近日，中能建城市投資發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)能建城發(fā)）官網(wǎng)管理團(tuán)隊(duì)成員悄然撤下了黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)楊揚(yáng)洋的名字，黨委副書(shū)記、總經(jīng)理、董事蕭睿排在了首位。這一變動(dòng)，將這家沉寂已久的房企置于聚光燈之下。

能建城發(fā)前身為中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)葛洲壩地產(chǎn)），2021年葛洲壩地產(chǎn)母公司葛洲壩被中國(guó)能建（601868）吸收合并。隨后，葛洲壩地產(chǎn)更名為能建城發(fā)，楊揚(yáng)洋被任命為能建城發(fā)董事長(zhǎng)。

在中國(guó)能建的推動(dòng)下，能建城發(fā)經(jīng)歷了重組、更名及高管團(tuán)隊(duì)調(diào)整，并啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，謀求打造具有一流競(jìng)爭(zhēng)力的特色房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、城市綜合運(yùn)營(yíng)商與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資旗艦平臺(tái)。從近年市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，其轉(zhuǎn)型成效欠佳，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力。而如今，楊揚(yáng)洋從高管團(tuán)隊(duì)“消失”，又給能建城發(fā)轉(zhuǎn)型帶來(lái)新的不確定性。

葛洲壩地產(chǎn)時(shí)代

葛洲壩地產(chǎn)成立于2004年，是國(guó)務(wù)院國(guó)資委首批確定以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企之一，是葛洲壩房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體。彼時(shí)葛洲壩為滬市上市公司，直到2021年9月，中國(guó)能建（601868）發(fā)行A股股份換股吸收合并葛洲壩，9月13日葛洲壩終止上市，9月28日中國(guó)能建上市。

葛洲壩地產(chǎn)，曾經(jīng)也是風(fēng)光無(wú)限。2014年，葛洲壩地產(chǎn)位列2014年度中國(guó)建筑業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)第二名；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2015年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)中排名第82位。2016年，葛洲壩地產(chǎn)首次榮獲“2016中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值十強(qiáng)”稱(chēng)號(hào)，并在“2016年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單”中躍居第68位，較2015年提升14位。

2016年，葛洲壩地產(chǎn)確定了“5G科技”為體系的產(chǎn)品戰(zhàn)略方向，體現(xiàn)“綠色、健康、科技、智能”特征的建筑技術(shù)體系，完善了行業(yè)綠色科技住宅理論體系，成立的以中科院院士領(lǐng)銜的5G科技專(zhuān)家委員會(huì)，企業(yè)品牌地位也在攀升。

伴隨行業(yè)地位的提升，葛洲壩地產(chǎn)也加速了擴(kuò)張的步伐，而土地儲(chǔ)備對(duì)于房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)最有效的手段。根據(jù)葛洲壩此前公布的年報(bào)，2016年，葛洲壩地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備8塊，權(quán)益出資84.99億元；2017年，新增土地儲(chǔ)備7塊，權(quán)益出資90.03億元；2018年，新增土地儲(chǔ)備4塊，權(quán)益出資85.16億元。

從當(dāng)時(shí)的情況來(lái)看，葛洲壩地產(chǎn)曾在全國(guó)多個(gè)城市高價(jià)競(jìng)得"地王"項(xiàng)目，一度成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，葛洲壩地產(chǎn)當(dāng)時(shí)也被業(yè)界稱(chēng)為“地王專(zhuān)業(yè)戶(hù)”。

2015年6月，葛洲壩地產(chǎn)以11.04億元巨資拿下上海青浦的商住用地，10月，更是以49.5億元的價(jià)格競(jìng)得北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)樊家村的地塊。2016年5月，葛洲壩地產(chǎn)以32.8億元的價(jià)格競(jìng)得南京建鄴區(qū)河西南的宅地，6月，又以24.36億的巨資拿下合肥濱湖的兩地塊。到了2017年6月，葛洲壩地產(chǎn)首次進(jìn)軍杭州便獲得成功，以43.18億元的高價(jià)拿下杭州蔣村的地塊。

然而，這些斥巨資拿下的土地，卻因隨之而來(lái)的調(diào)控政策以及行業(yè)調(diào)整而變得棘手。在房地產(chǎn)行業(yè)中，通常一個(gè)項(xiàng)目從拿地到銷(xiāo)售時(shí)間不會(huì)超過(guò)一年，最快的拿地四到五個(gè)月就可以開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，對(duì)于葛洲壩地產(chǎn)的一些項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，則成了例外。比如，2015年10月拿下的北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)樊家村地塊，直至2019年5月底才獲得首個(gè)預(yù)售證，也就是北京中國(guó)府。這也為后來(lái)的去化問(wèn)題埋下伏筆。

