界面新聞記者 | 王婷婷

“新房豪宅化傾向進一步固化。”2025年上海樓市正式收官，今年繼續(xù)延續(xù)2024年的樓市成交態(tài)勢，豪宅市場一枝獨秀。

上海中原地產市場分析師盧文曦向界面新聞指出，2025年上海全年成交套均總價達到了1千萬元，去年套均總價為932萬元，似乎新房就是豪宅市場。

“套均面積達到124.54平方米，比去年增加2.64平方米。這基于改善客群不斷增加，中心區(qū)提供豐富且優(yōu)質的產品，配合信貸優(yōu)惠政策，激發(fā)改善意愿?！北R文曦表示。

據克而瑞數據顯示，2025年1月-11月，上?？們r在3000萬元-5000萬元的豪宅成交數量為1006套，占全國重點一、二線城市同價位段成交量的48%；總價5000萬元以上豪宅成交數量為889套，占比高達76%。

也是基于此，上海新房價格持續(xù)上漲。國家統(tǒng)計局數據顯示，11月70城房價指數同比上漲5.1%，領跑全國。業(yè)內認為，除了新房品質在提升，成本推動導致價格上漲外，結構性因素也是重要原因。

從2025年成交前十榜單可以看出，榜單中出現4個10萬+項目，且排名都在前5。此外，基于產品升級、價值回歸，核心地段的產品價格天花板在不斷抬升，比如今年高福云境成交均價達到21.27萬元/平方米，露香園一期項目均價達到21.23萬元/平方米。

近日，中海在上海的又一10萬+項目開盤售罄，成為上海12月首個“日光盤”。12月27日，界面新聞獲悉，位于普陀區(qū)真如城市副中心的中海·環(huán)宇玖章正式開盤，首推90套建筑面積約123-144平方米的房源迅速售罄，房源均價約11.8萬元/平方米。

據銷售人員表示，開盤現場人氣高漲，30分鐘即告售罄，平均約20秒成交一套。其中約六成客戶為普陀本區(qū)改善型家庭，約四成客戶來自本市外區(qū)。

雖然豪宅市場熱度持續(xù)，但整體分化依然明顯。

盧文曦告訴界面新聞，當前上海庫存為811.55萬平方米，比2024年略有減少，但是結構性分化依舊難以扭轉。中環(huán)內去化周期基本在12個月以內，風險可控。但外郊環(huán)去化周期達到18個月，郊環(huán)外則達到37個月，可見外環(huán)外去化依舊面臨一定困難，仍需要政策大力支持。

“市場的熱度呈現點狀分布，雖然外環(huán)外去化有壓力，但一些板塊推出項目，比如寶山楊行、嘉定新城、曹路等，推新盤市場承接力表現不錯，甚至還有觸發(fā)積分制的項目。相反，中心區(qū)的項目也不見得都能全部銷售完畢，即便順銷一個月也不一定能賣掉1套?！北R文曦指出。

對比2024年，上海今年新房供應量也在減少。據統(tǒng)計，2022年全市供應約10萬套新房，2023年約9萬套，2024年約6萬套，而2025年迄今不到4萬套。

根據上海中原地產統(tǒng)計，截至12月25日，新建商品住宅供應497.91萬平方米，同比減少30.63%。

從供應特征來看，今年新房投放大幅度弱化“批次”印象，傳統(tǒng)銷售季甚至每周都會有數個新盤“過會”，入市項目密度高，選擇余地大。

整體節(jié)奏“以需定供”，強化信心和預期。

盧文曦認為，這一特征在下半年尤為顯著，以往市場預期高，新房熱銷，一批房源投放至少百套起。但是今年一些熱賣的中高端改善項目投放出現幾十套就開盤的現象，目的就是為了保證“去化率”，給市場產品熱銷的印象，繼而強化預期，為后期開盤做鋪墊。

在其看來，年底北京迎來樓市寬松舉措，進一步降低置業(yè)門檻，降低購房總成本。給上海、深圳這樣的一線城市帶來更多期待。從方向來看，進一步釋放剛需和改善力量，化解結構性不平衡風險，所以，明年政策的寬松是大概率事件。

實際上，樓市利好政策正不斷落地。

12月30日，財政部、稅務總局發(fā)布《關于個人銷售住房增值稅政策的公告》，明確自2026年1月1日起，調整個人銷售住房的增值稅政策。新規(guī)規(guī)定：個人（不含個體工商戶中的一般納稅人）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向界面新聞表示，這種降成本的導向對市場尤其是買賣雙方產生了積極影響，一方面降低了交易成本，另一方面促進預期向好。當前，房屋價格已基本調整到位，購房者的市場信心將進一步增強。

值得一提的是，11月以來，上海二手房市場也逐漸升溫，成為2025年上海樓市新亮點。

截至2025年12月28日，上海二手房當月網簽量已達20812套，預計全月將突破2.3萬套。這是繼11月成交22943套后，連續(xù)第二個月站上2萬套大關，成交量企穩(wěn)信號明顯。

業(yè)內人士指出，從中長期來看，上海市二手房市場將從“以價換量”逐漸邁入“量價趨穩(wěn)”的新階段，市場交易積極態(tài)勢也會在2026年得到延續(xù)。