界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞編輯 | 崔宇

 近兩年，圍繞物業(yè)費(fèi)的爭議持續(xù)升溫。從物業(yè)費(fèi)降價潮興起，到收繳率一路走低，再到物業(yè)企業(yè)“撤場”事件接連上演，這一系列問題不僅讓物業(yè)企業(yè)的正常運(yùn)營舉步維艱，也深深牽動著千萬業(yè)主的神經(jīng)。

自2024年各地物業(yè)費(fèi)限價政策落地以來，全國多個主要城市相繼掀起物業(yè)費(fèi)降價潮。

一名物業(yè)企業(yè)高管告訴界面新聞，重慶是限價政策最嚴(yán)的城市，2024年6月起執(zhí)行，規(guī)定中心城區(qū)有電梯住宅最高1.9元/平方米/月，可最多上浮15%；無電梯住宅最高1.35元/平方米/月，標(biāo)準(zhǔn)適用于前期物業(yè)（即業(yè)委會成立之前的階段）。

青島在2024年也出臺了相關(guān)政策，將普通住宅前期物業(yè)納入政府指導(dǎo)價，最高等級上限為2.52元/平方米/月。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年內(nèi)執(zhí)行物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價相關(guān)政策的城市包括重慶市、銀川市、青島市城陽區(qū)、武漢市江夏區(qū)等。

過去一年，重點(diǎn)城市的平均物業(yè)費(fèi)還在繼續(xù)下滑。中指研究院《2025中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報告》顯示，2025年12月，20城物業(yè)服務(wù)均價為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，環(huán)比下跌0.09%。這20城包括上海、北京、深圳、廣州、昆明、合肥、武漢、無錫、南昌、成都、天津、杭州、長沙、蘇州、寧波、濟(jì)南、重慶、青島、南京、常州等。

在物業(yè)費(fèi)陷入降價潮之后，一些物業(yè)企業(yè)開始宣布“撤場”。據(jù)界面新聞了解，目前已有包括龍湖物業(yè)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬科物業(yè)等在內(nèi)的超10家物業(yè)企業(yè)宣布主動離場部分小區(qū)。物業(yè)企業(yè)選擇撤出的主要原因涉及成本開支增加、物業(yè)費(fèi)收繳率低等。

中指研究院報告顯示，“十四五”期間，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)下滑，2024年為88.17%，大幅下降4.54個百分點(diǎn)。

在界面新聞組織的本次民營企業(yè)調(diào)研中，多位來自物業(yè)企業(yè)的從業(yè)人員均表示，物業(yè)并非公共服務(wù)，不享受國家補(bǔ)貼，物業(yè)的運(yùn)營主體是企業(yè)，企業(yè)的運(yùn)作邏輯必然是計算投入產(chǎn)出比，并在合法合規(guī)的前提下追求一定的利潤。

“‘一刀切’的限價下，物業(yè)費(fèi)甚至不足以覆蓋很多小區(qū)的日常運(yùn)維成本，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)又會引發(fā)業(yè)主的負(fù)面情緒，并直接影響物業(yè)費(fèi)的收繳，進(jìn)入惡性循環(huán)。因此，對于企業(yè)來說，退場反而成了理性的選擇?！币幻飿I(yè)企業(yè)高管告訴界面新聞。

盤古智庫高級研究員江瀚在接受界面新聞采訪時也表示，物業(yè)企業(yè)“撤場”現(xiàn)象反映限價政策在執(zhí)行中存在“一刀切”傾向，忽視了區(qū)域差異與服務(wù)層級分化，對成本敏感型中小物業(yè)企業(yè)構(gòu)成生存壓力。

江瀚認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)具有準(zhǔn)公共品屬性，但并非完全公益，若價格長期被壓制在成本線附近，將抑制企業(yè)在智慧安防、綠色運(yùn)維、適老化改造等領(lǐng)域的投入意愿，不利于行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

