界面新聞?dòng)浾?| 安震
歲末年初，銀行業(yè)一年一度的“開(kāi)門紅”營(yíng)銷大戰(zhàn)如期上演。
2025年12月以來(lái)，為搶抓信貸投放窗口期，多家銀行密集推出信貸優(yōu)惠政策，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸與房地產(chǎn)抵押貸利率持續(xù)走低，界面新聞了解到，不同地區(qū)利率水平盡管略有差異，但“2字頭”成為市場(chǎng)主流，疊加審批流程簡(jiǎn)化等配套措施，成為個(gè)人貸款營(yíng)銷的重點(diǎn)之一。
不過(guò)，界面新聞注意到，仍有中介機(jī)構(gòu)宣稱可以通過(guò)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸或房地產(chǎn)抵押貸款置換個(gè)人按揭。業(yè)內(nèi)人士提醒，此類轉(zhuǎn)貸行為存在法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
多地利率步入“2字頭”
北京一位國(guó)有行網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理對(duì)界面新聞表示，目前個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸利率2.5%左右，如果有房產(chǎn)抵押，利率還可以降低10個(gè)基點(diǎn)左右，但也要根據(jù)公司流水和抵押的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值具體確定。
“貸款金額一般是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的七成左右，但也要看具體情況，商住房更低，住宅如果在五環(huán)內(nèi)，且房齡比較新，市場(chǎng)價(jià)值比較高，貸款金額還能上浮到評(píng)估價(jià)值的八成。還款方式比較靈活，可以選擇先息后本或者等額本息?！?/p>
不過(guò)國(guó)有大行利率水平不一，交通銀行一客戶經(jīng)理對(duì)界面新聞表示，該行信用個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸利率在2.9%左右，房地產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸也有不同程度的利率下浮。
界面新聞了解到，從一線城市表現(xiàn)來(lái)看，利率優(yōu)惠力度尤為突出，“經(jīng)營(yíng)貸目前一般利率一年3.1%，1至3年3.4%，經(jīng)營(yíng)最少要滿1年，無(wú)負(fù)債情況下，根據(jù)近一年流水給最終額度。利率比較穩(wěn)定，并沒(méi)有因?yàn)槟瓿蹙陀兴陆??！币晃簧轿鲊?guó)有行貸款經(jīng)理對(duì)界面新聞表示。
據(jù)媒體報(bào)道，廣發(fā)銀行深圳地區(qū)抵押經(jīng)營(yíng)貸利率最低2.35%，貸款期限3年，授信額度有效期長(zhǎng)達(dá)10年。3年后可申請(qǐng)無(wú)還本續(xù)貸，續(xù)貸時(shí)利率可能隨LPR調(diào)整，但授信額度保持不變。
有銀行人士對(duì)界面新聞解釋，一線城市經(jīng)濟(jì)更有活力，銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，因此利率反而會(huì)比內(nèi)陸地區(qū)低。
在利率下行的同時(shí)，銀行審批效率也顯著提升，成為利率優(yōu)惠之外的另一大亮點(diǎn)。為沖刺“開(kāi)門紅”業(yè)績(jī)，有銀行省分行人士對(duì)界面新聞表示，目前審批審批流程從以往的2周縮至10天，信用貸還要更快一些，一周以內(nèi)就能完成審批。
卷價(jià)格也卷風(fēng)控
需要注意的是，盡管利率普遍走低，但銀行并未同步放寬準(zhǔn)入條件，對(duì)借款人資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核。多數(shù)銀行要求名下公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)要滿一年，抵押房產(chǎn)需持有時(shí)間滿半年以上。
“最近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，個(gè)人按揭增量有限，所以銀行的消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸增量都比較明顯，卷價(jià)格就成為不得已的選擇，同業(yè)的利率降了，如果我們不降利率，那市場(chǎng)份額就沒(méi)了?！庇秀y行省分行條線負(fù)責(zé)人對(duì)界面新聞表示。
“卷價(jià)格是應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)奈之舉，在這樣的情況下就更得注重信貸審批和風(fēng)控，比如抬高準(zhǔn)入門檻。在利率差異化定價(jià)方面，銀行對(duì)征信狀況良好、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)企業(yè)給予最低利率，而大數(shù)據(jù)有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)或負(fù)債比例較高的客戶，利率可能會(huì)上浮0.2-0.5個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)與收益匹配的經(jīng)營(yíng)邏輯。”前述人士表示。
一位股份行信貸審批條線人士對(duì)界面新聞表示，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸普遍面臨的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是信貸資金流入股市或流入房地產(chǎn)市場(chǎng)?！艾F(xiàn)在信貸資金用于買房的比較少了，更多的是用于置換個(gè)人按揭，因?yàn)檫€款方式可以選擇先息后本，前期壓力會(huì)比個(gè)人按揭逐月還款壓力小。個(gè)人估計(jì)有的銀行放出去的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸用于置換個(gè)人按揭的比例能達(dá)到三分之一。”
一位貸款中介對(duì)界面新聞表示，公司與銀行合作，目前帶抵押的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸利率最低可以做到2.2%左右，十年先息后本，可以貸到評(píng)估值的7成，100w抵押貸月供不到2000元。如果房子沒(méi)有貸款，直接做抵押貸即可獲取資金。如果已有個(gè)人按揭，也可以用來(lái)置換個(gè)人按揭，獲得更低的利率。
事實(shí)上，關(guān)于個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸用途和貸后管理一直是監(jiān)管關(guān)注的重點(diǎn)。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局福建監(jiān)管局近期公布的處罰信息顯示，浙江稠州商業(yè)銀行股份有限公司福州分行及相關(guān)責(zé)任人的主要違法違規(guī)行為其中就包括個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸貸款三查不到位；個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸管理不到位。針對(duì)違規(guī)行為，福建金融監(jiān)管局對(duì)浙江稠州商業(yè)銀行股份有限公司福州分行合計(jì)處以415萬(wàn)元罰款。
“通過(guò)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款和房地產(chǎn)抵押貸款套取資金，用于歸還個(gè)人住房貸款，違反貸款合同關(guān)于貸款用途的約定，突破法律和政策要求，是一種違法違規(guī)行為。” 招聯(lián)首席研究員、上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任董希淼告訴界面新聞?dòng)浾摺?/p>
“對(duì)借款人而言，由于經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款期限較短，而住房貸款期限較長(zhǎng)，容易產(chǎn)生期限錯(cuò)配問(wèn)題，短期內(nèi)還加大還貸壓力。同時(shí)，個(gè)人通過(guò)中介機(jī)構(gòu)辦理，可能需要支付不菲的費(fèi)用，以及泄露個(gè)人敏感信息?！倍ｍ当硎荆祟愞D(zhuǎn)貸行為存在法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和信息泄露風(fēng)險(xiǎn)等。借款人在任何時(shí)候都不應(yīng)通過(guò)這種違法違規(guī)的轉(zhuǎn)貸進(jìn)行提前還款，避免影響個(gè)人信用，進(jìn)而觸碰法律底線。