，這個(gè)就是你要改硬件，把它重新裝修改造的邏輯，符合他們需求，符合他們一眼看得上的邏輯，把原來根本就破破爛爛，比如像陜康里這個(gè)項(xiàng)目，原來是一個(gè)建材市場(chǎng)，大家不會(huì)看，現(xiàn)在長得就很討人喜歡。
還有一個(gè)，你的定位準(zhǔn)確之后，客戶是互相會(huì)喜歡的，我以前有說，我的鄰居是誰，你隔壁是誰，招商的時(shí)候會(huì)覺得，你招這樣的，好像跟我不匹配，如果你是這個(gè)高定位，我希望我的鄰居都是在一個(gè)層次里面的，或者說同樣產(chǎn)業(yè)行業(yè)里面的，我和這些人做鄰居，而且他們互相之間是會(huì)呼朋引伴的，他會(huì)認(rèn)可的。
像陜康里，其中有一個(gè)錫克教的老教堂，我們把它改過之后，現(xiàn)在吸引的人，我最近看到一個(gè)小紅書在發(fā)，陜康里以前我們是來逛逛的，現(xiàn)在有一個(gè)畫廊在里面，他可以停留。這個(gè)是一個(gè)藝術(shù)畫廊在里面的時(shí)候，就有不同的屬性。這些產(chǎn)業(yè)其實(shí)是互相吸引的，因?yàn)橛羞@些畫廊，設(shè)計(jì)工作室，各種匹配的餐飲、酒吧，它就會(huì)吸引匹配的客戶，辦公的客戶。他在樓上辦公，下來他很方便，碰到很熟悉的人，在陜康里的很多是在恒隆上班，很多基金公司會(huì)在那里碰到的，他們會(huì)約在那里，那種氛圍他們很喜歡。所以它就形成一個(gè)客戶互相之間交匯融合的這么一個(gè)場(chǎng)景，辦公空間和配套空間都很契合，所以這樣就形成一個(gè)很好的氛圍，這個(gè)改造就會(huì)很成功。
所以，你說我們做一些競(jìng)爭(zhēng)，肯定又會(huì)回到城市更新，每個(gè)都長得不一樣，你怎么挖掘它的前世今生，怎么讓它長得更獨(dú)一無二，更有特色，好看又吸引人，又符合他們的需求，然后把客戶招商定位準(zhǔn)確，把他們湊到一塊兒，互相之間都很看得順眼，互相之間又很需要，這就是我們的價(jià)值和想做的事情。
主持人（郭為中）：說到賺錢，第二個(gè)方面就離不開成本，有一些地塊是你自持的物業(yè)，大量的您還是會(huì)去做別人的物業(yè)，就面臨著房東的問題，回到房東跟品牌之間，你會(huì)跟他簽幾年的約，然后當(dāng)你的人氣，或者說把這個(gè)園區(qū)做得不錯(cuò)的時(shí)候，房東會(huì)不會(huì)甚至違背一些條款，或者是租金開始漲，怎么去約定它，能夠保持這個(gè)東西長期，因?yàn)槟阃度牒芏嘈难獊碜鲞@個(gè)項(xiàng)目，做好了他就想拿走，其實(shí)你的利潤就沒有那么高，你說每個(gè)園區(qū)長得不一樣，每個(gè)房東長得也不一樣，怎么去跟他們進(jìn)行商業(yè)上的合作呢？
郁敏珺：我覺得其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)，最早的包租是因?yàn)樵瓉淼臉I(yè)主很多都是很困難的企業(yè)，我說的困難，第一，他不是這個(gè)行業(yè)，他根本不懂。第二，也沒錢，可能還要解決絕大部分下崗工人的問題。所以他的選擇，最差的就是把地賣掉，他可能就沒有根據(jù)地了，保住這個(gè)資產(chǎn)的同時(shí)就會(huì)用租賃的方式來做，我們很多給國企的錢，是拿來去解困的，是解決下崗工人問題的。
第二，還有很多企業(yè)是有錢，但不是這個(gè)行業(yè)的，可能是財(cái)政撥款，根本不允許說你自己去做跟你產(chǎn)業(yè)沒有關(guān)系的事情，更何況你不是一個(gè)行業(yè)，你不會(huì)做，只是有這個(gè)物業(yè)而已，這個(gè)物業(yè)是閑置的，他有錢也不能干，也不是主業(yè)，也不會(huì)干。他就是解決它的資產(chǎn)怎么保值增值的問題，國有企業(yè)很大情況是資產(chǎn)保值增值，因?yàn)樗隙ú皇亲龅禺a(chǎn)作為資產(chǎn)管理這個(gè)行業(yè)，這個(gè)是絕大部分的情況，各行各業(yè)都是有一些資產(chǎn)需要運(yùn)營管理來實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值。
