文 | 白楊

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量由6月的14個(gè)銳減至6個(gè)，下跌城市增至60個(gè)。哈爾濱新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%，跌幅略優(yōu)于二線城市平均水平0.4%，但仍處于深度調(diào)整區(qū)間，市場(chǎng)企穩(wěn)尚需時(shí)日。

7月作為傳統(tǒng)樓市淡季，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷與季節(jié)性因素密切相關(guān)。居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證需求萎縮，7月單月居民中長(zhǎng)期貸款余額環(huán)比減少1100億元，同比少增1200億元。資金端收縮直接抑制了購(gòu)買力釋放。

市場(chǎng)分化加?。焊叨烁纳茍?jiān)挺 剛需持續(xù)疲軟?

盡管整體市場(chǎng)低迷，哈爾濱樓市內(nèi)部卻呈現(xiàn)鮮明分化。以昆侖會(huì)誠(chéng)集團(tuán)開發(fā)的昆侖賦項(xiàng)目為代表的高端改善樓盤，在7月登頂成交雙榜，銷售面積8230.78平方米，成交金額8697.54萬元。同樣位于道里區(qū)的壹號(hào)首府項(xiàng)目以7058.94萬元銷售額位居成交金額榜第二，南崗區(qū)的魯商·龍悅府則以5870.46萬元位列第三。這些項(xiàng)目均價(jià)普遍超過12000元/平方米，卻依然受到市場(chǎng)追捧，反映出核心地段高品質(zhì)住宅的持續(xù)吸引力。

這種分化在價(jià)格結(jié)構(gòu)上更為顯著。7月哈爾濱144平方米以上大戶型價(jià)格環(huán)比逆勢(shì)上漲0.2%，漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；而90-144平方米的“剛改”產(chǎn)品價(jià)格卻大幅下降0.5%，降幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。高端改善需求展現(xiàn)出超強(qiáng)韌性，而剛需和剛改群體則在經(jīng)濟(jì)壓力前被迫退縮。這種趨勢(shì)在上半年已有預(yù)兆，顯示市場(chǎng)正從“住有所居”向“住有優(yōu)居”轉(zhuǎn)變。

??區(qū)域分化同樣明顯，成交面積前20的榜單中松北區(qū)雖以7個(gè)項(xiàng)目占據(jù)成交面積榜單的35%，但單盤最高銷售面積僅5070.49㎡（華尚萬象新境），且成交均價(jià)普遍低于核心區(qū)（道里、南崗）。這種分化折射出市場(chǎng)購(gòu)買力的梯度轉(zhuǎn)移，高端客群向核心地段聚集，而剛需、剛改群體則向外擴(kuò)散。

從各區(qū)平均成交情況來看，核心區(qū)配套成熟、資源集聚的優(yōu)勢(shì)，在淡季中成為抗跌的護(hù)城河。而新興區(qū)域如松北區(qū)雖有華尚萬象新境等項(xiàng)目上榜，但仍舊面臨較大的去化壓力。

同期，供應(yīng)端的變化也極具深意。道外區(qū)哈爾濱國(guó)際啤酒文化旅游小鎮(zhèn)528套房源貢獻(xiàn)了當(dāng)月42%的新批預(yù)售套數(shù)，將文旅地產(chǎn)推向前臺(tái)。松北區(qū)則依靠江承泰居4.65萬㎡的產(chǎn)業(yè)配套住宅，延續(xù)區(qū)域開發(fā)慣性。值得關(guān)注的還有房企的推盤節(jié)奏調(diào)整，萬科在香坊區(qū)采取“多點(diǎn)開花”戰(zhàn)術(shù)，智慧未來城、金域悅府3張預(yù)售證，235套房源入市；昆侖會(huì)誠(chéng)則專注道里高端市場(chǎng)，昆侖賦二期7套房源入市，但批售面積達(dá)3181.41㎡。