一名業(yè)內(nèi)人士表示，每個小區(qū)的實際情況不一樣，業(yè)主的期待不一樣，所需的物業(yè)服務(wù)方案也不一樣。應(yīng)該是物業(yè)公司制定服務(wù)方案，業(yè)主集體對服務(wù)方案進(jìn)行決策，并集體監(jiān)督服務(wù)方案的落地執(zhí)行。

多名物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部人士還指出，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展方向應(yīng)該是“質(zhì)價相符”。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，限價政策主要是解決長期存在的前期定價不透明、開發(fā)商壟斷等情況。老百姓感覺“質(zhì)價不符”，錢比其他小區(qū)收得高，但享受不到該有的服務(wù)。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜在接受界面新聞時也表示，物業(yè)費(fèi)限價的核心不是簡單壓價，而是把“畸高定價—信息黑箱—被動繳費(fèi)”的鏈條打斷，讓價格回到“質(zhì)價相符”的軌道。

讓物業(yè)實現(xiàn)“質(zhì)價相符”的基礎(chǔ)是業(yè)主治理機(jī)制的健全與規(guī)范。有物業(yè)企業(yè)高管告訴界面新聞，業(yè)主治理機(jī)制不僅僅是成立業(yè)委會、召開業(yè)主大會，還包括業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)范與約定、重大事項清單的系統(tǒng)化，確保業(yè)委會的責(zé)權(quán)邊界，也保障業(yè)主集體決策流程的順暢。

宋紅衛(wèi)指出，目前部分小區(qū)已經(jīng)有通過業(yè)主自治的模式，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的改革，業(yè)主委員會可以根據(jù)小區(qū)居民的實際需求采購物業(yè)公司的服務(wù)條款，不合格可以更換物業(yè)公司，這樣不僅實現(xiàn)物業(yè)費(fèi)繳納率提高，還實現(xiàn)物業(yè)費(fèi)的上升，居民得到真實需求的服務(wù)滿足。

此外，“質(zhì)價相符”能持續(xù)，物業(yè)費(fèi)的收取是關(guān)鍵。一名物業(yè)企業(yè)人士表示，物業(yè)費(fèi)繳納率低，會導(dǎo)致物業(yè)公司無法及時支付各種勞務(wù)、維保成本，又反過來影響服務(wù)質(zhì)量。在其看來，可以引入第三方評估及審計，監(jiān)督物業(yè)公司與業(yè)委會的行為，保障“質(zhì)價相符”的落地。

多名行業(yè)人士告訴界面新聞，當(dāng)前物業(yè)費(fèi)限價政策確有優(yōu)化空間。

在江瀚看來，關(guān)鍵在于從“靜態(tài)控價”轉(zhuǎn)向“動態(tài)調(diào)價+服務(wù)匹配”的治理范式，避免以犧牲效率換取公平。其次，“彈性定價”機(jī)制則允許物業(yè)費(fèi)根據(jù)CPI、人工成本指數(shù)或服務(wù)質(zhì)量評級進(jìn)行年度微調(diào)，既可緩解企業(yè)成本壓力，又能通過透明規(guī)則增強(qiáng)業(yè)主信任。比如萬科物業(yè)，創(chuàng)新推行“彈性定價”模式，為破解質(zhì)價不符、公共收益不透明等行業(yè)難題提供可參考的經(jīng)驗。

“核心還是要質(zhì)價相符，讓業(yè)主選擇自己需要的服務(wù)，減少行政對市場的干預(yù)?！币幻飿I(yè)企業(yè)人士指出，需要建立一系列制度，保障業(yè)主的知情權(quán)、推動業(yè)委會成為基層治理的有效組織、保障物業(yè)公司的收費(fèi)權(quán)。

同時，物業(yè)企業(yè)對服務(wù)方案及價格公示、維修基金使用等容易引發(fā)爭議的關(guān)鍵點(diǎn)，監(jiān)管部門可以因地制宜制定執(zhí)行規(guī)范，給予指導(dǎo)。

“這樣不僅能提高物業(yè)費(fèi)繳納率，也可以實現(xiàn)物業(yè)費(fèi)的上升，居民得到真實需求的服務(wù)滿足?！鄙鲜鋈耸恐赋?。