還有一種資產(chǎn)，可能是新的業(yè)主買下來，或者是租的，他買下來之后，希望有人幫他打理，這個(gè)我剛才說了，我們的業(yè)務(wù)模式有包租的形式，比如說2塊錢以上，你別管了，全部我投，全部我收益。還有一種，我跟你保證一個(gè)底價(jià)，不能低于這個(gè)底價(jià)，但是后面我投裝修，我再跟你分成，提升價(jià)值部分分成也可以，或者純幫你運(yùn)營管理加物業(yè)管理，委托管理輸出也可以。所以我們的服務(wù)，作為現(xiàn)在流行的中資產(chǎn)，不完全的輕，那就是我包租，我投入資金也蠻大的。還有一種是純輕，管理輸出的。
所以我們未來的合作模式不那么單一，不完全是包，還有到期之后，有很多物業(yè)，價(jià)格重估肯定是要的，因?yàn)槟愣昵?、十年前的租金是比較低，但是就像上海的住宅，十年前、二十年前也很便宜，你不能倒過去講事情，但是新的大家有新的續(xù)約，按照現(xiàn)在的，但還是有空間，為什么？即使是業(yè)主自己做，他也不能說保證100%出租，或者全年有100%的收入，因?yàn)橛锌罩?，也一樣要找人，一樣有成本，一樣有中介合作，也一樣有管理成本和傭金成本，你也沒人做，你自己找一支隊(duì)伍，這個(gè)酒店管理公司一樣的，你做個(gè)酒店，你投資的，那你自己做酒店，自己做總經(jīng)理，自己拼團(tuán)隊(duì)，當(dāng)然也可以，但關(guān)鍵是你懂嗎？你不懂可能也是隔行如隔山，可能起的效果還很差，你委托第三方管理，像我們這樣的上市公司，又有品牌，又有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)管理，又有規(guī)模效應(yīng)，他就會(huì)比較放心，相對(duì)來講也是可以實(shí)現(xiàn)他的目的，這個(gè)專業(yè)分工本身對(duì)價(jià)值的商業(yè)利益的切分，其實(shí)也都可以達(dá)到平衡點(diǎn)的。
主持人（郭為中）：因?yàn)槟壳暗捻?xiàng)目在上海比較多，你怎么看你布局中國市場(chǎng)？
郁敏珺：我覺得城市更新市場(chǎng)非常廣大，而且剛剛開始，但是它的發(fā)展是不平衡的，這個(gè)我們?cè)跇I(yè)內(nèi)，包括各種論壇，包括和政府的研究機(jī)構(gòu)，這個(gè)共識(shí)大家還是有的，就拿房地產(chǎn)的發(fā)展，最早也是大城市開始發(fā)展，上海的發(fā)展最早也是中心城區(qū)發(fā)展，外環(huán)線以前沒有人去，后來中心城區(qū)沒有地方了，然后到中環(huán)，然后再到外環(huán)，現(xiàn)在外環(huán)也很貴，地鐵也通過去了。所以它是發(fā)展的不同階段，城市更新現(xiàn)階段，我認(rèn)為就是一線的大城市，從戰(zhàn)略上來講是會(huì)深耕主流發(fā)展，然后我們?cè)倏撮L三角或者是省會(huì)城市的機(jī)會(huì)，我們應(yīng)該是這么理解。
主持人（郭為中）：回到北京和上海這兩個(gè)中國最大的中心城市，那天我們也聊，說上海推出了政策，但是北京也推出了城市更新的政策，您怎么看這些政策的差異和不同？
郁敏珺：上海其實(shí)最早，我作為市政協(xié)委員也參與了一些討論，我們也把我們?cè)谝痪€碰到的問題反饋給政策制定的黨委，我覺得是非常有意義的事情，上海作為城市更新的實(shí)踐，非常市場(chǎng)化，走在前面，連條例推出也是最早就謀劃，而且歷經(jīng)了一年多的時(shí)間，
