界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
延續(xù)2025年“一月一拍”態(tài)勢(shì)，2026年上海土地市場(chǎng)繼續(xù)采用多批次、小批量投放的方式。
1月6日，上海迎來(lái)2026年首場(chǎng)土拍，浦東、閔行兩幅宅地被擺上拍賣桌，總起始價(jià)約45.7億元，最終兩宗地均順利完成出讓，分別由越秀地產(chǎn)和紫江集團(tuán)底價(jià)競(jìng)得。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜告訴界面新聞，1月作為傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季，房企多處于“總結(jié)、規(guī)劃、調(diào)整”階段，拿地關(guān)注度與積極性較前期有所降低。本次兩宗地塊雖以底價(jià)成交，但考慮到其均非熱門核心區(qū)域，表現(xiàn)基本符合預(yù)期。
“預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企拿地節(jié)奏將保持平穩(wěn)，未來(lái)核心區(qū)域推出優(yōu)質(zhì)潛力地塊，將有效帶動(dòng)市場(chǎng)拿地參與熱情回升。”張文靜表示。
據(jù)界面新聞了解，1月29日上海還將拍賣此前公告的2025年第十一批次宅地，涉及松江、青浦3幅地塊，起始總價(jià)約40.18億元。
上海新年首拍，越秀拿地積極
作為上海新年首場(chǎng)土拍，日?；钴S的如華潤(rùn)、保利、招商蛇口、金茂等國(guó)央企均未現(xiàn)身拿地，只有越秀地產(chǎn)拿地意圖明顯。
具體來(lái)看，本次出讓的兩幅地塊分別為浦東新區(qū)Y00-0402單元E04B-10地塊和閔行區(qū)MHP0-1005單元14-07地塊、14-09地塊、06-18地塊及06-19地塊部分地下空間，為此前公告的上海2025年第十批次土拍。
據(jù)界面新聞了解，浦東地塊是“好房子”政策出臺(tái)后，森蘭片區(qū)首幅出讓的住宅地塊，也是該片區(qū)時(shí)隔三年推出的普通商品房用地。地塊位于浦東新區(qū)北部核心，北接外高橋自貿(mào)區(qū)，南鄰金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，西瞰黃浦江岸線，是連通多重功能板塊的戰(zhàn)略樞紐；地塊面積約2.69公頃、容積率2.5、可建建筑面積約6.73萬(wàn)平方米。
億翰智庫(kù)認(rèn)為，該地塊周邊生態(tài)、商業(yè)、教育配套已相當(dāng)成熟。地塊坐擁約3.87平方公里的森蘭綠地和活力濱水空間，生態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯；而周邊75萬(wàn)平方米的商業(yè)商務(wù)區(qū)匯聚了高端寫(xiě)字樓、藝術(shù)中心及多元商業(yè)，生活配套完善；教育資源方面，鄰近六師附小、進(jìn)才森蘭中學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，形成穩(wěn)定的學(xué)區(qū)氛圍。
即便如此，該地塊仍然是底價(jià)成交?，F(xiàn)場(chǎng)僅1位競(jìng)買人報(bào)名，越秀地產(chǎn)以25.6086億元的總價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)為38035元/平方米。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，越秀地產(chǎn)作為旨在加碼上海深耕力度的國(guó)企之一，此次落子森蘭，是對(duì)上海國(guó)際住區(qū)價(jià)值的認(rèn)可和對(duì)高端改善市場(chǎng)的信心，此次補(bǔ)倉(cāng)有望激活森蘭板塊的市場(chǎng)熱度。根據(jù)地塊指標(biāo)，未來(lái)大概率推出全小高層作品，也將考驗(yàn)越秀的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)力。
另一宗閔行地塊共吸引兩位競(jìng)買人，一位是閔行區(qū)國(guó)企上海泰文房地產(chǎn)有限公司，另一位為上海紫都置業(yè)發(fā)展有限公司&上海紫竹半島地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體，最終也是底價(jià)成交，由上海本土企業(yè)紫江集團(tuán)以底價(jià)20.09億元競(jìng)得，綜合成交樓面價(jià)33440元/平方米。
值得一提的是，本次出讓采用了“住宅+商業(yè)”的捆綁模式。出讓文件顯示，14-07地塊、14-09地塊規(guī)劃為住宅用地，容積率1.01，06-18地塊為商業(yè)用地，容積率1.0，建筑限高均為24米。
從地理位置來(lái)看，地塊位于紫竹科學(xué)園蘭香湖西南側(cè)，北銜中心城，南接奉賢新城，緊鄰“大零號(hào)灣”科技創(chuàng)新策源功能區(qū)。地塊總出讓面積達(dá)6.23公頃，其中14-07、14-09兩幅住宅用地容積率均為1.01，低密屬性凸顯，將打造洋房或疊墅類改善產(chǎn)品。
隨著這兩宗地塊的成功出讓，2026年上海土拍大戰(zhàn)已正式啟幕，房企間的較量也將真正展開(kāi)。
