界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
臨近年末，深圳樓市迎來(lái)了一輪新盤(pán)供應(yīng)高峰，市場(chǎng)情緒也在豪宅市場(chǎng)的帶動(dòng)下顯現(xiàn)出升溫態(tài)勢(shì)。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，僅12月份，深圳就計(jì)劃有至少16個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，多個(gè)位于核心區(qū)的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)。
就在上周末，位于深圳灣后海核心區(qū)的豪宅項(xiàng)目“深圳灣澐璽”正式開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目首推348套面積約209-1150平方米的大平層戶(hù)型，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化約七成，單日銷(xiāo)售額高達(dá)130億元，這一成績(jī)也刷新了今年11月由廣州保利玥璽灣創(chuàng)下的106億元全國(guó)單盤(pán)單日銷(xiāo)售紀(jì)錄。
“頂級(jí)豪宅往往是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)?！鄙钲谪悮ぱ芯吭涸洪L(zhǎng)肖小平在接受界面新聞采訪(fǎng)時(shí)指出，“澐璽的熱銷(xiāo)在一定程度上提振了深圳市場(chǎng)信心。年末房企推盤(pán)普遍積極，潛在置業(yè)者的決策也在加快，整體來(lái)看供需兩端呈現(xiàn)‘雙向奔赴’的態(tài)勢(shì)?！?/span>
越豪越好賣(mài)？
深圳灣澐璽的成功并非偶然，其前身為南山區(qū)粵海街道的T107-0107地塊，建筑面積約26.3萬(wàn)平方米，起拍價(jià)就高達(dá)126.5億元。
從地理位置上看，該地塊位于南山區(qū)后海濱路和登良路的交匯處、深圳地鐵2號(hào)線(xiàn)登良站旁，屬于深圳灣后?？偛炕亍５貕K附近有中鐵南方總部大廈、喜之郎大廈、華強(qiáng)方特大廈等總部大廈，片區(qū)內(nèi)還有阿里、騰訊等幾十家行業(yè)巨頭入駐，是深圳毋庸置疑的城市核心。
2024年12月2日，華經(jīng)過(guò)295輪激烈競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)與中海組成的聯(lián)合體以185.12億元將其收入囊中，溢價(jià)率達(dá)46.31%，樓面價(jià)約每平方米7.04萬(wàn)元，一度刷新深圳總價(jià)“地王”紀(jì)錄。
根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的信息，項(xiàng)目備案均價(jià)約為16.8萬(wàn)元/平方米，其中最貴的一套頂層大平層備案單價(jià)高達(dá)35萬(wàn)元/平方米，總價(jià)超過(guò)3.77億元。
值得關(guān)注的是，在深圳灣澐璽的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售中有一個(gè)有趣的現(xiàn)象——超大戶(hù)型產(chǎn)品比中小戶(hù)型更為搶手。
界面新聞從項(xiàng)目相關(guān)人士處了解到，選房開(kāi)始不久，約500平方米和700平方米的戶(hù)型便迅速售罄。當(dāng)天推出的14套總價(jià)過(guò)億的超級(jí)大平層（總價(jià)范圍1.27億至3.77億元），最終成功售出13套。
這與過(guò)去幾年市場(chǎng)調(diào)整期中常見(jiàn)的“剛需戶(hù)型先行去化”邏輯形成鮮明對(duì)比，揭示了當(dāng)前豪宅市場(chǎng)的新動(dòng)態(tài)。
肖小平對(duì)界面新聞分析指出，這背后有兩層核心邏輯：首先，頂級(jí)豪宅的買(mǎi)家資金實(shí)力雄厚，價(jià)格敏感度低，他們更看重產(chǎn)品的綜合品質(zhì)、稀缺性和其象征的“地位感”。因此，在同一項(xiàng)目中，條件更好、更能匹配其身份的產(chǎn)品自然成為首選。
其次，從資產(chǎn)屬性看，定價(jià)更高的產(chǎn)品往往意味著更優(yōu)越的資源占有（如景觀(guān)、位置、設(shè)計(jì)），這些因素使其在未來(lái)的二手房市場(chǎng)上具備更強(qiáng)的保值增值潛力，被視為一種“硬通貨”。
而這種現(xiàn)象也不止存在于深圳，在一些核心城市新盤(pán)豪宅中，大面積、高總價(jià)的產(chǎn)品往往更好賣(mài)。
從價(jià)格端看，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年上半年全國(guó)總價(jià)1000-3000萬(wàn)的新房豪宅成交套數(shù)高達(dá)19561套，同比增長(zhǎng)25%；總價(jià)5000萬(wàn)以上新房豪宅成交套數(shù)為621套，同比增長(zhǎng)51%，增幅顯著；僅總價(jià)3000-5000萬(wàn)新房豪宅成交同環(huán)比齊跌，降幅均在3成左右，主要源于2024年的基數(shù)較高。
從面積段來(lái)看，2025年上半年全國(guó)20個(gè)核心城市千萬(wàn)豪宅成交中，面積在180平以上的產(chǎn)品成交占比達(dá)到46.14%，在各面積段中占比居首，但是成交集中度穩(wěn)步下降，環(huán)比下降8.11個(gè)百分點(diǎn)，同比下降5.26個(gè)百分點(diǎn)。
購(gòu)買(mǎi)力仍在
深圳灣澐璽的一炮而紅，拉開(kāi)了年末高端市場(chǎng)“神仙打架”的序幕。緊隨其后，中信信悅灣、招商后海璽、GCC聯(lián)泰超總灣等頂級(jí)豪宅項(xiàng)目都計(jì)劃在12月輪番入市，形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。
中信信悅灣坐擁三面環(huán)海景觀(guān)，毗鄰在建的深圳歌劇院；招商后海璽作為城市更新項(xiàng)目，主打197-237平方米的大平層；GCC聯(lián)泰超總灣則位于深圳超級(jí)總部基地，提供大面積段產(chǎn)品。這些頂豪的集中亮相，將充分測(cè)試深圳高端購(gòu)買(mǎi)力的深度與廣度。
而與高端市場(chǎng)的“點(diǎn)狀爆發(fā)”相呼應(yīng)的是，深圳普通住宅市場(chǎng)也在穩(wěn)步放量。
據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，除了這幾個(gè)豪宅項(xiàng)目外，12月份深圳除上述豪宅外，預(yù)計(jì)還有13個(gè)主打剛需和改善戶(hù)型的新盤(pán)入市，主要集中在龍華、寶安、光明等區(qū)域，產(chǎn)品面積多在80至144平方米之間。
從整體樓市表現(xiàn)來(lái)看，在寬松的政策環(huán)境加持下，深圳樓市的購(gòu)買(mǎi)力基底依然堅(jiān)實(shí)。
深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年1-11月深圳新房與二手房月新房與二手房成交量均保持增長(zhǎng),成交總量為111519套，與去年同期相比增長(zhǎng)12%，創(chuàng)近五年同期新高。
“這一成交數(shù)據(jù)不僅印證了政策寬松對(duì)市場(chǎng)的正向拉動(dòng)作用，也充分反映出深圳樓市的內(nèi)生購(gòu)房需求仍具備較強(qiáng)韌性?！?/span>肖小平對(duì)界面新聞總結(jié)道，“乘著當(dāng)前的勢(shì)能”預(yù)計(jì)今年12月深圳樓市成交量將繼續(xù)保持增長(zhǎng)”。