文 | 道總有理
2025年，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)掀起一陣“買地潮”。
下半年，阿里巴巴與螞蟻共同出資72億港元，在香港下銅鑼灣港島壹號中心共13層商業(yè)寫字樓。12月份，京東購入香港中環(huán)的中國建設(shè)銀行大廈部分辦公樓層；抖音也以12.14億元競得廣州市海珠區(qū)琶洲中二區(qū)AH041101地塊。
據(jù)悉，僅2025年，字節(jié)就有3處總部大樓竣工啟用。同時(shí)，在上海的楊浦濱江，美團(tuán)、B站、抖音三大核心項(xiàng)目將于2026年同步竣工，而貝殼則直接跨界涉足開發(fā)領(lǐng)域，并一舉拿下成都“地王”。
事實(shí)上，不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都曾熱衷買地置業(yè)，不完全統(tǒng)計(jì)顯示，搜狐、新浪、網(wǎng)易，到BAT再到字節(jié)、美團(tuán)、小米、B站、快手……大廠一擲千金，中小企業(yè)也不吝嗇，包括延趣網(wǎng)絡(luò)、飛魚科技、三七互娛、詩悅網(wǎng)絡(luò)、4399、貪玩游戲……
過去幾年，互聯(lián)網(wǎng)一度鐘愛輕資產(chǎn)運(yùn)營，時(shí)至今日，企業(yè)開始重金囤地，一場席卷互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的“買地運(yùn)動”背后，到底藏著什么樣的發(fā)展邏輯變遷？這似乎值得深入探究。
城市想轉(zhuǎn)型，企業(yè)想“拓展”？
梳理一下互聯(lián)網(wǎng)買地圖景，不難發(fā)現(xiàn)：北京、上海、廣州、深圳、香港……一眾超一線城市，仍舊是大廠們的第一選擇。頭部企業(yè)在核心城市核心地段的“囤地”，其實(shí)也是有戰(zhàn)略層面上的長遠(yuǎn)考量。
以大廠不約而同在香港置業(yè)為例。
這不是單純的地產(chǎn)投資，而是國際一線城市的轉(zhuǎn)型訴求，恰好正好撞上了企業(yè)拓展野心。長期以來，香港經(jīng)濟(jì)以金融服務(wù)、旅游、貿(mào)易及物流、專業(yè)服務(wù)四大傳統(tǒng)行業(yè)為核心支柱。
2023年，僅貿(mào)易及物流業(yè)就占香港本地生產(chǎn)總值（GDP）18.8%。
如今，香港想要轉(zhuǎn)型打造成為“國際創(chuàng)新科技中心”。
早在2022年10月，香港成立“引進(jìn)重點(diǎn)企業(yè)辦公室”時(shí)，就對本地有重要價(jià)值的產(chǎn)業(yè)：生命健康科技、人工智能與數(shù)據(jù)科學(xué)、金融科技、先進(jìn)制造、新材料與新能源科技等產(chǎn)業(yè)，主動接觸和進(jìn)行磋商。
效果似乎不錯，2025年香港AI產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破380億港元，同比增長45%。
截至2025年10月，重點(diǎn)辦累計(jì)簽約 102 家企業(yè)，內(nèi)地企業(yè)占比超60%，一度帶動樓市火熱。2025年第三季度全港甲級寫字樓凈吸納量達(dá)到69.18萬平方呎，中環(huán)、港島東、九龍東、尖沙咀等所有主要商業(yè)區(qū)的凈吸納量自2015年第二季度以來首次全部錄得正值。
而香港的布局又為企業(yè)拓展提供了肥沃的土壤，比如出海。
出海，已成為國內(nèi)不少企業(yè)的發(fā)展重心。阿里2026財(cái)年第二季度財(cái)報(bào)顯示，阿里國際數(shù)字商業(yè)集團(tuán)（AIDC）實(shí)現(xiàn)經(jīng)調(diào)整EBITA盈利1.62億元人民幣，成功扭虧為盈。盛景嘉成預(yù)測：未來在海外市場，中國創(chuàng)業(yè)者有望創(chuàng)造一個100萬億元的經(jīng)濟(jì)增量。
甚至預(yù)計(jì)很多中國企業(yè)的海外收入將達(dá)到30%—50%。
