上周（2025年12月22日-28日），昆明樓市成交量價齊升，中通聯(lián)大書山、邦泰觀云兩個四代宅項目連續(xù)霸榜。中鐵諾德央璽春風(fēng)對口學(xué)校星耀福德校區(qū)過規(guī)，俊發(fā)兩項目主動調(diào)規(guī)，大幅降容、降高，優(yōu)化產(chǎn)品力與保障交付，釋放復(fù)工積極信號。
據(jù)克而瑞發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周昆明共計3個項目向市場供應(yīng)了約2.8萬㎡，環(huán)比下跌31%；成交約6.3萬㎡，環(huán)比上漲6%；成交均價約12300元/㎡，環(huán)比微漲1%。
從“雙榜”情況來看，兩個四代宅項目邦泰觀云和中通聯(lián)大書山，以卓越的地段優(yōu)勢，硬核的產(chǎn)品力，分別摘得兩個榜單的榜首。
其中，邦泰觀云單周銷售約0.43億元，成交均價約18352元/㎡，是上榜項目中單價最高的項目，套均價約269萬/套。
中通聯(lián)大書山則銷售約0.38億元，成交27套房源，均價約11541元/㎡，套均價約139萬/套。
得益于簽約云師大附中的名校資源利好，大華·錦繡麓城、大華公園天下2個項目持續(xù)暢銷，分別成交25套、21套，成交均價約11311元/㎡、10577元/㎡，套均價約122萬/套、117萬/套。
關(guān)上板塊的高端改善項目保利天珺，單周銷售約0.29億元，成交均價約18106元/㎡，套均價約264萬/㎡。
西市區(qū)今年純?nèi)胧行乱?guī)住宅項目龍湖天境，單周銷售約0.26億元，成交均價約15401元/㎡，套均價約182萬/套。
此外，中交錦瀾府、陽光城文瀾東方2個項目集中備案，均成交17套，成交均價約6950元/㎡、5808元/㎡，套均價約97萬/套、61萬/套。
土地方面，上周昆明主城共計18宗地入市交易，最終15宗地成功出讓，2宗因無人報名流拍，1宗因故中止交易。成交總建面約569.21畝，合計攬金63.3億元。
其中，涉宅地塊12宗，主要被云南建投、邦泰、官渡區(qū)國投、天津日報社等旗下公司斬獲。云南建投、邦泰持續(xù)包場，連續(xù)多日摘得多宗優(yōu)質(zhì)地塊（具體詳情查看此前文章）。
市場方面，上周昆明主城無項目開盤，僅卓越滇池晴翠1個項目加推。
位于斗南板塊的卓越滇池晴翠項目，本次加推3-12/13棟，共計126套小高層房源，建面約115㎡，毛坯交付。最終成功認(rèn)購7套房，去化率僅為6%，成交均價約11000-13000元/㎡。
中鐵諾德央璽春風(fēng)對口學(xué)校星耀福德校區(qū)過規(guī)。該項目位于官渡區(qū)關(guān)上街道，東臨南北大道(規(guī)劃)，南臨福達(dá)路(規(guī)劃)，臨官南大道，北臨規(guī)劃路，總用地面積約36.74畝。
將擬建地上1棟教學(xué)綜合樓、1棟設(shè)備用房、1個門衛(wèi)室、2個出地面樓梯間及1層地下室。
其中，凈用地面積24491.00㎡，地上建筑面積15657.01㎡，地下建筑面積:5388.03㎡，容積率0.64，建筑密度19.69%，綠地率35.09%。
公開資料顯示，這所擬建的學(xué)校實際上就是星耀教育集團(tuán)福德校區(qū)，為9年一貫制學(xué)校，規(guī)劃18班小學(xué)和12班初中，距離中鐵諾德央璽春風(fēng)僅260米左右。
俊發(fā)集團(tuán)啟動項目復(fù)工前置動作，旗下龍泉俊園A6地塊與俊發(fā)城N3地塊(紫荊苑)于12月25日同步申請重大規(guī)劃調(diào)整。核心調(diào)整方向為大幅降低容積率與建筑高度，以優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與居住品質(zhì)，降低開發(fā)強(qiáng)度。
其中，龍泉俊園A6地塊容積率由7.73降至3.72，住宅限高80米，并與南側(cè)18班幼兒園同步建設(shè)交付。而在原規(guī)劃中，配建的幼兒園體量只有6個班。
據(jù)資料顯示，該地塊于2022年1月取得預(yù)售許可證，當(dāng)前可售為5號樓，原規(guī)劃44層。調(diào)整后，5號樓維持130米限高不變，并將優(yōu)先完成續(xù)建；其余樓棟因容積率下降，將按80米限高重新進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。
此外，公示中明確指出龍泉俊園A6地塊已售出138戶（集中在5號樓），截止2025年12月17日，已簽署規(guī)劃變更意見函的118戶業(yè)主中，114戶表示同意，2戶不同意，剩余22戶業(yè)主因明確不簽、無法取得聯(lián)系、不表態(tài)等原因未完成簽署。
俊發(fā)城紫荊苑由原2棟超高層商業(yè)辦公和3棟超高層住宅，調(diào)整為1棟高層商業(yè)辦公和4棟高層住宅，建筑面積、容積率、建筑密度和綠地率均相應(yīng)調(diào)整。
容積率由9.5調(diào)整至5.6，建筑密度由30.73%調(diào)整為32.54%，綠地率由20.01%調(diào)整為20.06%。原多棟超高層調(diào)整為高層住宅與商業(yè)，建筑高度全面降低。梯戶比由原來的兩梯六戶，調(diào)整為四梯四戶。
總建筑面積由238648㎡調(diào)整為141099㎡(地上建筑由176494㎡調(diào)整為104209㎡，減少72285㎡，地下建筑由62154㎡調(diào)整為36890㎡，減少25264㎡)，其中住宅總量(住宅+配套+架空)由84539.83㎡調(diào)整為79982.96㎡，減少4556.88㎡，商業(yè)辦公總量由91954.17㎡調(diào)整為24225.55㎡，減少67728.62㎡。
地下室建筑外輪廓及內(nèi)部平面布置調(diào)整。地下一層增加下沉庭院和配套，建筑面積由15539㎡調(diào)整為14865㎡，減少674㎡；地下二層建筑面積由15535㎡調(diào)整為15176㎡，減少359㎡；地下三層建筑面積由15540㎡調(diào)整為6850㎡，減少8690㎡；取消地下室四層(已建區(qū)域進(jìn)行回填)。
機(jī)動停車位由1538輛調(diào)整為630輛，減少908輛；非機(jī)動停位由2687輛調(diào)整為1226輛，減少1461輛。
此外，兩項目均明確了后續(xù)交付保障與教育銜接方案，具體代建合作方尚未最終落定。
2025年12月LPR報價維持不變，1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。