界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯

界面新聞編輯 | 莊鍵

杭州奧體板塊因投資者多、新房和二手房倒掛多，一直是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)最堅(jiān)挺的區(qū)域。新房限價(jià)取消后，奧體板塊新房均價(jià)最高達(dá)9.05萬(wàn)元/平米。但現(xiàn)在，該板塊房?jī)r(jià)也降了。

12月16日，杭州奧體板塊的保利天珺領(lǐng)取首張預(yù)售證，這是該板塊第二個(gè)不限價(jià)樓盤。項(xiàng)目共計(jì)81套房源，首開(kāi)均價(jià)7.44萬(wàn)元/平米，相比該板塊奧映鳴翠府均價(jià)低1.25萬(wàn)元/平米。

2025年4月，保利發(fā)展以總價(jià)45.36億、樓面價(jià)51611元/平米和58.8%的溢價(jià)率，拿下保利天珺項(xiàng)目腳下地塊，成為蕭山區(qū)新地王。在此之前，2024年11月，綠城奧映鳴翠府是該板塊地王，拿地價(jià)為48186元/平米。

彼時(shí)，杭州核心區(qū)地塊一地難求，開(kāi)發(fā)商為在核心區(qū)拿到地塊火拼，尤其是急于在杭州搶占地盤的地產(chǎn)商更是如此。

然而，地產(chǎn)商拿地的爽感并沒(méi)有保持多久。保利天珺拿地價(jià)較奧映鳴翠府更高，但現(xiàn)在開(kāi)盤價(jià)卻低于奧映鳴翠府。

杭州拿地研究院院長(zhǎng)錢賢強(qiáng)告訴界面新聞，保利天珺與奧映鳴翠府相比，距離奧體中心遠(yuǎn)1.2公里，地塊南側(cè)是車流量很大的高架，噪音影響更大，高端產(chǎn)品的品牌影響力也稍弱。

錢賢強(qiáng)認(rèn)為，在當(dāng)前樓市下行的情況下，保利選擇了以較高的性價(jià)比確保首開(kāi)成功。

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍也對(duì)界面新聞表示，在千萬(wàn)級(jí)高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化、整體行情趨弱的當(dāng)下，保利項(xiàng)目采取“低價(jià)入市”策略，既是對(duì)市場(chǎng)順勢(shì)而為，也兼顧了短期去化與保持營(yíng)銷靈活性。

上官劍進(jìn)一步解釋稱，當(dāng)前，奧體板塊南部多個(gè)高端競(jìng)品扎堆“低開(kāi)搶客”，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇了客戶觀望情緒。此時(shí)，以更具性價(jià)比的定價(jià)切入，才能快速打破市場(chǎng)僵局，有效搶占市場(chǎng)份額。

從長(zhǎng)期營(yíng)銷策略而言，低價(jià)入市為接下來(lái)銷售策略預(yù)留了充足調(diào)整空間。后期若去化良好，可以適度提升價(jià)格。

奧映鳴翠府距離保利天珺項(xiàng)目約900米，前者今年7月22日首開(kāi)，四次開(kāi)盤均搖號(hào)，首開(kāi)均價(jià)86978元/平米，最近的一次開(kāi)盤，項(xiàng)目均價(jià)上漲至90550元/平米。

四次開(kāi)盤的中簽率從12.2%升到39.3%。項(xiàng)目開(kāi)盤信息顯示，最近一次開(kāi)盤并未售罄，還有2套房源在售。

奧映鳴翠府雖然開(kāi)盤僅約5個(gè)月，卻見(jiàn)證了杭州樓市情緒的起伏，杭州樓市高端購(gòu)買力已從搶房逐漸走向理性。

保利天珺入市時(shí)間恰巧在杭州樓市低谷時(shí)期。保利天珺項(xiàng)目高層起步戶型僅170平米，最大戶型220平米，總價(jià)段在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)元之間。而奧映鳴翠府高層起步戶型即225平米，最大戶型350平米，總價(jià)段2000萬(wàn)-3000萬(wàn)元之間。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月，杭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2％，同比上漲3％。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月，杭州新房市場(chǎng)全市共成交商品房3387套，環(huán)比增長(zhǎng)10.9%，但受去年同期高基數(shù)影響，同比仍下降約50%；成交均價(jià)為34041元/平米，環(huán)比微降1.20%，同比上漲6.55%。