界面新聞?dòng)浾?| 李香才
北京住總集團(tuán)迎來(lái)了一項(xiàng)重大人事調(diào)整。
11月10日北京住總集團(tuán)召開(kāi)干部大會(huì)，會(huì)議宣布，經(jīng)北京城建集團(tuán)黨委常委會(huì)研究，張鎖全兼任住總集團(tuán)黨委書(shū)記、董事，推薦為董事長(zhǎng)人選，謝夫海不再擔(dān)任住總集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，另有任用。
在會(huì)上，北京城建集團(tuán)董事長(zhǎng)李偉東指出，此次任職調(diào)整是集團(tuán)立足“十五五”發(fā)展規(guī)劃、優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)、融合發(fā)展全局的戰(zhàn)略決策，旨在進(jìn)一步強(qiáng)化地產(chǎn)板塊統(tǒng)籌與工程板塊融合，為城建集團(tuán)產(chǎn)業(yè)升級(jí)注入新動(dòng)力。
2019年，北京住總集團(tuán)并入北京城建集團(tuán)，成為其子公司。目前，北京城建集團(tuán)旗下幾家子公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題仍未解決。此外，北京住總集團(tuán)在北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目多位于遠(yuǎn)郊，去化效果不理想，其業(yè)績(jī)也出現(xiàn)下滑。對(duì)于張鎖全來(lái)說(shuō)，身上的擔(dān)子不輕。
同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)待解
住總集團(tuán)前身為1983年5月成立的北京市住宅建設(shè)總公司，1992年組建集團(tuán)，1996年改制為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，曾參與北京亞運(yùn)會(huì)場(chǎng)館、首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合業(yè)務(wù)樓、2022年冬奧會(huì)場(chǎng)館等工程建設(shè)。作為北京市老牌國(guó)企，住總集團(tuán)以工程建筑、房地產(chǎn)為主業(yè)，是北京城市建設(shè)的一個(gè)重要力量。
到了2019年11月7日，北京市管建筑施工類(lèi)企業(yè)合并重組大會(huì)召開(kāi)，在此次大會(huì)上，宣布北京城建集團(tuán)和北京住總集團(tuán)實(shí)施合并重組，住總集團(tuán)由此成為城建集團(tuán)全資子公司。彼時(shí)一同宣布合并的還有北京建工集團(tuán)和北京市政路橋集團(tuán)，北京市政路橋集團(tuán)并入北京建工集團(tuán)。
根據(jù)當(dāng)時(shí)新華社報(bào)道稱(chēng)，重組后的北京城建集團(tuán)和北京建工集團(tuán)，將著力打造北京市管建筑業(yè)龍頭企業(yè)，提高行業(yè)集中度，進(jìn)一步提升北京建筑企業(yè)品牌影響力和行業(yè)地位。更好地適應(yīng)建筑行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，推動(dòng)建筑企業(yè)由傳統(tǒng)建筑施工模式向投資帶動(dòng)工程承包模式轉(zhuǎn)型、從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)到城市經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型。
事實(shí)上，此次參與合并重組的四家北京市管建筑施工類(lèi)企業(yè)都是中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，在北京市建筑工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域占據(jù)重要位置。
北京城建集團(tuán)旗下有城建發(fā)展（600266），城建發(fā)展是北京城建集團(tuán)旗下唯一一家地產(chǎn)上市平臺(tái)，于1999上市。此外，北京城建集團(tuán)旗下還有北京城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是該公司的主業(yè)之一。隨著住總集團(tuán)的并入，北京城建集團(tuán)內(nèi)部業(yè)務(wù)重疊更嚴(yán)重了。
城建發(fā)展在2024年年報(bào)中也明確表示，公司與控股股東北京城建集團(tuán)的全資子公司城建開(kāi)發(fā)及住總集團(tuán)下屬涉房業(yè)務(wù)公司存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
2018年，北京城建集團(tuán)作出承諾，未來(lái)5年內(nèi)在符合注入條件的情況下，將城建開(kāi)發(fā)注入城建發(fā)展，在未注入前，繼續(xù)委托城建發(fā)展管理開(kāi)發(fā)公司。
