界面新聞?dòng)浾?| 劉素楠
界面新聞編輯 | 莊鍵
月租金從10947元起步，多樣的房型中，既有小到50平米的單間，也有190平米的寬敞兩居室。蘇河美欣公寓正式啟用不到兩個(gè)月，230套房源近半數(shù)已完成簽約。
今年9月，這座高端保障租賃公寓推出首批房源，來(lái)看房的租客絡(luò)繹不絕，其中包括跨國(guó)公司的外籍高管，也有本地金融企業(yè)的年輕白領(lǐng)。蘇河美欣公寓的受歡迎程度，超出租賃公寓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人申能金外灘公司副總經(jīng)理朱君燕的預(yù)期。
這棟23層建筑地處蘇州河南岸、西藏路橋以東，前身是建成于2001年的辦公樓宇美欣大廈，上海國(guó)企申能集團(tuán)是其主要所有者。
改造美欣大廈的動(dòng)議，源于申能集團(tuán)2021年對(duì)旗下不動(dòng)產(chǎn)資源進(jìn)行的一次摸底。盡管坐擁市中心地利以及一江一河美景，但美欣大廈的日租金卻不及預(yù)期。
在討論美欣大廈的未來(lái)出路時(shí)，申能集團(tuán)內(nèi)部曾做過(guò)多方探索，但其作為寫字樓存在停車位較少等局限性，改造對(duì)于坪效（計(jì)算商業(yè)樓宇經(jīng)營(yíng)效益的指標(biāo)）的提升可能較為有限。
申能集團(tuán)最終選擇將這棟寫字樓改造為保障性租賃住房。“當(dāng)時(shí)我們有一個(gè)結(jié)論，未來(lái)住宅的需求肯定比辦公需求更高，坪效提升也會(huì)更好。”朱君燕近日向界面新聞回憶稱。
2018年，上海就已出臺(tái)允許非居住房屋改建為租賃住房的政策，為美欣大廈的改造提供了政策依據(jù)。在2021年美欣大廈完善改造設(shè)計(jì)方案時(shí)，中央和上海又相繼出臺(tái)了允許非居住房屋改建為保障性租賃住房的支持政策。
當(dāng)時(shí)，保障性租賃住房市場(chǎng)方興未艾。上海計(jì)劃在“十四五”期間（2021-2025年）新建籌措47萬(wàn)套（間）以上的保障性租賃住房，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上。
看到政策東風(fēng)和市場(chǎng)先機(jī)后，申能集團(tuán)迅速開(kāi)展調(diào)查，發(fā)現(xiàn)美欣大廈所在的黃浦區(qū)高品質(zhì)公寓較為缺乏，且租賃價(jià)格偏高。從需求來(lái)看，位于上海市中心的黃浦區(qū)高凈值人群較多。綜合考慮上述因素，美欣大廈改造項(xiàng)目的定位明確為高端服務(wù)型保障租賃房。
2022年，申能集團(tuán)和黃浦區(qū)區(qū)屬國(guó)企金外灘集團(tuán)合作，設(shè)立申能金外灘公司，前者占股65%，后者占股35%，共同合作開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)美欣大廈。
老舊寫字樓的功能轉(zhuǎn)型，并不比新建房屋來(lái)得容易。除了主體框架不變，整棟樓的內(nèi)部機(jī)電、暖通等系統(tǒng)，以及大樓外觀都需要重新設(shè)計(jì)裝修。
“那時(shí)還沒(méi)有整棟寫字樓改造為保障租賃房的案例，無(wú)論是設(shè)計(jì)、報(bào)建，我們都沒(méi)有案例可參考?！敝炀嗷貞?。
首要難題是尋找老樓的檔案資料，改造團(tuán)隊(duì)拉了幾個(gè)小推車，一頭鉆進(jìn)檔案館，翻出了美欣大廈的設(shè)計(jì)圖、竣工圖等原始資料，圖紙把一個(gè)小房間堆得滿滿當(dāng)當(dāng)。
在翻閱原始圖紙時(shí)，改造團(tuán)隊(duì)意外發(fā)現(xiàn)，美欣大廈最初的定位是商場(chǎng)和酒店復(fù)合體，后續(xù)才調(diào)整為寫字樓。因此，一樓裙房部分區(qū)域的層高設(shè)計(jì)相對(duì)較高，為后續(xù)大堂的更新改造預(yù)留了空間。
此外，雖然美欣大廈的層高只有3.6米，遠(yuǎn)低于當(dāng)前的寫字樓平均層高，但改造為住宅則綽綽有余。
2023年，蘇河美欣公寓項(xiàng)目正式開(kāi)工，當(dāng)時(shí)的重點(diǎn)是室內(nèi)改造。次年外立面改造開(kāi)工，2025年8月大樓正式竣工。
美欣大廈的轉(zhuǎn)型，折射出上海寫字樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷的深刻變革?！皹怯罱?jīng)濟(jì)”是上海的亮麗名片，僅浦東新區(qū)就有110幢稅收超億元的大樓，在靜安和黃浦兩區(qū)，這個(gè)數(shù)字分別是92幢和74幢。