庫(kù)存壓力顯現(xiàn)：結(jié)構(gòu)性矛盾突出

市場(chǎng)正在多重力量拉扯中尋找新平衡點(diǎn)。從需求端看，7月銷售金額TOP3項(xiàng)目貢獻(xiàn)超2.16億元，占前20強(qiáng)總額的26%，購(gòu)買力向核心資產(chǎn)集中趨勢(shì)明顯。松北區(qū)看似占據(jù)成交數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)，但單項(xiàng)目最高銷售額僅4776萬元（盛世天地），不足昆侖賦的54.9%，反映區(qū)域溢價(jià)能力薄弱。

供應(yīng)策略隨之深度調(diào)整。萬科在香坊區(qū)的推盤速度，小批量高頻次的供應(yīng)方式，本質(zhì)是對(duì)區(qū)域購(gòu)買力的謹(jǐn)慎評(píng)估。反觀昆侖賦在道里區(qū)的布局，高改大戶型產(chǎn)品規(guī)避同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，這種“以質(zhì)換量”的生存哲學(xué)正在被更多房企效仿。

在批售項(xiàng)目類型方面也呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)。除傳統(tǒng)住宅外，產(chǎn)城融合項(xiàng)目占比提升，如道外區(qū)的哈爾濱國(guó)際啤酒文化旅游小鎮(zhèn)二期和香坊區(qū)的聯(lián)東U谷·香坊科技創(chuàng)新谷。這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)折射出哈爾濱正試圖通過文旅、產(chǎn)業(yè)元素激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

截至7月末，全市商品住宅待售面積達(dá)663萬㎡，去化周期維持在27個(gè)月，去化壓力不小。盡管這一數(shù)據(jù)較1月份的667萬㎡略有下降，但過去七個(gè)月庫(kù)存面積始終未跌破630萬㎡。

政策紅利與品質(zhì)雙驅(qū)動(dòng) 下半年或迎轉(zhuǎn)機(jī)

面對(duì)7月量?jī)r(jià)齊跌的局面，哈爾濱并非全無轉(zhuǎn)機(jī)。政策工具箱仍有儲(chǔ)備?，F(xiàn)行的購(gòu)房補(bǔ)貼政策仍在持續(xù)，涵蓋人才補(bǔ)貼、賣舊買新等。金融政策端同樣具有優(yōu)惠，商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例下調(diào)、公積金貸款條件放寬，二套房利率降低。這些措施雖未在7月顯效，卻為“金九銀十”積蓄了能量。

市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)機(jī)制也在發(fā)揮作用。7月新批預(yù)售項(xiàng)目中，品質(zhì)提升成為共同追求。如香坊區(qū)的萬科金域悅府在戶型與產(chǎn)品設(shè)計(jì)上創(chuàng)新，吸引不少購(gòu)房者；道里區(qū)的昆侖賦二期則強(qiáng)化社區(qū)配套，增設(shè)各類設(shè)施。這種轉(zhuǎn)變呼應(yīng)了現(xiàn)階段部分購(gòu)房者的需求變化，將品質(zhì)置于價(jià)格之前。

下半年多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目已蓄勢(shì)待發(fā)。匯龍·宸樾壹號(hào)院二期、匯龍·和頌壹號(hào)院、龍創(chuàng)·睦鄰三期等項(xiàng)目將從隔音、防水、適老化等維度對(duì)標(biāo)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。這些項(xiàng)目有望延續(xù)上半年改善盤的熱銷勢(shì)頭，匯龍·宸樾壹號(hào)院一期曾創(chuàng)下“10個(gè)月清盤”的紀(jì)錄，昆侖賦項(xiàng)目連續(xù)7個(gè)月進(jìn)入成交面積、成交金額榜單TOP3。

7月的哈爾濱新房市場(chǎng)，隨著政策紅利的持續(xù)釋放和品質(zhì)革命的深入推進(jìn)，市場(chǎng)正在等待新的轉(zhuǎn)機(jī)。

（本文數(shù)據(jù)來源哈爾濱市住建局公告，匯龍·宸樾壹號(hào)院一期去化數(shù)據(jù)源自項(xiàng)目自身公開數(shù)據(jù)）