頻繁的人事調(diào)整

在中國(guó)能建吸收合并葛洲壩前后，葛洲壩人事方面頻繁調(diào)整。

2020年4月，時(shí)任葛洲壩地產(chǎn)董事長(zhǎng)何金鋼、總經(jīng)理周軍華調(diào)回集團(tuán)總部，接任董事長(zhǎng)的是原葛洲壩電力有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)桂桐生，原葛洲壩集團(tuán)戰(zhàn)略與投資部主任楊揚(yáng)洋接任總經(jīng)理一職。

2020年10月13日，葛洲壩接到公司間接控股股東中國(guó)能建通知，中國(guó)能建正在籌劃發(fā)行股份相關(guān)的重大事項(xiàng)，該事項(xiàng)可能構(gòu)成葛洲壩重大資產(chǎn)重組。葛洲壩股票自10月14日起停牌。該事項(xiàng)即為中國(guó)能建吸收合并葛洲壩一事。

隨后，10月26日，葛洲壩收到公司總經(jīng)理助理何金鋼書(shū)面辭呈，何金鋼因個(gè)人原因申請(qǐng)辭去公司總經(jīng)理助理職務(wù)。這位葛洲壩的“老人”自此與葛洲壩告別。

中國(guó)能建換股吸收合并葛洲壩完成后，2022年初，桂桐生離開(kāi)葛洲壩地產(chǎn)，調(diào)任葛洲壩水泥公司任董事長(zhǎng)。在桂桐生任葛洲壩地產(chǎn)董事長(zhǎng)期內(nèi)，中國(guó)能建將葛洲壩地產(chǎn)提級(jí)為總部集團(tuán)直管企業(yè)。

2022年3月，葛洲壩地產(chǎn)正式更名為能建城發(fā)。更名4個(gè)月后，也就是2022年7月，楊揚(yáng)洋被任命為能建城發(fā)董事長(zhǎng)。

楊揚(yáng)洋出生于1976年，早年在葛洲壩集團(tuán)工作期間，他曾先后在多個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目中擔(dān)任技術(shù)負(fù)責(zé)人，參與過(guò)長(zhǎng)江三峽水利樞紐配套工程、南水北調(diào)中線(xiàn)工程等國(guó)家級(jí)重大項(xiàng)目的建設(shè)管理，積累了豐富的大型工程建設(shè)、PPP項(xiàng)目運(yùn)作及投資經(jīng)驗(yàn)。

2015年，葛洲壩集團(tuán)成立PPP事業(yè)部，楊揚(yáng)洋憑借在工程管理領(lǐng)域的表現(xiàn)，被任命為PPP事業(yè)部總經(jīng)理，主導(dǎo)集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)的PPP項(xiàng)目布局，推動(dòng)了多個(gè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保類(lèi)PPP項(xiàng)目落地。2018年，他調(diào)任葛洲壩集團(tuán)戰(zhàn)略與投資部主任，負(fù)責(zé)集團(tuán)整體戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局及重大投資決策，期間推動(dòng)集團(tuán)在新能源、環(huán)保、地產(chǎn)等領(lǐng)域的多元化拓展。

直到2020年4月，葛洲壩地產(chǎn)尋求轉(zhuǎn)型，急需既懂工程建設(shè)、又擅長(zhǎng)投資運(yùn)作的復(fù)合型管理人才，楊揚(yáng)洋臨危受命，出任葛洲壩地產(chǎn)總經(jīng)理，他也由此跨界進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)。

吸收合并后，由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中國(guó)能建占比不高，能建城發(fā)在市場(chǎng)上的聲音也有所降低。在轉(zhuǎn)型期間，能建城發(fā)引入多位經(jīng)驗(yàn)豐富的職業(yè)經(jīng)理人，比如蕭睿，在2023年7月進(jìn)入能建城發(fā)擔(dān)任黨委副書(shū)記、總經(jīng)理。蕭睿曾在招商蛇口有過(guò)21年工作經(jīng)歷，之后在金科集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、重慶華宇等房企任職。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力

隨著重組完成，管理團(tuán)隊(duì)的調(diào)整，以及公司內(nèi)部的改革，也帶來(lái)了一些成效。2021年，能建城發(fā)新獲取項(xiàng)目從拿地到完成建筑概念方案設(shè)計(jì)時(shí)間平均23天，較以往提速25%，2022年提升至19天，2023年進(jìn)一步壓縮至平均16.7天。

在2023年度營(yíng)銷(xiāo)工作總結(jié)暨2024年度工作動(dòng)員會(huì)上，蕭睿指出，2024年公司上下要“一切工作以銷(xiāo)售和回款為導(dǎo)向”，緊盯“實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售、支持銷(xiāo)售”的核心任務(wù)。