但在上海超過(guò)1萬(wàn)棟的商務(wù)樓宇中，相當(dāng)部分由于設(shè)施老舊、出租率低下，正面臨更新或淘汰的抉擇。
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，近十年間，上海甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)量在2017年創(chuàng)下高峰，此后空置率呈波段性上升趨勢(shì)，而租金則逐年下降。2024年上半年，上海甲級(jí)辦公樓平均租金6.6元/平方米/天，較2020年同期的7.4元/平方米/天下滑約10.8%。2025年上半年，租金進(jìn)一步降至5.6元/平方米/天。
就在美欣大廈開(kāi)啟改造的同時(shí)，上海在全市范圍內(nèi)掀起了一場(chǎng)商務(wù)樓宇提質(zhì)更新的行動(dòng)。2024年6月，上海市規(guī)劃與自然資源局發(fā)布《上海市推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的行動(dòng)方案（2024-2027）》，選取10個(gè)商務(wù)單元先行先試，探索商務(wù)樓宇更新的創(chuàng)新模式與路徑。
商務(wù)樓宇的提質(zhì)升級(jí)除了建筑本身的改造之外，還涉及商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方方面面，需要各方合力推進(jìn)。今年7月，上海市政府發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》（下稱《實(shí)施意見(jiàn)》）。這是全國(guó)首個(gè)商務(wù)樓宇更新專項(xiàng)政策，構(gòu)建從“規(guī)劃-審批-運(yùn)營(yíng)-監(jiān)管”的全流程更新路徑。
《實(shí)施意見(jiàn)》提出，支持商務(wù)樓宇在一定時(shí)期內(nèi)的功能轉(zhuǎn)換。比如在城市主中心、副中心區(qū)域，鼓勵(lì)商務(wù)樓宇兼容科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、文化體育、教育培訓(xùn)等功能，適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓、醫(yī)療服務(wù)等功能。
這一系列政策，為商業(yè)辦公樓宇轉(zhuǎn)型發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)提供了清晰的制度依據(jù)。位于虹口區(qū)大柏樹(shù)地區(qū)的石油大廈改造項(xiàng)目，便是這一政策導(dǎo)向下的實(shí)踐范例。
石油大廈建于2003年，由A、B、C、D四棟組成。2024年7月，上海康而壽養(yǎng)老服務(wù)有限公司（下稱康而壽公司）旗下上?？掂忦B(yǎng)老有限公司（下稱康鄰養(yǎng)老公司）通過(guò)線上招投標(biāo)的方式，拿下了石油大廈C棟和D棟租約，大樓當(dāng)時(shí)的日租價(jià)格不超過(guò)3元/平方米。
“虹口是我們的總部，我們一直希望在此建設(shè)一個(gè)具有區(qū)域引領(lǐng)性的康養(yǎng)服務(wù)綜合體?！笨刀鴫酃究偨?jīng)理余國(guó)強(qiáng)對(duì)界面新聞表示：“大柏樹(shù)區(qū)域老齡化程度深，養(yǎng)老服務(wù)存在顯著缺口，而石油大廈周邊環(huán)境靜謐，綠意環(huán)繞，是建設(shè)康養(yǎng)機(jī)構(gòu)的理想選址?！?/span>
他同時(shí)指出，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在七至八年內(nèi)收回投資，年均回報(bào)率優(yōu)于傳統(tǒng)辦公樓租賃，但前提是必須突破原有“商業(yè)辦公”規(guī)劃性質(zhì)的限制，才能著手改造。
轉(zhuǎn)型之路并非坦途。
2024年4月，上海發(fā)布的《促進(jìn)和規(guī)范利用存量資源加大養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供給的工作指引》明確，實(shí)施單位可通過(guò)民政部門向區(qū)政府提出興辦養(yǎng)老設(shè)施的需求，提交相關(guān)材料，交民政部門初步匯總后，由區(qū)政府專題研究。