主持人（郭為中）：是哪一年推出的？
郁敏珺：應(yīng)該是去年。
主持人（郭為中）：叫什么？
郁敏珺：《上海市城市更新條例》，2021年推出，這個(gè)要人大通過，去年年底到今年年初，所以上海也是醞釀了一年多，早就在市領(lǐng)導(dǎo)的直接關(guān)心下充分醞釀，它也有很多突破，解決了一些四歷史問題，包括比如年限，因?yàn)榉康禺a(chǎn)批租是40年、50年，經(jīng)過這二三十年發(fā)展，剩余的年限就剩下二十多年了，從資產(chǎn)投資的角度來講，20年以下，就跟我包租一樣了，你的年限太短了，這個(gè)年限太短，在外資的資金公司投資的時(shí)候，它掌握的標(biāo)準(zhǔn)是不能低于25年，因?yàn)樗瞥龅臅r(shí)候還要保證在二十年以上，如果現(xiàn)在就二十幾年了，再退出變成十幾年了，資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是不一樣的，所以這個(gè)年限問題是一個(gè)很重要的問題，上海有提及，但是執(zhí)行的細(xì)則不是那么明顯。
北京的反而這次的條例，現(xiàn)在它還是草案，在征求意見，但是它的規(guī)定就非常詳細(xì)，直接就說了怎么操作，而且可以續(xù)約，現(xiàn)在就可以續(xù)約，你如果剩下的年限不多的話，續(xù)約的年限不超過原先規(guī)定的，比如說40年或者50年，你不能續(xù)成60年，這不行。但是續(xù)多少錢的價(jià)格評(píng)估，要充分考慮到你當(dāng)年拿這塊地是多少錢，不能完全看今天是多少錢，這個(gè)是他續(xù)約，還要評(píng)估他做的貢獻(xiàn)，這就很合理，這個(gè)我覺得是可操作性、明確性更強(qiáng)。
另外，北京的條例里面，也對(duì)空間利用做了比較好的規(guī)定，北京因?yàn)槭且灾毓I(yè)為主的城市，很多重工業(yè)的特點(diǎn)就是老舊廠房的層高非常高，十幾米很正常，二三十米很多。在上海因?yàn)槭禽p工業(yè)，沒有那么高，一般5、6米就差不多，但是也不多了。所以北京的空間利用，最早提出來，還沒有成條例之前，提出來是不能“長高”、“長胖”，“長高”就是加建，“長胖”就是隨便搭建出來。但是空間利用上其實(shí)也很明確，就是肯定空間利用，能空間利用的時(shí)候，能匹配消防這些審批的，這些我覺得是非常有針對(duì)性，能解決現(xiàn)在城市更新實(shí)踐中的一些痛點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)的，我覺得北京的步子也邁得挺大的，它是吸取了上海很多的一些好的做法。
主持人（郭為中）：什么時(shí)候頒布？
郁敏珺：現(xiàn)在是草案，應(yīng)該是征求意見稿，因?yàn)槭菞l例，所以要人大通過，是作為一個(gè)法規(guī)來的，僅次于法律。
主持人（郭為中）：因?yàn)槲以诒本┥钸^七年，工作過七年，我也認(rèn)識(shí)很多北京地產(chǎn)界的人士，北京地產(chǎn)界相對(duì)來說比上海要活躍一些，還是敢講。
郁敏珺：是，上海人比較務(wù)實(shí)、低調(diào)。
主持人（郭為中）：上海人就是我做好自己的事情就行了，北京人是愿意做公共性的意見的闡述等等，就不提名字了，有很多人，可能他在推出的時(shí)候，可能政策會(huì)詳細(xì)。
郁敏珺：上海往往一件事情，好像爬坡一樣，是積少成多，慢慢來，是這么來的，靜水深流的風(fēng)格。北京是一個(gè)臺(tái)階一個(gè)臺(tái)階的，要么不干，要干一件事情就跨個(gè)臺(tái)階，直接上個(gè)臺(tái)階做，所以力度相對(duì)而言會(huì)比較大。
