界面新聞記者 | 李香才
2025年12月28日，金科股份舉行黨委管理干部交流會。公司黨委書記、名譽(yù)董事長馬蔚華，董事長、總裁、黨委副書記郭偉，新任命高管團(tuán)隊(duì)及全體管理干部出席會議。
會上，郭偉代表經(jīng)營管理層作全面工作匯報，馬蔚華作出工作部署，并指出：公司重整收官取得階段性勝利，即將輕裝上陣。未來須加速新戰(zhàn)略落地，科學(xué)編制2026年經(jīng)營計(jì)劃。
此前，金科股份宣布完成重整，此次重整涉及1470億元債務(wù)。卸下債務(wù)包袱后，金科股份得以輕裝上陣。不過，這只是完成了第一步，風(fēng)險依然存在。金科股份雖已撤銷因重整而實(shí)施的退市風(fēng)險警示情形，但因凈資產(chǎn)為負(fù)、連續(xù)三年扣非凈利潤為負(fù)等原因，繼續(xù)被實(shí)施退市風(fēng)險警示并疊加其他風(fēng)險警示。
接下來金科股份需要解決的問題是如何“造血”，面臨戰(zhàn)略成效的檢驗(yàn)，比如資產(chǎn)盤活進(jìn)度和收益、新業(yè)務(wù)線盈利情況、市場認(rèn)可度提升等問題。
重整收官
2022年末，金科股份出現(xiàn)債務(wù)違約，隨后選擇重整作為解決方案。
2024年4月22日，金科股份及控股子公司重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整申請獲得重慶市第五中級人民法院受理。至今年12月16日，金科股份宣布，公司及重慶金科重整計(jì)劃執(zhí)行完畢。金科股份此次重整涉及債務(wù)總額1470億元，這也是房地產(chǎn)行業(yè)迄今為止最大的重整案。
從重整方案來看，金科股份此次重整涉及債權(quán)人超8400家，通過“現(xiàn)金+股票+信托”組合清償。設(shè)立了破產(chǎn)服務(wù)信托，由中信信托管理，用于分期償債及保障“保交樓”項(xiàng)目。??
值得注意的是，此次重整引入“優(yōu)質(zhì)資本+央企AMC+地方國企”聯(lián)合體，提供資金與政策支持。具體來看，上海品器及北京天驕綠苑組成的聯(lián)合體，參與重整投資，同時引進(jìn)長城資產(chǎn)以及四川發(fā)展證券基金等，合計(jì)注資26.28億元。
上海品器背后是馮侖創(chuàng)立的御風(fēng)集團(tuán)。該集團(tuán)自上世紀(jì)90年代布局房地產(chǎn)領(lǐng)域，后續(xù)戰(zhàn)略分拆為兩大業(yè)務(wù)板塊，萬通系聚焦地產(chǎn)開發(fā)，御風(fēng)系深耕醫(yī)療健康不動產(chǎn)賽道。北京天驕綠苑是北京本土老牌房企，業(yè)務(wù)覆蓋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅開發(fā)及休閑配套領(lǐng)域，具備商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全流程操盤能力。
重整后，金科股份主要業(yè)務(wù)將布局“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運(yùn)營管理、特殊資產(chǎn)”四大板塊，通過投資經(jīng)營特殊資產(chǎn)、運(yùn)營開發(fā)中高端住宅、做精做強(qiáng)不動產(chǎn)服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機(jī)會，實(shí)施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈”轉(zhuǎn)型路徑。
金科股份表示，未來的整體戰(zhàn)略將主要圍繞“高效運(yùn)營、精益管理、科技創(chuàng)新”展開，以提升盈利能力、資產(chǎn)價值和流動性為核心，推動公司轉(zhuǎn)型為聚焦強(qiáng)盈利能力和高投資回報的不動產(chǎn)綜合運(yùn)營商。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對界面新聞分析指出，金科是A股首家走完“司法重整—債務(wù)削表—股權(quán)重組—治理再造”全鏈條的上市房企。采用“1+1+N”式重整（產(chǎn)業(yè)投資人+財(cái)務(wù)投資人+債權(quán)人信托），把1470億元債轉(zhuǎn)股份、留債、信托受益權(quán)三箭齊發(fā)，實(shí)現(xiàn)削債超千億，為同量級出險房企提供了模板。