康鄰養(yǎng)老公司據(jù)此通過(guò)民政渠道提出申請(qǐng)，今年2月，虹口區(qū)政府將石油大廈改造項(xiàng)目納入了專題會(huì)議，通過(guò)區(qū)級(jí)專題審議的形式，明確項(xiàng)目?jī)?nèi)容，并及時(shí)將其納入大柏樹(shù)片區(qū)更新單元項(xiàng)目庫(kù)。
然而在設(shè)計(jì)階段，因房屋使用性質(zhì)改變導(dǎo)致的消防標(biāo)準(zhǔn)提升問(wèn)題凸顯出來(lái)?，F(xiàn)有消防登高地?zé)o法滿足養(yǎng)老設(shè)施規(guī)范要求，需協(xié)調(diào)占用毗鄰的少量學(xué)校與綠地空間?！叭粲善髽I(yè)單獨(dú)對(duì)接多個(gè)部門，流程將十分漫長(zhǎng)?！庇鄧?guó)強(qiáng)坦言。此前美欣大廈更新改造時(shí)，也曾遭遇類似問(wèn)題。
時(shí)任虹口區(qū)規(guī)劃資源局規(guī)劃科科長(zhǎng)趙思齊全程跟進(jìn)此事。他告訴界面新聞，今年以來(lái)，區(qū)規(guī)劃、民部門牽頭，聯(lián)合綠化市容、教育、曲陽(yáng)街道等八個(gè)部門，通過(guò)專題協(xié)調(diào)與聯(lián)合會(huì)審機(jī)制，集中破解報(bào)建難題。
虹口區(qū)綠化市容局提出，將大廈前約3000平方米的綠地改造提升為兼具消防登高功能的口袋公園。這一方案將政策要求、安全規(guī)范與社區(qū)環(huán)境改善相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)多方共贏。
今年9月11日，在完成各項(xiàng)合規(guī)報(bào)建程序后，石油大廈改建為上海福虹護(hù)理院的項(xiàng)目獲得施工許可證。余國(guó)強(qiáng)向界面新聞?dòng)浾吒锌?月市級(jí)《實(shí)施意見(jiàn)》的發(fā)布，推動(dòng)項(xiàng)目得以快速落地。
目前，這個(gè)投資億元的改造工程正加速?gòu)乃{(lán)圖變成現(xiàn)實(shí)。
余國(guó)強(qiáng)介紹，煥新后的上海福虹護(hù)理院將整合醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)等業(yè)態(tài)，為全年齡段長(zhǎng)者提供服務(wù)。D棟福虹護(hù)理院聚焦專業(yè)醫(yī)療照護(hù)，C棟福虹頤養(yǎng)院配套文娛設(shè)施，在將北側(cè)綠地改造為口袋公園后，可實(shí)現(xiàn)“室內(nèi)康養(yǎng)+室外休閑”互補(bǔ)。
“我們期待這個(gè)項(xiàng)目不僅能切實(shí)回應(yīng)虹口深度老齡化的緊迫需求，也能為上海探索通過(guò)存量（寫字樓）更新，有效補(bǔ)充養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的可復(fù)制、可推廣成功范式?！庇鄧?guó)強(qiáng)表示。
上海此次出臺(tái)的商務(wù)樓宇功能改造新政，受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注，市級(jí)層面已建立“市區(qū)兩級(jí)”專項(xiàng)工作機(jī)制，成立商辦樓宇更新提升工作專班，由市發(fā)改、住建、規(guī)資三部門牽頭，24家市級(jí)單位和各區(qū)共同參與。
為解決中小企業(yè)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中“不知道怎么干”的問(wèn)題，上海也制定了《存量商辦樓宇更新項(xiàng)目審批注冊(cè)工作指引》，推行“線下一口咨詢、線上一口受理”的服務(wù)機(jī)制，打通功能轉(zhuǎn)變的審批閉環(huán)，推動(dòng)城市更新落地見(jiàn)效。
上海市城市更新信息系統(tǒng)樓宇專項(xiàng)平臺(tái)于10月上線，涵蓋企業(yè)申請(qǐng)服務(wù)、更新案例、政策標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。 “該平臺(tái)不僅是政策落地的重要抓手，更是通過(guò)信息化手段破解市場(chǎng)痛點(diǎn)、推動(dòng)商辦行業(yè)向精細(xì)化邁進(jìn)的關(guān)鍵突破。”上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總監(jiān)姚臘撰文指出。