目前，從能建城發(fā)項(xiàng)目去化情況來(lái)看，近兩年取得的土地，項(xiàng)目整體去化良好。但是行業(yè)向好時(shí)大舉擴(kuò)張，隨著行業(yè)步入調(diào)整期，問(wèn)題卻開(kāi)始顯現(xiàn)，歷史庫(kù)存的消化變得棘手。北京中國(guó)府就是一個(gè)典型案例，該項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)以來(lái)去化率持續(xù)低迷，成了能建城發(fā)一個(gè)“老大難”項(xiàng)目。

2015年10月，葛洲壩地產(chǎn)以49.5億元的價(jià)格拿下北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)樊家村地塊，條件是需要同時(shí)配建6.18萬(wàn)平方米回遷房以及4.1萬(wàn)平方米公租房。據(jù)測(cè)算，該地塊商品房住宅部分樓面價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)，刷新了當(dāng)時(shí)北京“單價(jià)地王”紀(jì)錄。

此前，這一紀(jì)錄的保持者為融創(chuàng)中國(guó)。2013年9，融創(chuàng)中國(guó)拿下農(nóng)展館地塊，樓面價(jià)為7.3萬(wàn)元。后來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)在這一地塊建設(shè)的項(xiàng)目為北京壹號(hào)院。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，目前北京壹號(hào)院二手房?jī)r(jià)格超過(guò)17萬(wàn) /平方米。

葛洲壩地產(chǎn)拿下北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)樊家村地塊之后，一直到2019年5月18日才取得預(yù)售證，項(xiàng)目即為北京中國(guó)府，備案名為?紫苑嘉園。當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道稱(chēng)，開(kāi)盤(pán)兩年多后，北京中國(guó)府網(wǎng)簽只有16套。

隨后，北京中國(guó)府進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售階段。從現(xiàn)房備案公示信息來(lái)看，2023年，北京中國(guó)府多次取證。2024年3月6日，11號(hào)樓取證，獲批銷(xiāo)售套數(shù)共計(jì)42套，其中包括住宅8套，其余為庫(kù)房。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，截至目前，11號(hào)樓該次取證的8套住宅已簽約3套，成交均價(jià)118330.38元/平方米。最近的一次取證時(shí)間是今年8月21日，12號(hào)和14號(hào)樓取證，截至目前，該次取證的住宅均未簽約。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京中國(guó)府項(xiàng)目去化承壓，主要受兩方面因素制約。首先，高地價(jià)推高了開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致項(xiàng)目定價(jià)空間受限；此外，豐臺(tái)區(qū)近年土地供應(yīng)持續(xù)放量，新房庫(kù)存高企，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化。區(qū)域內(nèi)金茂璞逸豐宜、北京隅·西頌、建發(fā)金茂觀宸等新盤(pán)入市，在有限的市場(chǎng)需求下進(jìn)一步分流客戶(hù)，加劇了中國(guó)府的銷(xiāo)售壓力。

雖然北京中國(guó)府坐擁成熟配套 ，但由于缺乏差異化亮點(diǎn)，在當(dāng)前高度內(nèi)卷的市場(chǎng)環(huán)境下難以突圍，與豐臺(tái)區(qū)其他“好房子”相比，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

大舉擴(kuò)張拿地給能建城發(fā)帶來(lái)了資金壓力，再加上推盤(pán)節(jié)奏緩慢，難以通過(guò)銷(xiāo)售回流緩解資金問(wèn)題，導(dǎo)致能建城發(fā)資金鏈承壓。根據(jù)企查查財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，能建城發(fā)2023和2024年資產(chǎn)負(fù)債率分別為91.88%和91.98%。而根據(jù)中信建投研報(bào)，2024年房企仍處在降杠桿階段，樣本房企2024年底整體資產(chǎn)負(fù)債率為71.6%。

從業(yè)績(jī)方面來(lái)看，2024年，能建城發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入162.30億元，同比增長(zhǎng)49.68%；但凈利潤(rùn)為1209.30萬(wàn)元，同比減少83.21%。

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然能建城發(fā)努力去化存量，探索轉(zhuǎn)型發(fā)展，但銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻一直不盡如人意，公司仍面臨以往高杠桿時(shí)期遺留的庫(kù)存去化等問(wèn)題。當(dāng)企業(yè)處于整合與重大戰(zhàn)略調(diào)整期時(shí)，高管團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定是確保戰(zhàn)略持續(xù)性的關(guān)鍵因素。而如今高管團(tuán)隊(duì)生變，無(wú)疑為正處于轉(zhuǎn)型期的能建城發(fā)增添了新的不確定性因素。