“從重資產(chǎn)開發(fā)切換到代建+運(yùn)營+特殊資產(chǎn)輕資產(chǎn)賽道，先恢復(fù)經(jīng)營現(xiàn)金流，再逆周期收購問題資產(chǎn)，降低周期波動。”柏文喜表示。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出，金科股份的轉(zhuǎn)型，契合行業(yè)從增量開發(fā)向存量運(yùn)營的轉(zhuǎn)型趨勢。告別高杠桿拿地開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)與服務(wù)收費(fèi)，代建、商業(yè)運(yùn)營、特殊資產(chǎn)盤活等成為增長主力，與行業(yè)去杠桿、重運(yùn)營的趨勢高度匹配。
伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時代，行業(yè)已轉(zhuǎn)向以優(yōu)化現(xiàn)有存量資產(chǎn)使用效率、提升品質(zhì)為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，成為多家房企選擇的重要方向。
比如，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)等公司也已剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式。中交地產(chǎn)置出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債，重組后聚焦于物業(yè)管理、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。南國置業(yè)剝離房地產(chǎn)開發(fā)、租賃業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，重組后聚焦商業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等城市運(yùn)營輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方向，向綜合性城市運(yùn)營服務(wù)商轉(zhuǎn)型。
劉水告訴界面新聞，隨著城市發(fā)展模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，由增量規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，為存量資產(chǎn)運(yùn)營管理的企業(yè)提供了發(fā)展機(jī)遇。
不過，同時需要看到，對于這些轉(zhuǎn)型的公司來說，很多是進(jìn)入了新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，在激烈競爭的市場環(huán)境下，業(yè)務(wù)拓展存在難度。
管理層換血
在此之前，金科股份完成了管理層的更迭。
10月16日，金科股份召開第十二屆董事會第一次會議，選舉郭偉擔(dān)任董事長，選舉王曉晴擔(dān)任副董事長，會議還選舉第十二屆董事會各專門委員會委員。與此同時，聘任郭偉為總裁，聘任周達(dá)為聯(lián)席總裁，聘任李根為常務(wù)副總裁，聘任何鴿平為財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，聘任楊鵬為董事會秘書。
此外，董事會同意聘任馮侖為專家顧問委員會主任委員；同意委任馬蔚華為董事會榮譽(yù)董事長，作為榮譽(yù)董事長，馬蔚華不屬于董事會成員及高級管理人員。
金科股份公告還稱，根據(jù)中共重慶市江北區(qū)委非公有制經(jīng)濟(jì)組織和社會組織工作委員會審議決定，免去張勇中共金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司委員會書記職務(wù)，任命馬蔚華為中共金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司委員會書記；任命郭偉為中共金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司委員會副書記、張勇為中共金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司委員會專職副書記。
此前，金科股份實(shí)際控制人為黃紅云。隨著金科股份董事會完成換屆選舉，公司控股股東由金科控股變更為京渝星筑、京渝星璨，公司實(shí)際控制人由黃紅云變更為無實(shí)際控制人。
