文 | 張馨儀
近日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布一則土地出讓公告，引發(fā)市場高度關注。位于李滄區(qū)惠水路以南、平川路以西的三宗住宅用地將以整體打包形式公開出讓，總占地面積約15.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積約18.96萬平方米，起拍總價高達20.18億元。
這批地塊的入市，不僅因其規(guī)模與總價引人矚目，更以其超低容積率和整體競買條件，預示著青島高端住宅市場格局或?qū)⒂瓉硇乱惠喺{(diào)整。
從規(guī)劃指標來看，這三宗編號分別為LC0302-33、LC0303-16和LC0303-17的地塊，容積率介于1.11至1.25之間，明顯低于當前市場主流住宅項目。
其中LC0303-17地塊容積率僅為1.11，為打造高端低密社區(qū)提供了先天條件。起始樓面地價均已突破萬元大關，分別為10520元/平方米和10940元/平方米，加之“整體報價、整體競得”的出讓條件，意味著競得企業(yè)需具備一次性投入超20億元的資金實力與高端項目操盤能力，門檻相當之高。
而這批地塊的入市時機，正值東李片區(qū)改善型住宅市場發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化的關鍵階段。
2025年上半年，該區(qū)域120-140平方米戶型曾一度供應緊張，但進入下半年后，隨著青山湖岸二期等新項目入市，供需矛盾已得到有效緩解。該項目在6月推出的125平方米戶型憑借約95%的高得房率，及時為市場補充了優(yōu)質(zhì)房源。
實際上，當前東李改善型需求依然堅實，但購房者更加挑剔。一個有力的證明是，青特璟譽項目于11月15日開盤，當日近200組客戶搖號選房，實現(xiàn)了首開售罄。該項目主打128-230㎡的洋房和小高層，其成功關鍵在于超越同行的產(chǎn)品力，如一梯一戶、約270°環(huán)幕觀景視野等設計，正是市場“為好產(chǎn)品買單”的決策體現(xiàn)。與此同時，片區(qū)內(nèi)在售項目多數(shù)已進入尾盤階段，也為惠水路低密地塊提供了明確的差異化發(fā)展空間。
從區(qū)位條件看，這批地塊享有東李板塊成熟的配套優(yōu)勢。周邊漢川路、惠水路、平川路等主干路網(wǎng)已建成，規(guī)劃中的地鐵站點將進一步增強交通便利性。教育資源尤為豐富，現(xiàn)有1所初中、3所小學和5所幼兒園，規(guī)劃還將新增1所初中、1所小學和2所幼兒園。李村河公園提供了稀缺的自然景觀資源，加之完善的醫(yī)療、文體和商業(yè)配套，形成了“生態(tài)+配套”雙重價值支撐。
值得關注的是，此次出讓地塊實為經(jīng)過精心規(guī)劃調(diào)整的優(yōu)質(zhì)資源。它們原為海創(chuàng)集團于2020年7月競得的商住混合用地，經(jīng)過2025年5月的控規(guī)調(diào)整，用地性質(zhì)全部轉(zhuǎn)為二類居住用地，容積率由原先的1.3進一步下調(diào)，這一調(diào)整顯著提升了地塊的開發(fā)價值與市場定位。
從區(qū)域市場看，東李板塊正在成為青島高端住宅供應的重要區(qū)域。隨著青特、金茂等品牌房企的入駐，該區(qū)域產(chǎn)品力顯著提升，吸引了改善型需求的關注。惠水路地塊的加入，將進一步強化東李板塊的高端定位。
隨著多個低密地塊項目相繼入市，東李板塊有望穩(wěn)步確立其在青島主城中的高端改善居住區(qū)地位，與浮山后、嶗山等傳統(tǒng)熱門板塊形成差異化競爭格局。此次土地出讓不僅是簡單的市場供應，更是觀察青島高端住宅市場演進的重要風向標，隨著改善需求從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品力將成為未來市場競爭的核心變量。