界面新聞記者 | 王婷婷

臨近年末，民營房企新城控股（601155.SH）動作不停。

近兩年，伴隨房地產行業(yè)的代建賽道熱度持續(xù)攀升，龍湖、旭輝等民營房企已通過深耕布局逐步擴大市場份額并實現(xiàn)規(guī)模增長，在此背景下，新城控股也計劃發(fā)力該賽道。

界面新聞從知情人士處獲悉，近日，新城建管設置新城萬嘉建管公司、新城宏圖建管公司，負責事業(yè)部各區(qū)域建管分公司輕資產業(yè)務發(fā)展、運營及管理工作，協(xié)同推進輕資產區(qū)域深耕。

其中，孟慶利擔任新城萬嘉建管公司總經理，姚曉宇擔任新城宏圖建管公司總經理。

據界面新聞了解，這兩位新總經理都是新城系老將。孟慶利于2006年就加入新城，曾擔任華北區(qū)域總經理，后擔任地產開發(fā)事業(yè)部市場營銷中心總經理、新城建管公司總經理。姚曉宇曾任湖南區(qū)域總經理、華北區(qū)域總經理。

業(yè)內人士認為，在代建賽道競爭已趨白熱化、頭部企業(yè)格局漸趨穩(wěn)固的背景下，新城控股此時加碼該業(yè)務布局，或已錯失先發(fā)優(yōu)勢。

克而瑞研究指出，2025年前三季度，代建新拓TOP5企業(yè)占比保持49%高位，行業(yè)整體延續(xù)高集中度走勢，頭部企業(yè)牢牢占據市場份額，其余企業(yè)突圍難度較大。

數(shù)據顯示，今年1-9月，綠城管理以2785萬平方米的新增簽約面積排名行業(yè)第一，旭輝建管以1301萬平方米的新增簽約面積排名第二，潤地管理、藍城集團、龍湖龍智造緊隨其后。而新城建管排在TOP10之外，以571.8萬平方米的新增簽約面積排行業(yè)第十一名。

而且，因競爭加劇、土地出讓面積下降等原因，代建行業(yè)整體毛利面臨不斷下滑。以代建頭部企業(yè)綠城管理為例，其2025半年度數(shù)據顯示，上半年公司實現(xiàn)收入13.74億元，較去年同期下降17.69%；實現(xiàn)毛利5.5億元，較去年同期下降36.02%；利潤也較去年同期下降48.9%。

截至2025年前三季度，新城建管累計管理項目超130個，總建筑面積超2100萬平方米。從行業(yè)競爭格局來看，該規(guī)模與頭部代建企業(yè)相比仍存在一定差距，想要短期內實現(xiàn)市場份額的提升，新城控股還面臨多重競爭壓力與挑戰(zhàn)。

宣布加碼代建之外，新城控股還將地產開發(fā)事業(yè)部進行再度整合。

界面新聞從知情人士處確認，近日，新城開發(fā)事業(yè)部成立四大區(qū)域公司，包括華北區(qū)域、華東區(qū)域、東南區(qū)域和華南區(qū)域。

具體而言，華北區(qū)域負責原華西區(qū)域和原華北區(qū)域所轄項目；華東區(qū)域負責原滬蘇區(qū)域、原山東區(qū)域、原蘇皖區(qū)域(除安徽省)所轄項目；東南區(qū)域負責原東南區(qū)域所轄項目、原蘇皖區(qū)域所轄安徽省項目；華南區(qū)域負責原華南區(qū)域、原中南區(qū)域所轄項目。

相關任命人也已確定。原華西區(qū)域總經理倪寅任華北區(qū)域總經理；原滬蘇區(qū)域總經理濮春天任華東區(qū)域總經理；原東南區(qū)域總經理賀亮依然擔任新東南區(qū)域總經理；原中南區(qū)域經理田久才擔任新華南區(qū)域總經理。

這一系列動作之下，無一不是指向地產開發(fā)業(yè)務承壓，營收和利潤持續(xù)下降。數(shù)據顯示，今年前三季度，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入343.71億元，同比降33.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約9.74億元，同比降33.05%，主因房地產項目交付收入減少及交付毛利下滑。

從銷售方面來看，今年前10月，新城控股累計合同銷售金額164.68億元，同比下降52.2%。其中，10月單月，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約14.19億元，銷售面積約19.15萬平方米。

行業(yè)持續(xù)調整，新城控股不得不謀變，不僅要調整組織架構，還要保證融資。

此前，在與投資者交流互動中，新城控股董事長兼總裁王曉松表示，“公司將充分借助政策支持，持續(xù)實現(xiàn)融資總量和結構的優(yōu)化以及融資成本的連續(xù)下降，確保公開市場的到期（債務）全額兌付。”

據澎湃新聞報道，新城控股擬發(fā)行由中債信用增進投資股份有限公司擔保的中期票據，通過“借新還舊”的方式兌付將于12月12日到期的“22新城控股MTN003”。

界面新聞了解到，“22新城控股MTN003”發(fā)行規(guī)模為20億元，剩余規(guī)模20億元，票面利率4.30%，由中債增提供擔保。

今年以來，新城控股融資步伐不停。在此之前，新城控股已發(fā)行過兩期中期票據，分別是“25新城控股MTN001”和“25新城控股MTN002”，發(fā)行金額分別為10億元和9億元，利率為2.68%和3.29%，期限均為五年。

這期間，新城控股還嘗試創(chuàng)新融資方式。11月28日，新城控股又發(fā)布公告披露，公司發(fā)行設立“吾悅廣場持有型不動產資產支持專項計劃”。該專項計劃以吾悅廣場為底層資產，發(fā)行規(guī)模6.16億元，同步配套4.1億元債權部分，產品期限約25年。

據界面新聞了解，該專項計劃不僅是全國首單消費類持有型不動產ABS，更是全國首單A股上市民營企業(yè)發(fā)行的持有型不動產ABS，創(chuàng)行業(yè)“雙首單”記錄。

公開資料顯示，新城控股本次發(fā)行的持有型ABS由國金證券資產管理有限公司擔任計劃管理人，底層資產為上海青浦吾悅廣場，項目地處青浦淀山湖商圈核心地段。

接下來，重商業(yè)運營、輕地產開發(fā)會是新城控股的核心發(fā)展方向。

今年年初，王曉松就曾透露，新城控股內部將對商管業(yè)務和開發(fā)業(yè)務的現(xiàn)金流分開進行管理，非緊急情況不進行統(tǒng)籌安排。接下來，會將80%的時間和精力投入到商業(yè)板塊。