在這種情況下，香港無疑是內(nèi)地企業(yè)接軌國際市場的最佳平臺。
一方面，這里有完善的金融體系、自由的貿(mào)易環(huán)境以及與國際接軌的法律稅務(wù)制度。
另一方面，香港資本市場正在強(qiáng)力復(fù)蘇，畢馬威報(bào)告預(yù)計(jì)，2025年香港首次公開招股（IPO）集資額達(dá)2721億港元，同比上升210%，位居全球第一，且今年至今已完成了17宗“A+H”上市，為歷來最多，集資額占全年的50%。
匯豐銀行研究報(bào)告預(yù)測，香港有望在2028年成為全球第一大跨境財(cái)富管理中心。
2025年全球前十大募資金額IPO榜單中，港交所貢獻(xiàn)的四單也均為內(nèi)資背景，分別為寧德時(shí)代、紫金黃金國際、三一重工、賽力斯，募資金額分別達(dá)410億港元、287億港元、152億港元、143億港元。
有錢、有人才、有樞紐、有規(guī)則、有生態(tài)……香港成為企業(yè)國際化的一大選擇。就目前來看，阿里在香港漸趨生態(tài)協(xié)同，據(jù)悉，支付寶香港早已深入本地生活場景，淘寶的跨境業(yè)務(wù)發(fā)力，新總部將整合電商、支付、云計(jì)算等多業(yè)務(wù)線。
其他企業(yè)也在開啟香港辦公時(shí)代。
《2024年有香港境外母公司的駐港公司按年統(tǒng)計(jì)調(diào)查報(bào)告》顯示，2024年母公司在海外及內(nèi)地的駐港公司數(shù)目創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到9960家。其中，來自內(nèi)地的駐港公司數(shù)量最多，達(dá)到2620家，占比超過26%。
有意思的是，在香港辦公物業(yè)的購置成本沒有想象中那么高，甚至可能低于長期租賃。
公開資料顯示，國內(nèi)另一電商巨頭收購的建行大廈物業(yè)單價(jià)約3.12萬港元/平方米，較近期中環(huán)43層地標(biāo)摩天大廈的交易低約4.59%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88萬宗。
更值得注意的是，一旦這種城市與企業(yè)的共生模式成功了，會成為不少地區(qū)的模仿樣本。
互聯(lián)網(wǎng)需要更大的“空間”？
大廠買地造樓，自用占比很大一部分。
世邦魏理仕一則報(bào)告指出，面對全球經(jīng)濟(jì)的不確定性，仍有29%的受訪企業(yè)表示未來三年將擴(kuò)大辦公面積，其中，科技互聯(lián)網(wǎng)以36%的需求引領(lǐng)市場，包括智能物聯(lián)網(wǎng)、人工智能軟件開發(fā)、集成電路研發(fā)與數(shù)字化解決方案類公司。
在各大城市的物業(yè)盤點(diǎn)中，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也成了頭號“業(yè)主”。
高力國際統(tǒng)計(jì)，今年一季度深圳甲級寫字樓新成交行業(yè)中，互聯(lián)網(wǎng)科技占比為26%；杭州辦公樓市場TMT以19%的占比繼續(xù)領(lǐng)跑；今年上半年，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場活躍，TMT行業(yè)以41%的比重占租賃需求首位。
互聯(lián)網(wǎng)不斷買地、租樓是有原因的。這兩年，互聯(lián)網(wǎng)大廠業(yè)務(wù)明顯回升，加上AI帶動產(chǎn)業(yè)遷移、轉(zhuǎn)型、人才吸納、辦公環(huán)境發(fā)生變化，科技行業(yè)最終成為房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的主要增量。
2025年3月份，“仲量聯(lián)行”通過對比95家頭部上市企業(yè)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2021年到2023年，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的營業(yè)收入三年增速為23%，帶動員工規(guī)模增長21%，催生辦公面積擴(kuò)張的剛性需求。
