界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
2025年末的深圳樓市，被一波豪宅熱銷潮徹底點(diǎn)燃。短短一個(gè)月內(nèi)，位于深圳灣的四大豪宅項(xiàng)目接力開盤，屢屢刷新紀(jì)錄。
12月初，后海核心區(qū)的“深圳灣澐璽”項(xiàng)目率先登場(chǎng)，單日狂攬130億元的銷售額，一舉創(chuàng)下全國(guó)單盤單日成交紀(jì)錄；緊接著在12月16日，聯(lián)泰超總灣公寓項(xiàng)目開盤，套均總價(jià)約6096萬元，首推125套房源當(dāng)天去化率達(dá)76%，實(shí)現(xiàn)銷售額53億元。
12月28日，同樣坐擁深圳灣視野的“中信城開信悅灣”開盤，兩小時(shí)銷售額突破100億元，其中頂復(fù)席位開盤1小時(shí)即告售罄，最高單價(jià)觸及38萬元/㎡；次日，年度壓軸項(xiàng)目“后海招商璽”開盤，首批40套房源當(dāng)日全部售罄，收金約13.6億元；四大豪宅項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)合計(jì)收金約300億元。
豪宅市場(chǎng)的火爆盛況，也傳導(dǎo)至整個(gè)深圳樓市，帶動(dòng)市場(chǎng)情緒穩(wěn)步回暖，部分二手房業(yè)主的信心與預(yù)期也明顯增強(qiáng)，最終推動(dòng)12月深圳樓市迎來年末“翹尾”行情。
界面新聞?dòng)浾邚纳钲跇酚屑已芯恐行奶幜私獾剑?2月份深圳有11個(gè)片區(qū)掛牌價(jià)微漲，羅湖、福田居多，包括羅湖蔡屋圍、萬象城、筍崗、福田黃木崗、崗廈等，漲幅多在1%左右，成交量上漲也是改善置換好時(shí)機(jī)，掛牌價(jià)仍以小幅下調(diào)為主，對(duì)于誠(chéng)意客戶，業(yè)主也愿意給予讓利。
然而，這場(chǎng)頂豪盛宴并非市場(chǎng)全面復(fù)蘇的信號(hào)。中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅在接受界面新聞采訪時(shí)指出：“年末深圳豪宅市場(chǎng)的火熱并非偶然”，而是“土地稀缺性、高凈值人群資產(chǎn)配置需求和政策精準(zhǔn)調(diào)控三重因素共振的結(jié)果，并非全面普漲信號(hào)。”
“以深圳灣澐璽項(xiàng)目為例，從現(xiàn)象來看，深圳灣澐璽單盤單日銷售額突破130億元，刷新全國(guó)紀(jì)錄，500-700㎡億元級(jí)大戶型率先售罄，印證‘越稀缺越搶手’的豪宅邏輯。”
這背后的核心原因有三個(gè)方面：一是地段稀缺性，深圳灣后?？偛炕亟?2年唯一純住宅用地等核心標(biāo)的，疊加產(chǎn)業(yè)集群帶來的高凈值人群聚集，形成剛性需求支撐；二是價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)，部分豪宅備案價(jià)較同片區(qū)二手房低3-10萬元/㎡，性價(jià)比凸顯；三是資產(chǎn)配置需求，在宏觀環(huán)境下，核心城市優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)成為高凈值人群的避險(xiǎn)工具，深圳只是這一趨勢(shì)的集中體現(xiàn)。
“這種現(xiàn)象既是市場(chǎng)分化的表現(xiàn)，也是深圳作為大灣區(qū)核心引擎城市價(jià)值重估的信號(hào)。”孫紅梅表示。
從全年視角來看，2025年的深圳樓市仍然處于“筑底企穩(wěn)”階段。“市場(chǎng)正在調(diào)整中逐步回歸理性，為2026年可能的企穩(wěn)回升奠定基礎(chǔ)?！睂O紅梅總結(jié)道。從時(shí)間線來看，2025年深圳樓市成交軌跡概括為“一季度升溫、二季度平穩(wěn)、9·5新政后三季度大幅增長(zhǎng)、四季度繼續(xù)翹尾”，其中9·5新政的出臺(tái)成為改變市場(chǎng)走向的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
一季度市場(chǎng)率先迎來“小陽春”，成交量顯著回升，房?jī)r(jià)延續(xù)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)；進(jìn)入二季度，市場(chǎng)熱度有所回落，呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行特征，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源成為成交主力，外圍區(qū)則開始顯現(xiàn)去化壓力。
