文｜酒管財經(jīng)
11月17日，大悅城控股（以下簡稱大悅城）子公司大悅城地產(chǎn)宣布，已批準通過私有化的決議案。
待計劃生效后，大悅城地產(chǎn)在聯(lián)交所的上市地位，預期將于11月27日正式撤銷。
2013年上市、2025年私有化，這家地產(chǎn)央企的上市之路即將結(jié)束。
這一重大資本運作，標志著這家以“大悅城”商業(yè)地產(chǎn)品牌聞名的央企地產(chǎn)商，正在全面調(diào)整其業(yè)務戰(zhàn)略。
而在退市消息傳出前，大悅城旗下的北京華爾道夫酒店已被掛牌出售，標價20億元，卻遭遇了近半年的市場冷遇。
截至目前，大悅城旗下僅剩4家酒店：北京華爾道夫酒店、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店和自營品牌北京大悅酒店。
這一數(shù)字與高峰期相比已大幅減少。
曾經(jīng)輝煌的酒店業(yè)務，如今成為大悅城戰(zhàn)略收縮的先行軍。
隨著財大氣粗的玩家越來越少，地產(chǎn)系酒店的艱難換擋期依舊在延續(xù)。
從遍地開花到四家僅存
在退市公告引發(fā)資本市場廣泛關(guān)注的同時，作為大悅城控股旗下重要業(yè)務組成部分的酒店業(yè)務，其發(fā)展歷程與戰(zhàn)略價值同樣值得關(guān)注。
從最早涉足酒店業(yè)至今，大悅城在酒店領(lǐng)域的布局已超過30年。
然而，這張曾經(jīng)輝煌的業(yè)務網(wǎng)正在快速收縮。
作為中糧旗下旗下唯一的地方投資和管理平臺，大悅城從上世紀就是九十年代初開始涉足酒店業(yè)。
上世紀90年代，大悅城打造了三亞凱萊度假酒店——被譽為“中國第一家五星級度假酒店”，使凱萊品牌成為國人心中“豪華酒店”的代名詞。
2010年前后，大悅城迎來高光時刻，一口氣開出三亞美高梅度假酒店、三亞亞龍灣瑞吉酒店和北京長安街W酒店。
其中，北京W酒店是品牌在內(nèi)地第二家分號，以其先鋒時尚的設(shè)計成為北京潮流地標。
然而，隨著市場環(huán)境變化，大悅城的酒店版圖不斷收縮。
北京長安街W酒店在2017年被出售并換牌索菲特，三亞凱萊仙人掌度假酒店也因資產(chǎn)老舊于2024年暫停營業(yè)。
尤其是2017年出售虧損嚴重的長安街W酒店。
這家酒店自2014年9月開業(yè)以來一直處于虧損狀態(tài)，到出售時累計虧損超過3億元，平均入住率僅約55%-69%，運營數(shù)據(jù)在大悅城旗下酒店中墊底。
W酒店的出售并非孤例。
在中糧系加速剝離酒店資產(chǎn)的大背景下，蘇州凱萊大酒店和南昌凱萊大酒店的股權(quán)也先后被100%掛牌轉(zhuǎn)讓。
同時，一度被“邊緣化”的凱萊酒店集團也在進行品牌梳理，目前規(guī)劃有七個酒店品牌，以“國際視野、中國風格”為特色，重新拓展市場。
2024年，其旗下奢華品牌凱萊大飯店新增成員廈門羅約凱萊大飯店。
不難看出，大悅城的酒店業(yè)務戰(zhàn)略正經(jīng)歷根本性轉(zhuǎn)變——從重資產(chǎn)持有向輕資產(chǎn)運營模式過渡。
輕資產(chǎn)運營模式的優(yōu)勢在于，企業(yè)可以依托品牌輸出和管理能力獲取穩(wěn)定收益，同時避免重資產(chǎn)投資帶來的資金壓力。這對于當前房地產(chǎn)行業(yè)的任何參與者都至關(guān)重要。
大悅城的戰(zhàn)略調(diào)整與整個地產(chǎn)系酒店的趨勢基本一致。
近年來，不僅大悅城，多家房企也頻繁出售酒店資產(chǎn)。
華僑城出售上海寶格麗酒店后，又掛牌轉(zhuǎn)讓深圳前海華僑城艾美酒店等多處資產(chǎn)；
中國金茂則先后出售了北京威斯汀大飯店和三亞希爾頓酒店；
近期又剛掛售三亞麗思卡爾頓酒店。
酒店業(yè)務并非“拖油瓶”
盡管酒店業(yè)務并非大悅城的核心主業(yè)，但其在整體生態(tài)中扮演著重要角色。
酒店不僅能夠貢獻穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能與商業(yè)項目形成協(xié)同效應，提升整體項目的吸引力。
2023年，大悅城酒店收入9.70億元，同比增長75.14%，毛利率35.27%，同比上升21.06%。
酒店業(yè)務成為當年大悅城多元化業(yè)務中增長最快的板塊之一。
2024年大悅城酒店經(jīng)營業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入約8.69億元，酒店平均入住率達80.6%。
2025年上半年，大悅城地產(chǎn)酒店經(jīng)營業(yè)務收入約4.66億元，同比基本持平。在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下，酒店業(yè)務的表現(xiàn)相對穩(wěn)健。