簡而言之，互聯(lián)網(wǎng)需要更大的空間。
先看業(yè)務(wù)方面，過去一年，互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)整體經(jīng)營向好。
阿里巴巴三季度集團(tuán)營收達(dá)2478億元，同比增長15%，云業(yè)務(wù)同比增速達(dá)34%，中國電商集團(tuán)收入同比增幅也達(dá)到16%；騰訊Q3收入約人民幣1928.7億元，同比增15%；京東同期收入2991億元，同比增14.9%。拼多多也保持?jǐn)U張，營收1082.8億元，同比增長9%。
其次，人工智能、新業(yè)務(wù)發(fā)展在各家財(cái)報(bào)中的表現(xiàn)頗為亮眼。
比如，百度AI業(yè)務(wù)收入占比接近三成，第三季度AI相關(guān)收入約100億元，同比增50%以上；京東的外賣等新業(yè)務(wù)收入同比增214%，服務(wù)收入同比增30.8%，創(chuàng)歷史新高，占比提升至24.4%。
不可否認(rèn)，AI已是互聯(lián)網(wǎng)科技發(fā)展新賽點(diǎn)，阿里、百度對這一領(lǐng)域長期押注。其他新業(yè)務(wù)還包括外賣、生鮮閃送、同城零售、即時(shí)配送、跨境電商……越來越多的業(yè)務(wù)擴(kuò)展，意味著企業(yè)對人員、辦公面積的需求上升。
以騰訊為例，截至2024年末騰訊員工數(shù)達(dá)11.05萬人，較2023年末增加5141人，計(jì)劃未來三年新增2.8萬個校招崗位。同時(shí)，占地130萬平方米的騰訊全球總部基地“企鵝島”主體結(jié)構(gòu)已完成，預(yù)計(jì)可容納 7.5 萬名辦公人員。
在新一輪人才搶奪戰(zhàn)中，百度、字節(jié)跳動、阿里巴巴、騰訊等大廠把員工社區(qū)、辦公環(huán)境當(dāng)作招聘福利之一。據(jù)悉，騰訊“企鵝島”主要有創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)、生活配套設(shè)施、科技展覽館、數(shù)據(jù)及智慧控制中心，集生活、工作、休閑娛樂一體。
另外，內(nèi)地跟香港一樣想轉(zhuǎn)型的城市不在少數(shù)。《2024 年中國總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展白皮書》中提到，全國287個地級市的總部經(jīng)濟(jì)專項(xiàng)規(guī)劃中，超 70%的城市將“金融、科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)”列為核心賽道。
這就意味著，企業(yè)入駐后會吃到一些切實(shí)的紅利。
與此同時(shí)，頭部企業(yè)對一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)不小。
艾瑞咨詢顯示，2023年，中國總部經(jīng)濟(jì)市場規(guī)模達(dá)到22.3萬億元，將以8.7%的年均復(fù)合增長率增長，到2030年有望突破35 萬億元大關(guān)。其中，高新技術(shù)企業(yè)總部、新興產(chǎn)業(yè)集群總部等的貢獻(xiàn)率超過 60%。
也就是說，需要更大空間的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，正因巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，被各大城市所期待。
地產(chǎn)商要抓住互聯(lián)網(wǎng)“金主”？
不同于過去，當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)乃至整個科技生產(chǎn)圈買地、選址的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了很大變化。
