界面新聞記者 | 李香才
近日，華潤啤酒正式完成全國總部的遷移，從北京東城區(qū)華潤大廈遷至深圳寶安雪花科創(chuàng)城。作為北京東城區(qū)的金融地標之一，華潤大廈一直是區(qū)域商務辦公的核心載體，此次華潤啤酒總部搬遷將直接釋放數(shù)千平方米的優(yōu)質辦公空間。
中指研究院指數(shù)研究部總經理曹晶晶在接受界面新聞采訪時表示：“一定程度上增加了北京寫字樓市場空置壓力。”
據(jù)新華社報道，2025年12月25日至28日，中國農業(yè)發(fā)展集團有限公司、中國華電集團有限公司和中國誠通控股集團有限公司先后在雄安新區(qū)舉行總部項目開工儀式。截至目前，第二批疏解至雄安的4家央企總部已全部開工建設。
作為承接北京非首都功能疏解的集中承載地，雄安新區(qū)“十四五”期間承接疏解成效顯著。中國星網總部及所屬企業(yè)已于2024年10月入駐辦公；中國中化、中國華能于今年10月9日正式遷駐雄安辦公；中國礦產總部項目主體結構封頂，正抓緊進行室內精裝修等工作；中國大唐雄安總部項目已于今年啟動建設。截至目前，已有8家央企總部疏解落戶雄安。
RET睿意德企業(yè)服務高級合伙人朱毓敏接受界面新聞采訪時表示：“截至2025年末，國央企及關聯(lián)機構外遷已累計釋放超百萬平方米甲級寫字樓存量空間，短期內直接推高金融街、東長安街等傳統(tǒng)核心商圈空置率1-2個百分點，形成階段性供給壓力。”
北京非首都功能疏解最早于2014年2月提出，旨在優(yōu)化首都戰(zhàn)略定位，推動京津冀協(xié)同發(fā)展。明確北京作為全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心的四大核心功能，將其他功能有序轉移以緩解“大城市病”并促進區(qū)域均衡發(fā)展。?
隨著國央企外遷，北京市寫字樓市場的供需結構也在悄然發(fā)生變化。
科技企業(yè)成需求主力
2025年，北京寫字樓租賃需求延續(xù)2024年緩慢釋放的態(tài)勢。租金方面，根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年三季度，北京重點監(jiān)測的9個商圈寫字樓租金均較二季度有所下跌，其中金融街商圈跌幅最小，中關村商圈跌幅最大。
空置率方面，盡管新增需求仍顯不足，但由于年內新增供應偏少，綜合作用下北京寫字樓市場空置壓力短期有所緩解。2025年三季度，北京甲級寫字樓空置率為13.5%，較2024年末小幅下降0.7個百分點。
曹晶晶告訴界面新聞：“受益于北京國際科技創(chuàng)新中心建設，北京科技創(chuàng)新企業(yè)不斷聚集，成為寫字樓租賃市場需求主力之一?！?/span>
根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年三季度，北京寫字樓租戶以科技、商務服務業(yè)等為主。具體來看，科學研究和技術服務業(yè)企業(yè)占比約45%，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)企業(yè)占比約13%，租賃和商務服務業(yè)企業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)占比均在12%左右，以上四個行業(yè)合計占比超八成。
戴德梁行報告也指出，四季度，從北京寫字樓市場租賃需求來看，TMT、專業(yè)服務業(yè)及金融業(yè)三大行業(yè)在新租及搬遷類成交中合計占比超七成，其中TMT行業(yè)占比38.5%，過去五年成交占比接近45%，人工智能領域成為核心增長動力。
朱毓敏告訴界面新聞，據(jù)RET睿意德2025年四季度寫字樓租賃成交監(jiān)測數(shù)據(jù)，北京寫字樓市場需求結構已形成清晰的“三大核心支柱”，硬科技創(chuàng)新、專業(yè)服務升級、生命健康產業(yè)合計貢獻超60%的市場凈吸納量，這一趨勢與“十五五”產業(yè)導向高度契合，且在2026年將進一步強化。