2025上海賣地2453億，“地王”頻出
過(guò)去一年，上海土地市場(chǎng)看點(diǎn)十足。
“2025年的上海是地王成交年?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴界面新聞，2025年上海優(yōu)質(zhì)土地增多使得競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少土地出現(xiàn)高溢價(jià)。如果算上非公開(kāi)市場(chǎng)的地塊，很多土地記錄被反復(fù)刷新。
從溢價(jià)率來(lái)看，2025年有4幅地塊溢價(jià)率在40%以上。最高溢價(jià)率達(dá)到46%，而2024年最高溢價(jià)是40%。“豪宅熱銷強(qiáng)化房企拿優(yōu)質(zhì)地塊的魄力?！?/p>
2025年2月份，靜安寺社區(qū)C050101單元095-7住宅用地樓面價(jià)高達(dá)161101元/平方米，不僅刷新了上海樓面價(jià)紀(jì)錄，也刷新了國(guó)內(nèi)單價(jià)“地王”的紀(jì)錄。
很快，“地王”紀(jì)錄再被刷新。2025年7月25日，上海2025年第六批次土拍中，徐匯區(qū)XH-02(TPL)單元 051-11地塊由上海祺祥旺宇置業(yè)以總價(jià)12.25億元競(jìng)得，溢價(jià)率22.38%，成交樓面價(jià)為20.03萬(wàn)元/平方米，刷新全國(guó)樓面單價(jià)紀(jì)錄。
全國(guó)總價(jià)“地王”同樣誕生于上海。2025年6月，中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅四家房企組成的“巨無(wú)霸”聯(lián)合體，以439.53億元將徐匯東安地塊收入囊中，創(chuàng)下年度總價(jià)紀(jì)錄。
而且，2025年的上海依然是供地大戶。數(shù)據(jù)顯示，2025年上海公開(kāi)市場(chǎng)全年成交48宗涉宅用地，土地出讓金額達(dá)到1427.23億元，同比增長(zhǎng)1.9%，與北京持平。
不過(guò)上海近年來(lái)已逐漸形成“公開(kāi)出讓+協(xié)議/遴選出讓”雙軌模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年，上海通過(guò)協(xié)議出讓、遴選出讓或股權(quán)交易等定向方式供應(yīng)的涉宅用地成交金額約1026億元。
若將這些“非公開(kāi)口徑”成交金額納入統(tǒng)計(jì)，上海在2025年的實(shí)際土地出讓收入已明顯領(lǐng)先其他城市，總成交金額達(dá)到約2453億元。
從企業(yè)端來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，央企中海地產(chǎn)2025年在上海的權(quán)益拿地金額排名第一，為387.64億元；招商蛇口以257.87億元排名第二，華潤(rùn)置地以167.74億元排名第三，保利發(fā)展以230.43億元排名第四，金茂、建發(fā)等房企排其后。
“上半年熱，下半年冷?！北R文曦向界面新聞指出，通常上半年拿地，下半年可以銷售。到了下半年，不少房企已完成拿地指標(biāo)，而且來(lái)不及年內(nèi)開(kāi)盤，所以土拍溫度略有下降屬于正?，F(xiàn)象。
2025年上海土拍市場(chǎng)另一明顯特征是民企拿地積極性提高。典型的是上海本土房企大華集團(tuán)，該企業(yè)于公開(kāi)市場(chǎng)拿下兩幅地塊，其中一幅為大寧板塊的住宅地塊。此外，全國(guó)樓板價(jià)“地王”也被民企拿下。
當(dāng)然，樓市分化，上海土拍也面臨冷熱不均情況。盧文曦表示，“因此，中心區(qū)地塊大部分都有溢價(jià)，甚至成為‘地王’，而郊區(qū)總體溢價(jià)不高?！?/p>
但也不乏一些亮點(diǎn)，比如嘉定區(qū)嘉定新城F03A-4地塊被招商蛇口拿下，溢價(jià)率30%；浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)（PDP0-0306）單元C1A-3、C1A-7地塊溢價(jià)率41.68%，被聯(lián)發(fā)奪得。
在盧文曦看來(lái)，上?！鞍踩珝u”的屬性還會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化。“較之其他城市，上海新房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)強(qiáng)勁。在投資沒(méi)有更好去處的前提下，房企資金會(huì)聚焦一、二線城市，尤其是核心地塊，頭部房企會(huì)始終保持相當(dāng)高的參與度?！?/p>
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口這4家房企拿地最多的城市正是上海。如招商蛇口2025年在上海拿地金額達(dá)到258億元，占企業(yè)總拿地金額的比例超40%；中海地產(chǎn)2025年全年拿地金額907億元，在上海拿地金額占比同樣超過(guò)40%。
因此，上海土地市場(chǎng)依舊會(huì)保持熱度。而且，隨著“好房子”建設(shè)的推進(jìn)，土地上的一些技術(shù)指標(biāo)不排除進(jìn)一步優(yōu)化的可能，將給房企更多發(fā)揮空間?！?026年誕生區(qū)域性‘地王’的可能性也不小?！?/p>