尤其是創(chuàng)新型企業(yè)普遍表現(xiàn)出三個特點(diǎn)：第一，選址半徑從核心商圈向產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)擴(kuò)展；第二，對樓宇智慧化要求提高，包括5G全覆蓋、物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)等數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施成為標(biāo)配；第三，更傾向采用靈活辦公模式，聯(lián)合辦公、混合辦公等新形態(tài)。
據(jù)悉，北京海淀AI產(chǎn)業(yè)園、亦莊生物基地已經(jīng)成為地區(qū)新寵。
相比傳統(tǒng)巨頭，科技企業(yè)們對空間智能化、數(shù)據(jù)配套、定制化的要求逐漸增加。世邦魏理仕報(bào)告顯示，2025年國內(nèi)主要城市寫字樓需求邊際改善，凈吸納量有望增長10%，其中人工智能、新能源汽車等新興產(chǎn)業(yè)對定制空間的需求年增速超20%。
更有調(diào)研顯示，82%的科技企業(yè)愿意為健康先進(jìn)的辦公環(huán)境支付5%—10%的溢價(jià)。
這對并不怎么景氣的地產(chǎn)賽道來說，是一個機(jī)會。2025年上半年，觀點(diǎn)指數(shù)選取了18個代表性商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，約56%的企業(yè)2025年上半年錄得收入同比下滑，11%的企業(yè)收入相對持平，只有33%的企業(yè)錄得收入增長。
但科技互聯(lián)網(wǎng)的新需求，無疑讓業(yè)主方看到了新希望。
有機(jī)構(gòu)預(yù)測，在北京這類一線城市，有三類物業(yè)顯現(xiàn)出明顯的抗跌性：獲得LEED認(rèn)證的綠色建筑、配備實(shí)驗(yàn)室空間的生物醫(yī)藥樓宇，以及具有算力支持的數(shù)據(jù)中心配套物業(yè)。目前，不少商業(yè)體加速存量改造，比如北京部分老舊樓宇加裝了智能系統(tǒng)。
被眾多企業(yè)擁躉的香港，除了在經(jīng)濟(jì)、位置、環(huán)境上的優(yōu)勢，其地產(chǎn)科技改造早就開始了。
美國綠色建筑委員會（USGBC）指出，截至今年上半年，香港累計(jì)有接近500個LEED認(rèn)證建筑項(xiàng)目，總認(rèn)證面積逾1.1億平方呎，相當(dāng)于約40座環(huán)球貿(mào)易廣場（ICC）；而過去5年，香港LEED認(rèn)證建筑的年均復(fù)合增長率達(dá)23.4%。
此外，AI時(shí)代來臨，數(shù)據(jù)中心正在躋身全球增長最快的房地產(chǎn)資產(chǎn)類別之一。
全球范圍內(nèi)來看，在交易方面，數(shù)據(jù)中心作為交易標(biāo)的雖然還較為小眾，每年交易總額遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)辦公樓市場。但過去五年，全球數(shù)據(jù)中心行業(yè)已發(fā)生大量并購活動，交易總額超過2,000 億美元。
海外建數(shù)據(jù)中心一度比建社區(qū)、商場、樓房還要瘋狂。
根據(jù)Green Street的數(shù)據(jù)，2023年和2024年間，美國數(shù)據(jù)中心的總建設(shè)面積年均增長達(dá)43%。而在此期間，多戶住宅、酒店、自存?zhèn)}庫和其他物業(yè)類型的總面積平均增長率不到3%。
時(shí)至今日，全球AI數(shù)據(jù)中心浪潮的動向已經(jīng)從“搶電”發(fā)展到“搶地”。
種種跡象顯示，或許對于深度調(diào)整期的地產(chǎn)企業(yè)而言，抓住這批互聯(lián)網(wǎng)與AI科技“金主”，就意味著抓住了出頭之日。只不過，面對這些復(fù)雜而前沿的需求，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式已然力不從心。
未來，地產(chǎn)企業(yè)需要一場由內(nèi)而外的改變，至于怎么變，這是一個需要探索的過程。