2026年北京國際科技創(chuàng)新中心建設將進入提速期。RET睿意德基于首都功能定位演化模型研判，具備高研發(fā)屬性的硬科技企業(yè)、跨境專業(yè)服務機構將在未來1-2年內逐步填補需求缺口，市場價值標準正從“地段依賴”加速轉向“產業(yè)生態(tài)適配”。
高力國際北京公司董事總經理李娟認為，北京寫字樓市場正在需求變量與供應常量的動態(tài)平衡中重構產業(yè)結構和產業(yè)布局。本輪科技創(chuàng)新周期和寫字樓市場再平衡周期的雙周期共振，將驅動北京寫字樓市場邁入一場以質量變革和效率提升為核心的“新供給側改革”。
高力國際中國區(qū)寫字樓研究負責人兼華北區(qū)研究部董事陸明則認為，盡管科創(chuàng)類企業(yè)如預期釋放出更多新增辦公空間需求，但其規(guī)模尚不足以拉動整體市場企穩(wěn)，當前市場需求仍呈現(xiàn)顯著的結構性復蘇與區(qū)域分化特征。相較目前已在建設中的甲級寫字樓未來供應量，市場仍需更為強勁且可持續(xù)的新增需求放量。
轉型對接高質量發(fā)展需求
需要看到，當前北京寫字樓市場已進入“供需重構+價值重估”的深度調整期，呈現(xiàn)顯著的供需錯配、區(qū)域失衡特征，與“十五五”培育新興產業(yè)、未來產業(yè)的發(fā)展要求存在適配缺口。
朱毓敏接受界面新聞采訪時指出，2025年北京寫字樓市場新增供應約180萬平方米，但據(jù)RET睿意德產業(yè)空間適配性評估體系，其中符合硬科技、生命健康等新興產業(yè)需求的層高、荷載、通風達標型專業(yè)化空間占比不足30%。
“運營模式滯后，傳統(tǒng)‘收租為主’的盈利模式難以覆蓋ESG合規(guī)、數(shù)字化轉型等新增成本，近半數(shù)存量項目尚未實現(xiàn)智慧化管理系統(tǒng)部署?！敝熵姑舯硎尽?/span>
當下，北京的寫字樓市場正圍繞創(chuàng)新資源密集區(qū)重構空間價值，這與“十五五”“推動科技創(chuàng)新和產業(yè)創(chuàng)新深度融合”的要求契合。隨著行業(yè)生態(tài)重構，也對寫字樓運營企業(yè)提出更高要求。意味著寫字樓市場的競爭力將不再單純依賴地段，而是將取決于“產業(yè)資源集聚度、空間適配度、服務專業(yè)度”的綜合效能。
在朱毓敏看來，2026年北京寫字樓市場將進入結構性機會窗口。持有方需徹底告別“物業(yè)管理者”思維，轉型為“產業(yè)合伙人”。
朱毓敏進一步解釋稱，在產品端，打造“基礎辦公+專業(yè)空間+生態(tài)服務”三維矩陣，重點配置適配未來產業(yè)的定制化空間。
運營端，構建“智慧物業(yè)+產業(yè)對接+創(chuàng)新孵化”一體化服務體系，落地租戶成功計劃。通過聯(lián)動產業(yè)鏈上下游資源、引入專業(yè)孵化機構，打造細分產業(yè)集群。
技術端，以ESG合規(guī)與數(shù)字化轉型為核心競爭力，全面部署智慧管理系統(tǒng)，如能耗監(jiān)測、空間預約、智能安防，優(yōu)先獲取LEED鉑金、WELL金級等綠色建筑認證。
寫字樓的價值邏輯正在從租金收益轉向空間運營和結構匹配，這似乎成了業(yè)界的共識。
曹晶晶在接受界面新聞采訪時也表示：“寫字樓運營企業(yè)需聚焦產業(yè)生態(tài)的打造，提升服務質量，如為樓宇內客戶提供政策咨詢、資源對接等服務，實現(xiàn)穩(wěn)續(xù)拓新。同時通過數(shù)字化技術提升運營效率，降低運營成本。”
第一太平戴維斯中國區(qū)交易及顧問業(yè)務負責人招啟怡指出，近年來，中國寫字樓租賃市場正加速從單一的空間交易轉向價值共創(chuàng)，2026年這一趨勢將進一步深化，從根本上重塑寫字樓市場的運營邏輯與價值標準。