主持人（郭為中）：您作為政協(xié)委員，對(duì)上海的政策，目前它的利好，很直接的利好體現(xiàn)在哪些方面？
郁敏珺：我覺得這個(gè)政策本身能推出，規(guī)定的方方面面還是蠻大的，既然是作為一個(gè)條例，就說明政府已經(jīng)高度重視城市更新的發(fā)展，而且認(rèn)為它是未來城市發(fā)展的很重要的一個(gè)點(diǎn)，這個(gè)我覺得是在中國體系下面，這個(gè)很重要，政府如果不重視，不想推動(dòng)，這個(gè)行業(yè)想大發(fā)展還是很難的，更何況城市更新作為一個(gè)新的地方，一定會(huì)牽扯到很多舊有的，不符合發(fā)展邏輯或者發(fā)展需求的原來的一些規(guī)定和做法，通過條例的形式，肯定是打破了原來一些規(guī)定，更能解決發(fā)展的需要，這個(gè)我覺得是所一直講的政策紅利，很重要的一點(diǎn)，否則你很難跨越，你要改也是小改，大改是不行的，產(chǎn)業(yè)大發(fā)展就一定是在法律層面來做推動(dòng)解決歷史的一些問題，這個(gè)是一個(gè)匹配的問題。
第二塊，我覺得上海從成立城市更新基金開始，其實(shí)也是有實(shí)質(zhì)的推動(dòng)，因?yàn)槌鞘懈逻€是需要很大的資金投入。但是，北京同樣，最新的，前一周還是這一周開了一個(gè)城市更新大會(huì)。
主持人（郭為中）：蘇鑫那個(gè)？
郁敏珺：蘇鑫那個(gè)是民間的，官方的有一個(gè)，您可以注意一下，政府站臺(tái)，上下級(jí)很重視。迄今為止，我覺得上海還是低調(diào)實(shí)干的，目前為止，能把城市更新上下游產(chǎn)業(yè)鏈集聚在一塊兒的這么一個(gè)會(huì)或者論壇，還真沒有，基本上是民間或者協(xié)會(huì)在組織，我覺得上海下一步應(yīng)該通過各種形式，把城市更新的推動(dòng)落到實(shí)處，行業(yè)做交流，政府也傾聽一線企業(yè)的心聲，我覺得這個(gè)是有價(jià)值和意義的事情。
主持人（郭為中）：我想到另外一個(gè)，因?yàn)槲覀內(nèi)ツ赀€是前年，我們跟上海文旅局有交流，他跟我們界面合作一個(gè)事情很有意思，因?yàn)槲穆镁质枪苌虾５穆糜?，就是你來上海不要僅僅看東方明珠、城隍廟、外灘，我們還有很多好玩的，需要游客們?nèi)ミ@種地方，這其實(shí)就是城市更新的一個(gè)新的景點(diǎn)。
郁敏珺：您說的世博會(huì)，當(dāng)初的遺址，我們也有一個(gè)越界世博園，就在那個(gè)溫度計(jì)大煙囪旁邊。其實(shí)我們城市更新的東西更有味道，更能體現(xiàn)這個(gè)城市原來的文化特質(zhì)，文化積淀的東西更值得品味，為什么現(xiàn)在打卡安福路，打卡武康庭，這些都是同樣的邏輯，這些建筑本身是古董，是有城市記憶的，它是文化的延續(xù)。
主持人（郭為中）：但是你放在那里，使用率很低，就僅僅是參觀了，創(chuàng)造的價(jià)值也并不多。
郁敏珺：所以我一直在說，所謂歷史建筑保護(hù)，沒有很好的利用，就談不上保護(hù)，沒有合理的利用，也談不上保護(hù)，房子要爛掉，你只有好好地利用，才談得上真正的保護(hù)。
主持人（郭為中）：謝謝，您最后總結(jié)得非常好，這個(gè)工作還是很有價(jià)值的。
郁敏珺：城市更新是一個(gè)很有意思，很有價(jià)值的工作，而且是匹配未來城市發(fā)展的工作。
主持人（郭為中）：所以，當(dāng)您跟后代講的時(shí)候，這個(gè)城市我是有貢獻(xiàn)的。
郁敏珺：我們一代人做一代人的事情，一代人有一代人的機(jī)會(huì)，我們把這一代人應(yīng)該做的事情做好，用自己的專業(yè)去做好，還有一個(gè)是社會(huì)責(zé)任去做好，而且一定程度上，我們覺得這代人的機(jī)會(huì)是我們的使命，我們應(yīng)該做好。
主持人（郭為中）：謝謝。