城建發(fā)展2024年年報(bào)稱(chēng)，為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，北京城建集團(tuán)對(duì)原承諾事項(xiàng)作出變更，待相關(guān)主體具備條件時(shí)分批注入城建發(fā)展，過(guò)渡期內(nèi)將住總集團(tuán)下屬涉房業(yè)務(wù)公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)委托給城建發(fā)展，同時(shí)繼續(xù)將城建開(kāi)發(fā)的股權(quán)委托城建發(fā)展進(jìn)行管理，承諾期限為2023年8月29日至2028年8月28日。
雖然同為子公司，城建集團(tuán)對(duì)于兩家公司的定位則全然不同。城建集團(tuán)對(duì)于城建發(fā)展的定位是，旗下房地產(chǎn)類(lèi)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)整合的唯一上市平臺(tái)和資本運(yùn)作平臺(tái)。在城建集團(tuán)對(duì)城建發(fā)展擁有控制權(quán)期間，持續(xù)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面優(yōu)先支持城建發(fā)展，協(xié)助其做大做強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)。
而對(duì)于住總集團(tuán)來(lái)說(shuō)，城建集團(tuán)將督促住總集團(tuán)下屬涉房業(yè)務(wù)公司整改、規(guī)范所存在的重大訴訟、歷史遺留產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題，合規(guī)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、梳理內(nèi)部人員及組織架構(gòu)、理順外部投資關(guān)系，就所持資產(chǎn)和權(quán)益與相關(guān)方積極溝通落實(shí)權(quán)屬和相關(guān)權(quán)利義務(wù)安排，使其盡快具備注入城建發(fā)展的條件。
項(xiàng)目去化承壓
根據(jù)克而瑞公布的2025年1-10月北京房企權(quán)益銷(xiāo)售金額排行榜，城建發(fā)展成交金額107.01億元，排名第8位；北京住總集團(tuán)為41.11億元，排名第19位；城建開(kāi)發(fā)21.3億元，排名第23位。相較于兩家兄弟企業(yè)，城建發(fā)展遙遙領(lǐng)先。
從同期業(yè)績(jī)對(duì)比來(lái)看，城建發(fā)展同樣優(yōu)于北京住總集團(tuán)。
今年上半年，城建發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入127.60億元，同比增長(zhǎng)95.70%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)6.08億元，去年同期為虧損1.38億元。對(duì)于業(yè)績(jī)變動(dòng)原因，城建發(fā)展表示，天壇府、龍樾天元等房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收益較上年同期有較大幅度的增長(zhǎng)。此外，公司和參股投資企業(yè)持有金融資產(chǎn)股價(jià)上漲，實(shí)現(xiàn)了較大公允價(jià)值變動(dòng)損益和投資收益。
再來(lái)看北京住總集團(tuán)同期業(yè)績(jī)。北京住總集團(tuán)2025年公司債券中期報(bào)告顯示，2025年上半年，北京住總集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入220.26億元，同比略有增長(zhǎng)；歸母凈利潤(rùn)1.51億元，同比減少55.86%。分板塊來(lái)看，建筑施工業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入100.41億元、48.87億元和70.98億元。
北京市場(chǎng)是房企布局的一個(gè)重點(diǎn)，除了“自家兄弟”之間內(nèi)部存在比拼之外，更重要的是還要與諸多外部房企競(jìng)爭(zhēng)，外部競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受界面新聞采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“從北京住總集團(tuán)在北京的區(qū)域布局來(lái)看，之前在城市核心區(qū)也開(kāi)發(fā)過(guò)一些項(xiàng)目，不過(guò)多是聯(lián)合開(kāi)發(fā)，比如海淀幸福里、熙悅云上?！焙５硇腋＠锸怯扇A潤(rùn)置地、首開(kāi)集團(tuán)、住總集團(tuán)、中交集團(tuán)、北科建集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的高端住宅項(xiàng)目，位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，2020年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。?熙悅云上是位于北京大興舊宮板塊的改善型住宅項(xiàng)目，由保利、首開(kāi)、住總聯(lián)合開(kāi)發(fā)，主打?qū)捘痪b豪宅，2021年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。