從郭偉履歷來看，郭偉歷任萬科集團(tuán)稅務(wù)管理部總經(jīng)理、北京公司副總經(jīng)理、大連萬科總經(jīng)理；萬科集團(tuán)北方區(qū)域副總經(jīng)理、中航萬科首席投融官、合伙人。2019年至2021年，任新城控股集團(tuán)蘇州區(qū)域公司總經(jīng)理；2021年3月至2024年7月，任信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司黨委副書記、執(zhí)行董事、總經(jīng)理，法定代表人；2024年8月至2025年8月，任中國信達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略客戶二部總經(jīng)理級。
北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎對界面新聞分析指出，引入馬蔚華和馮侖，是為了更大程度上調(diào)度重整后的發(fā)展資源?！榜R蔚華在銀行系統(tǒng)資金融通方面，馮侖在地產(chǎn)輕重結(jié)合方面，會對新生的金科股份起到穿針引線的作用?！?/span>
陸鼎進(jìn)一步分析說：“金科股份重整后轉(zhuǎn)型定位是不動產(chǎn)綜合運(yùn)營商，除了傳統(tǒng)開發(fā)，其實(shí)就是投資管理、運(yùn)營管理、特殊機(jī)會資產(chǎn)等方面的業(yè)務(wù)拓展，本質(zhì)上是不動產(chǎn)金融的復(fù)合方向，這是比較務(wù)實(shí)和有前瞻性的。從馬蔚華和馮侖的定位也能看出在這兩個方面的發(fā)力點(diǎn)，郭偉有AMC機(jī)構(gòu)的履歷，所以做特殊資產(chǎn)盤活包括城市更新既符合趨勢又具備一些資源稟賦?！?/span>
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜在接受界面新聞采訪時表示，馬蔚華可輸出金融機(jī)構(gòu)治理、ESG與資本市場經(jīng)驗(yàn)，幫助金科恢復(fù)評級、降低融資成本，并主導(dǎo)與AMC、險資的再合作；馮侖對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市更新、持有型物業(yè)的“輕資產(chǎn)”模式熟悉，可在資產(chǎn)盤活、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、REITs等方向給出路徑，減少金科對純住宅開發(fā)的依賴。
柏文喜把馬蔚華和馮侖共同作用總結(jié)為“信用背書+戰(zhàn)略濾鏡”，讓金科在政府、金融機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)伙伴面前快速重建可信度，為后續(xù)城市更新、代建、資管業(yè)務(wù)鋪路。
推進(jìn)轉(zhuǎn)型落地
值得注意的是，隨著重整的推進(jìn)，金科股份也在與金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作。
12月12日，金科股份與中信信托簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。此次合作基于前期專項(xiàng)服務(wù)信托及資產(chǎn)管理協(xié)議的成功實(shí)踐，雙方將重點(diǎn)圍繞城市更新、資產(chǎn)管理、運(yùn)營管理、不動產(chǎn)科技四大方向，深化“金融+產(chǎn)業(yè)”協(xié)同。通過發(fā)揮中信信托的金融創(chuàng)新與專業(yè)受托能力，結(jié)合金科股份的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營與開發(fā)優(yōu)勢，共同探索“金融受托+產(chǎn)業(yè)運(yùn)營”新模式，加速存量資產(chǎn)盤活與價值提升。
12月22日，金科股份與農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，農(nóng)業(yè)銀行將在信貸融資、賬戶結(jié)算和資金理財(cái)、個人金融服務(wù)及金融服務(wù)優(yōu)先權(quán)給予金科股份戰(zhàn)略支持。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受界面新聞采訪時表示，金科股份與中信信托此次合作，既延續(xù)前期破產(chǎn)服務(wù)信托的信任基礎(chǔ)，又精準(zhǔn)匹配金科“輕資產(chǎn)+運(yùn)營+科技”轉(zhuǎn)型需求。對金科現(xiàn)金流改善、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張與行業(yè)風(fēng)險化解均有標(biāo)桿價值，不過需警惕落地節(jié)奏與收益分配的執(zhí)行風(fēng)險。