9月5日，深圳出臺(tái)重磅樓市新政，成為全年市場(chǎng)的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。此次新政創(chuàng)新性地實(shí)施差異化限購政策，將全市劃分為三個(gè)調(diào)控區(qū)域：福田、南山和寶安新安街道為核心區(qū)，保持原有政策；羅湖、寶安大部分區(qū)域?qū)ι顟艏坝?年社保的非深戶取消限購；鹽田、大鵬新區(qū)則徹底取消限購；新政同時(shí)降低了二套房貸款首付比例和利率，據(jù)測(cè)算，購買總價(jià)800萬的二套房，貸款30年可節(jié)省利息51萬元。
新政發(fā)力下，三季度深圳樓市成交實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，潛在購房需求被加速激活，核心區(qū)與限購放松區(qū)域的項(xiàng)目關(guān)注度顯著提升；隨著政策效果持續(xù)釋放，疊加年末房企推盤營(yíng)銷力度的加大，四季度市場(chǎng)繼續(xù)“翹尾”，年末豪宅項(xiàng)目的集中熱銷成為最顯著特征。
市場(chǎng)的分化在2025年表現(xiàn)得尤為明顯，核心區(qū)與外圍區(qū)呈現(xiàn)“冰火兩重天”的格局。南山、福田核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)新房去化率普遍超過80%，部分熱門項(xiàng)目甚至需要搖號(hào)搶購；而龍崗、坪山等外圍區(qū)域則面臨較大的去化壓力，部分剛需盤價(jià)格較年初下降5%-8%。
土地市場(chǎng)的分化比樓市更為顯著。2025年深圳土地供應(yīng)延續(xù)“縮量提質(zhì)”的核心思路，全年共成交12宗住宅用地，總成交金額290.9億元，平均溢價(jià)率升至32.81%，創(chuàng)近六年來新高，但成交建面同比下滑21.4%，為近五年最低值。
展望2026年，深圳樓市仍有大量項(xiàng)目待入市。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2026年深圳潛在入市住宅項(xiàng)目達(dá)156個(gè)，多集中在龍華、寶安、龍崗、南山等區(qū)域。其中不少位于核心區(qū)域，如南山中心區(qū)的金桃園大廈二期、前海的灣濤世紀(jì)公館等。部分項(xiàng)目已是現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，為市場(chǎng)提供了更多選擇。
“深圳樓市或將延續(xù)‘總量企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)深化、價(jià)值回歸’的走勢(shì)”，孫紅梅指出。結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍集中在核心領(lǐng)域，政策優(yōu)化、成交復(fù)蘇、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)關(guān)鍵詞。
政策端仍有優(yōu)化空間。非核心區(qū)限購可能進(jìn)一步放寬，房貸利率、首付比例存在下調(diào)潛力，保障房與商品房 “雙軌制”加速成型，分流中低端需求。
成交端總量有望溫和復(fù)蘇。在政策紅利與市場(chǎng)需求共同作用下，2026年深圳樓市成交總量將較2025年有所回升，但區(qū)域分化將進(jìn)一步加劇。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)改善盤、品質(zhì)次新房的流動(dòng)性將顯著優(yōu)于遠(yuǎn)郊剛需盤。從需求結(jié)構(gòu)看，改善型需求與資產(chǎn)配置型需求將成為商品房市場(chǎng)主力。
供應(yīng)端將延續(xù)“少量?jī)?yōu)質(zhì)、嚴(yán)格管控”的常態(tài)。核心區(qū) “少量?jī)?yōu)質(zhì)宅地+嚴(yán)格品質(zhì)管控” 將成為常態(tài)，高溢價(jià)成交態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)，現(xiàn)房銷售模式的適用范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從“規(guī)模比拼”轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)比拼”，“好房子”的品質(zhì)溢價(jià)將進(jìn)一步凸顯。這也標(biāo)志著深圳樓市正步入以價(jià)值回歸為核心的新發(fā)展階段。