在土地市場(chǎng)上，今年9月5日，北京住總集團(tuán)拿下北京豐臺(tái)岳各莊地塊，不過(guò)也是與城建發(fā)展、北京建工聯(lián)合取得。
郭毅對(duì)界面新聞表示：“近幾年，北京住總集團(tuán)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在北京周邊的新城板塊更多一些。這個(gè)可能跟企業(yè)在拿地投資上的預(yù)算，以及企業(yè)目前的策略有關(guān)系?！?/span>
而這種布局策略，也導(dǎo)致項(xiàng)目去化承壓。目前，北京住總集團(tuán)在售項(xiàng)目多分布于北京昌平、密云、順義等郊區(qū)，多個(gè)項(xiàng)目存在去化壓力。位于昌平區(qū)的清樾府項(xiàng)目，一期2024年7月19日取證，共推出416套房源，目前網(wǎng)簽208套，去化率50%。位于順義的住總·芳華里一期共有574套房源，于2024年8月5日取證，目前網(wǎng)簽269套，去化率不及50%。
北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎對(duì)界面新聞分析說(shuō)：“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)報(bào)表中存貨大部分為現(xiàn)房。存貨是流動(dòng)資產(chǎn)里變現(xiàn)比較慢的資產(chǎn)，2025年中期，北京住總集團(tuán)存貨為407.11億元，存貨高企，表明公司經(jīng)營(yíng)效能需要提升。北京住總集團(tuán)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)比重達(dá)51%，占比較高，公司現(xiàn)金流回籠壓力較大，未來(lái)如何營(yíng)銷(xiāo)去化是首要解決的問(wèn)題?！?/span>
不過(guò)，去化并非易事。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)界面新聞分析指出：“2025年10月，北京樓市整體呈現(xiàn)‘新房穩(wěn)、二手調(diào)，核心平、遠(yuǎn)郊弱’的分化格局。核心區(qū)域依托資源稀缺性，新房?jī)r(jià)格相對(duì)平穩(wěn)、而二手房跌幅依然不小，市場(chǎng)整體以?xún)r(jià)換量。遠(yuǎn)郊區(qū)域供需失衡，價(jià)格與成交均承壓?！睆埓髠ケ硎荆瑥氖袌?chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，政策有利于引導(dǎo)需求向五環(huán)外流動(dòng)，優(yōu)化市場(chǎng)庫(kù)存結(jié)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商為了抓住政策窗口期，加快去化速度，也可能采取了一定的價(jià)格策略，推出一些優(yōu)惠活動(dòng)和特價(jià)房源。
住總集團(tuán)11月10日召開(kāi)的干部大會(huì)指出，住總集團(tuán)要積極融入城建集團(tuán)六大業(yè)務(wù)板塊和產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，而作為近期工作的一個(gè)重點(diǎn)，則是要沖刺年度指標(biāo)，緊盯營(yíng)收、利潤(rùn)等關(guān)鍵指標(biāo)，加快推進(jìn)收款結(jié)算，確保完成全年任務(wù)。而眼下已進(jìn)入11月，留給張鎖全的時(shí)間不多。
根據(jù)公開(kāi)信息，張鎖全出生于1970年，是北京城建“老人”，在城建體系內(nèi)有著豐富的履歷，曾在北京城建四建設(shè)工程有限責(zé)任公司、北京城建十六建筑工程有限責(zé)任公司、北京城建集團(tuán)投資有限公司、北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司等任職。
陸鼎對(duì)界面新聞分析說(shuō)，張鎖全的城建背景有利于整合住總和城建業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)資源協(xié)同，減少內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。張鎖全主導(dǎo)或參與的重大項(xiàng)目包括國(guó)家高山滑雪中心、北京城市副中心站綜合交通樞紐、世園會(huì)建筑工程等，這些都很考驗(yàn)復(fù)雜問(wèn)題解決能力和協(xié)同能力，對(duì)住總遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的去化可能帶來(lái)資源和經(jīng)驗(yàn)賦能。
另外，張鎖全在PPP模式探索和持有型物業(yè)開(kāi)發(fā)這些創(chuàng)新業(yè)務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)頗豐，有利于平衡住總業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，輕重結(jié)合，回流資金。綜合來(lái)看，張鎖全的上任有利于轉(zhuǎn)換單一地產(chǎn)意識(shí)為綜合資產(chǎn)意識(shí)，有望解決住總項(xiàng)目低效和財(cái)務(wù)承壓的問(wèn)題。