與多數(shù)地產(chǎn)系酒店一樣，大悅城酒店業(yè)務的發(fā)展軌跡經(jīng)歷了從依賴國際品牌到發(fā)展自有品牌的轉(zhuǎn)變。
早期，大悅城地產(chǎn)主要通過引進國際知名酒店品牌來運營旗下酒店資產(chǎn)，如華爾道夫、瑞吉、美高梅等。
這些國際品牌為大悅城帶來了高端酒店的管理經(jīng)驗和市場認可度，但也不可避免地面臨高昂的品牌授權(quán)費用和經(jīng)營成本。
歷經(jīng)調(diào)整后，目前大悅城控股旗下運營的酒店包括北京華爾道夫酒店、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店和自營品牌北京大悅酒店。
2019年，大悅城推出首個自有酒店品牌“Le Joy Hotel大悅酒店”，標志著酒店業(yè)務進入新階段。這一自有品牌定位清晰，瞄準25-40歲的城市中高端商旅人群。
大悅酒店作為自有品牌，其獨特之處在于其與大悅城商業(yè)綜合體的深度融合。
以北京大悅酒店為例，其與西單大悅城毗鄰而居，通過“商業(yè)+酒店”一體化模式，打造全場景體驗新模式，將酒店定位為“西單大悅城的主力店鋪”。
這種定位旨在使酒店能夠與購物中心形成客流互動，實現(xiàn)協(xié)同效應。
在運營模式上，大悅酒店也進行了多項創(chuàng)新。它引入了共享辦公空間Joyo Space取代傳統(tǒng)商務區(qū)，與商業(yè)品牌、潮流IP及藝術(shù)家合作打造主題客房，甚至推出以小時為單位的“快閃房”套餐。
大悅城在商業(yè)運營方面的能力有目共睹。2024年，其購物中心銷售額達401.3億元，同比增長16%；客流量3.66億人次，同比增長22%。
商業(yè)運營經(jīng)驗與酒店業(yè)務的結(jié)合，或許能為大悅酒店帶來差異化競爭優(yōu)勢。
然而，真正的挑戰(zhàn)在于如何將這種協(xié)同效應規(guī)?；瘡椭啤?/p>
自2019年至今，大悅酒店在全國仍只有北京一家門店。
退市后酒店業(yè)務的未來走向
央企巨頭在酒店市場中的資產(chǎn)騰挪，背后是整個行業(yè)周期的冷暖變遷。
地產(chǎn)系酒店，正從地產(chǎn)附庸變回存量交易的產(chǎn)物。
過去三十年，地產(chǎn)系酒店沒有為地產(chǎn)帶來可觀的收益，資產(chǎn)回報率遠低于國際平均水平。隨著地產(chǎn)系酒店失去了地產(chǎn)配套的意義和價值，勢必就會成為地產(chǎn)商手中率先需要割肉變現(xiàn)的“回血包”。
如今，地產(chǎn)系酒店已經(jīng)進入3.0時代，那就是回歸住宿本質(zhì)，即地產(chǎn)系酒店要有品牌、有運營，要真正的能掙錢，而不是依賴過去1.0、2.0時代的金融屬性。
隨著大悅城地產(chǎn)從港股退市，其酒店業(yè)務將面臨新的發(fā)展環(huán)境。
退市后，大悅城將獲得更大的經(jīng)營靈活性和決策自主權(quán)，不再需要滿足上市公司嚴格的信息披露和短期業(yè)績壓力。這對于需要長期投入的酒店業(yè)務而言，可能是一個利好。
輕資產(chǎn)運營可能是大悅城酒店業(yè)務的發(fā)展方向。
近年來，大悅城在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)加速輕資產(chǎn)戰(zhàn)略落地，如西南首單消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT——華夏大悅城商業(yè)REIT的成功發(fā)行。
這為酒店業(yè)務未來的資本化路徑提供了想象空間。一旦條件成熟，酒店業(yè)務也可能借助REITs等工具實現(xiàn)資產(chǎn)盤活和價值釋放。
在退市的同時，大悅城進行了組織架構(gòu)調(diào)整，將原來的7大區(qū)域公司整合為4個大區(qū)，并將“商業(yè)管理中心”升級為“商業(yè)事業(yè)部”。
這一調(diào)整旨在提升商業(yè)地產(chǎn)的精細化運營能力，酒店業(yè)務也可能從中受益。
未來，大悅城可能會加大酒店業(yè)務與管理輸出力度。事實上，大悅城早已表示要“著力開發(fā)大悅城酒店自有品牌”，并擇機在商業(yè)綜合體內(nèi)進行運營。
隨著港股退市流程的啟動，大悅城旗下的酒店業(yè)務正站在新的十字路口。
整合后的酒店資產(chǎn)能否與商業(yè)、住宅業(yè)務形成更強合力？
市場正拭目以待。
退市不是終點，而是新起點。
大悅城的酒店業(yè)務，這門被不少房企在當下視為“包袱”的生意，或許正在等待一次價值重估。