劉水進(jìn)一步分析說：“對金科來說，短期可借助中信信托的融資能力加速保交樓與存量去化，中長期助力代建、商業(yè)運(yùn)營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張。對中信信托來說，切入不動產(chǎn)存量市場，拓展‘信托+地產(chǎn)運(yùn)營’新業(yè)務(wù)模式，積累城市更新與特殊資產(chǎn)協(xié)同的標(biāo)桿案例。”
柏文喜對界面新聞分析指出，金科股份與中信信托合作明確四大方向。城市更新方面，中信信托可發(fā)起并購基金、Pre-REITs基金，金科負(fù)責(zé)操盤、代建，解決其“有項(xiàng)目、少資金”的痛點(diǎn)；資產(chǎn)管理方面，中信旗下特殊資產(chǎn)平臺已與長城資產(chǎn)、信達(dá)并列前三，金科可受托對存量商辦、酒店、倉儲進(jìn)行改造運(yùn)營，收取“基礎(chǔ)費(fèi)用+超額分成”。
此外，運(yùn)營管理方面，中信信托正布局保租房、長租公寓REITs，金科的商業(yè)、物業(yè)板塊可整租整管，形成穩(wěn)定現(xiàn)金流后裝入REITs；不動產(chǎn)科技方面，雙方擬設(shè)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室，試點(diǎn)“光伏+儲能+充電樁”綠色改造，提升資產(chǎn)估值，為公募REITs發(fā)行留出溢價空間。
柏文喜總結(jié)指出，總體看，這是“AMC+信托+運(yùn)營商”的輕資產(chǎn)閉環(huán)。對金科來說，相當(dāng)于把中信信托的低成本資金和金融工具變成“杠桿”，把自己的代建和運(yùn)營能力變現(xiàn)，減輕資產(chǎn)負(fù)債表壓力，同時為后續(xù)公募REITs退出鋪路。
仍面臨諸多挑戰(zhàn)
接受界面新聞采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，作為全國首家司法重整成功的大型上市房企，金科股份轉(zhuǎn)型路徑對出險房企有參考意義。不過，能否真正“重生”，還要看資產(chǎn)質(zhì)量和現(xiàn)金流能否持續(xù)造血。
柏文喜告訴界面新聞，金科股份轉(zhuǎn)型邏輯清晰，先靠代建和運(yùn)營產(chǎn)生輕資產(chǎn)現(xiàn)金流，再用AMC背景做大特殊資產(chǎn)“逆周期”收益，符合“卸重債、輕資產(chǎn)、穩(wěn)現(xiàn)金”的重整目標(biāo)。不過，郭偉團(tuán)隊(duì)要啃的是一塊“硬骨頭”，面臨諸多挑戰(zhàn)。
首先，在資產(chǎn)端，金科股份存量土儲70%在三、四線，短期難提價，需要快速折價出清或合作開發(fā)，否則占用資金；
其次，在資金端，雖然削掉千億有息負(fù)債，但表外項(xiàng)目和非并表平臺仍有隱性負(fù)債，需持續(xù)做“二次削債”和現(xiàn)金歸集；
第三，團(tuán)隊(duì)端，原班人多是開發(fā)銷售背景，缺運(yùn)營、資管、產(chǎn)業(yè)招商經(jīng)驗(yàn)，組織再造與激勵必須同步，否則“老金科”慣性會拖慢新戰(zhàn)略；
第四，市場端，出險房企“信用折價”尚未修復(fù)，銷售均價和回款率仍低于行業(yè)平均，2025年1–9月僅完成全年銷售目標(biāo)的55%，現(xiàn)金流安全墊不足；
最后，政策端，城市更新、保障性租賃住房、REITs都對“合規(guī)手續(xù)完整度”要求極高，而金科歷史項(xiàng)目遺留規(guī)劃、拆遷、土地款票據(jù)等問題量大，需要逐一補(bǔ)手續(xù)。
對于金科股份新管理團(tuán)隊(duì)面臨的困難與挑戰(zhàn)，劉水也指出：“核心變量在于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約轉(zhuǎn)化為收入的效率、存量去化進(jìn)度、流動性風(fēng)險緩解程度，以及與戰(zhàn)投的協(xié)同落地質(zhì)量?！?/span>
需要看到，隨著重整完成，金科股份股票交易自12月26日起已撤銷因重整而實(shí)施的退市風(fēng)險警示情形。
但因公司經(jīng)審計(jì)2024年度期末凈資產(chǎn)為負(fù)值，同時公司2022至2024年連續(xù)三年扣非凈利潤均為負(fù)值，且最近一年審計(jì)報告顯示公司持續(xù)經(jīng)營能力存在不確定性，公司股票交易自12月26日起繼續(xù)被實(shí)施退市風(fēng)險警示并疊加其他風(fēng)險警示，股票簡稱仍為“*ST金科”。
從股價表現(xiàn)來看，2023年5月26日，公司股價最低觸及0.77元/股。2025年12月31日，公司股價收于1.44元/股。