界面新聞?dòng)浾?| 李香才
元旦假期期間，北京新房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，而隨著新政的實(shí)施，二手房市場(chǎng)有所回暖。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，元旦期間，北京新建商品住宅合計(jì)網(wǎng)簽240套，達(dá)到2.52萬(wàn)平米，表現(xiàn)平穩(wěn)。二手房方面，2025年底最后一日北京二手商品住宅網(wǎng)簽量超千套。元旦期間，北京二手商品住宅合計(jì)網(wǎng)簽88套。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶接受界面新聞采訪時(shí)說：“二手房方面，新政后，北京二手房市場(chǎng)熱度有所回升，部分房源帶看熱度顯著走高。”
鏈家北京通州門店一位經(jīng)紀(jì)人告訴界面新聞：“元旦期間看房的客戶不少，不過整體還是以價(jià)換量。有的業(yè)主報(bào)價(jià)虛高，客戶不買單，覺得房?jī)r(jià)還會(huì)再降。”
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年元旦期間，重點(diǎn)城市房企營(yíng)銷動(dòng)作多延續(xù)節(jié)前力度，多是“特價(jià)房”、“贈(zèng)送/減免物業(yè)費(fèi)”、“送車位”等傳統(tǒng)手段，且房企推盤力度一般，項(xiàng)目多以消化現(xiàn)有庫(kù)存為主，市場(chǎng)整體表現(xiàn)較平淡，市場(chǎng)觀望情緒尚未完全轉(zhuǎn)變。
“市場(chǎng)信心的修復(fù)并非一蹴而就，政策效應(yīng)的傳導(dǎo)仍需過程。”曹晶晶表示。
2025年12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，北京市發(fā)展和改革委員會(huì)，中國(guó)人民銀行北京市分行，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
政策內(nèi)容包括降低非京籍家庭購(gòu)房社保年限要求、支持多孩家庭多購(gòu)一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率，降低公積金貸款首付比例、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境5個(gè)方面。
整體來(lái)看，本次政策依然延續(xù)漸進(jìn)式推進(jìn)節(jié)奏，降低了非京籍家庭購(gòu)房的社保/個(gè)稅年限要求，并增加多孩家庭購(gòu)房套數(shù)。
從政策效果來(lái)看，新政后，北京部分樓盤到訪量、二手房帶看量較新政前有所增加，但市場(chǎng)分化現(xiàn)象仍在，非核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目表現(xiàn)尚不明顯。
曹晶晶此前接受界面新聞采訪時(shí)表示，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，新政后（2025年12月25日至28日），北京新建商品住宅、二手房住宅日均網(wǎng)簽量分別為133、511套，其中新建商品住宅較新政前（2025年12月1日至24日）日均增長(zhǎng)44.6%，二手房成交量基本持平。
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年12月，北京二手住房網(wǎng)簽量為17181套，重回1.5萬(wàn)套“榮枯線”以上。
對(duì)于“榮枯線”的含義，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱，如果將1.5萬(wàn)套設(shè)定為一個(gè)衡量二手房市場(chǎng)活躍度的參考輪廓線，這實(shí)際上相當(dāng)于一個(gè)平均值的概念。當(dāng)交易量低于這一數(shù)字時(shí)，二手房門店的咨詢量通常會(huì)減少，購(gòu)房交易的節(jié)奏也會(huì)明顯放緩。相反，如果交易量超出這一輪廓線，市場(chǎng)將呈現(xiàn)出將呈現(xiàn)較為活躍的景象。
北京中指研究院高級(jí)分析師范詒杰接受界面新聞采訪時(shí)表示：“2025年北京樓市總體呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)跌特征，新房和二手房累計(jì)成交21.47萬(wàn)套、2093.97萬(wàn)平米，同比分別下降3.8%和5.0%，近三年成交規(guī)模保持相對(duì)平穩(wěn)?！?/span>
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年北京新房房?jī)r(jià)跌幅較2024年出現(xiàn)收窄，但整體仍處于下跌區(qū)間，10月份以來(lái)新房房?jī)r(jià)跌幅出現(xiàn)擴(kuò)大，11月房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅約為0.5%。
2025年二季度以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)新一輪房?jī)r(jià)下跌，10月、11月跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。市場(chǎng)剛需化，總價(jià)500萬(wàn)元以下二手房成交量同比及占比均增長(zhǎng)，其他總價(jià)段成交量均同比下降。
范詒杰表示，2025年，北京二手房市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)“以價(jià)換量”特征，尤其是老舊小區(qū)、次新房項(xiàng)目，帶動(dòng)剛需購(gòu)房者流入二手房市場(chǎng)。
回顧2025年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，不管從新房、二手房還是土地拍賣市場(chǎng)上，都呈現(xiàn)出明顯的分化特征。
比如，一個(gè)明顯的趨勢(shì)就是剛需項(xiàng)目與高端改善項(xiàng)目的分化。范詒杰接受界面新聞采訪時(shí)表示：“市場(chǎng)延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，改善市場(chǎng)熱度較高，兩端產(chǎn)品成交同比降幅較大，其中總價(jià)500萬(wàn)元以下新房同比下降15.4%，占比降至39.9%；總價(jià)1000-2000萬(wàn)元新房成交保持較快增長(zhǎng)，占比升至16.1%，高端改善需求繼續(xù)支撐新房市場(chǎng)?！?/span>
從土地市場(chǎng)來(lái)看，回顧2025年全年，北京市累計(jì)成交涉宅用地40宗，總面積約359萬(wàn)平方米，較去年同期下降約24%；土地出讓金共計(jì)1427.4億元，同比下降8%。從區(qū)域分布看，市場(chǎng)熱度明顯向心聚集，海淀、朝陽(yáng)、昌平位列成交規(guī)模前三。
對(duì)此，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱分析指出，北京土拍市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局愈發(fā)清晰。稀缺地段、規(guī)劃條件優(yōu)越的地塊備受追捧，溢價(jià)率居高不下；而部分條件一般或位置普通的地塊，則多以底價(jià)或接近底價(jià)成交。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，總體而言，此次北京房地產(chǎn)新政是對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的精準(zhǔn)落實(shí)，通過需求端與供給端的協(xié)同發(fā)力，為樓市注入積極動(dòng)能。短期將有效激活剛性與改善性需求，提升市場(chǎng)活躍度；長(zhǎng)期則有助于優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
“對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前是政策紅利窗口，需結(jié)合自身需求理性入市；對(duì)于房企而言，應(yīng)把握政策機(jī)遇，聚焦產(chǎn)品力提升，適配市場(chǎng)需求變化。北京樓市正迎來(lái)結(jié)構(gòu)性修復(fù)的關(guān)鍵契機(jī)。2026年樓市有望出現(xiàn)開門紅?！睆埓髠ケ硎?。
曹晶晶認(rèn)為，整體來(lái)看，2026年分化與筑底仍將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心特征。