文 | 連線Insight 王慧瑩
編輯 | 子夜
今年，房產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整期中前行，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)同樣值得關(guān)注。
11月10日，貝殼披露2025年第三季度財務(wù)報告。一邊是營收、總交易額增長；一邊是凈利潤、毛利率下降。增收不增利之下，透露著貝殼面臨的周期性困境。
核心在于貝殼傳統(tǒng)核心業(yè)務(wù)的疲軟，報告期內(nèi)，貝殼新房業(yè)務(wù)總交易額（GTV）下降13.7%，而這曾是貝殼利潤最豐厚的業(yè)務(wù)之一。
面對業(yè)績壓力，貝殼試圖通過回購股份挽回投資者信心。三季度，貝殼回購金額達(dá)2.8億美元，金額較去年同期增長38.3%，創(chuàng)近兩年來單季度新高。
圖源貝殼找房微信服務(wù)號
回購并非長久之計，想要贏得投資者和資本的信心，貝殼的關(guān)鍵依舊是盈利能力。這兩年，面對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的壓力，貝殼正加速向家裝業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，試圖降低對新房業(yè)務(wù)的依賴。
目前，貝殼已形成二手房、新房、租賃、家裝家居四大核心業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的格局。從規(guī)模上看，新業(yè)務(wù)的確在增長，但也處于投入期。家裝行業(yè)極度分散標(biāo)準(zhǔn)化難，租賃市場競爭激烈利潤薄，科技賦能效果尚待時間檢驗(yàn)。
想要跑通第二曲線仍需要投入，這考驗(yàn)著貝殼。
目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力猶存，上下游企業(yè)均面臨一定的增長壓力。
站在行業(yè)的關(guān)鍵路口，貝殼這條從房產(chǎn)交易到居住服務(wù)的轉(zhuǎn)型之路，不僅決定著貝殼的未來，也影響著行業(yè)其他玩家的選擇。
01 增收不增利，貝殼核心業(yè)務(wù)跑不動了
貝殼交上了一份增收不增利的財報。
報告顯示，2025年第三季度貝殼凈收入231億元，同比增長2.1%；凈利潤7.47億元，同比下滑36.1%。
營收微增、利潤下跌，貝殼難掩自身的增長乏力，也讓市場對貝殼的表現(xiàn)持觀望態(tài)度。在行業(yè)周期下行的大環(huán)境下，頭部玩家表現(xiàn)往往是風(fēng)向標(biāo)，貝殼的表現(xiàn)是一份關(guān)鍵觀察樣本。
翻看財報會發(fā)現(xiàn)，本季度貝殼的問題主要出現(xiàn)在房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)上。作為貝殼的支柱業(yè)務(wù)，存量房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)營收構(gòu)成的房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)占比約55%。支撐貝殼營收半邊天的業(yè)務(wù)疲軟，貝殼的業(yè)績自然也乏善可陳。
具體到財務(wù)表現(xiàn)上，三季度房產(chǎn)交易呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性分化。
2025年第三季度，貝殼新房交易GTV為1963億元，同比下降13.7%，對應(yīng)的凈收入由 2024年同期的77億元減少14.1%至66億元。同期，存量房交易GTV為5056億元，同比增加5.8%，對應(yīng)的凈收入為60億元，同比減少3.6%。
一邊是外部行業(yè)環(huán)境的持續(xù)調(diào)整，新房業(yè)務(wù)難以獨(dú)善其身，失速是意料之中；一邊是二手房交易額上漲、凈收入下降，利潤空間被擠壓。
兩大核心業(yè)務(wù)承壓給貝殼傳統(tǒng)房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)蒙上了一層陰影，更影響了貝殼整體的盈利能力。不僅如此，貝殼毛利同比下降3.9%至49億元，毛利率同比下降22.7%至21.4%。
針對毛利和毛利率的下降，貝殼在財報中表示是由于毛利率較高的存量房和新房業(yè)務(wù)凈收入減少。其中，存量房貢獻(xiàn)利潤率下降，是因?yàn)榇媪糠績羰杖霚p少，使鏈家經(jīng)紀(jì)人固定人工成本吸收率較差導(dǎo)致。
實(shí)際上，貝殼的盈利問題并非首次出現(xiàn)。今年二季度，貝殼凈利潤同比下降31.2%。多重因素之下，想要提升盈利能力，主動降本也成了關(guān)鍵。
本季度，貝殼通過調(diào)整業(yè)務(wù)模式，將重資產(chǎn)的自營模式向更輕的平臺模式傾斜，降低鏈家自營門店的比例來控制成本。
體現(xiàn)到數(shù)據(jù)上，更為直觀。截至2025年9月30日，貝殼門店數(shù)量達(dá)到61393家，較上年同期增加27.3%；經(jīng)紀(jì)人數(shù)量同比增長11%。相比之下，門店成本同比下降5.8%至6.63億元。
圖源貝殼2025年第三季度財報
目前，貝殼正嘗試通過“B+”輕運(yùn)營模式向低線級城市滲透，已在4個城市試點(diǎn)，計劃年底前拓展至30城以上，試圖以更輕量化的模式對沖行業(yè)下行壓力，但短期內(nèi)尚未能扭轉(zhuǎn)新房業(yè)務(wù)的下滑態(tài)勢。
為了緩解二手房業(yè)務(wù)的效率瓶頸，貝殼在上海試點(diǎn)“房客分離”機(jī)制，通過優(yōu)化經(jīng)紀(jì)人作業(yè)流程提升房源維護(hù)與營銷能力，使得當(dāng)?shù)胤吭慈セ视?.6%提升至 3%以上。但從三季度整體表現(xiàn)來看，單點(diǎn)試點(diǎn)的成效尚未能全面覆蓋平臺化轉(zhuǎn)型帶來的利潤稀釋效應(yīng)。
行業(yè)下行周期，高利潤率的存量房業(yè)務(wù)漲不動了，新房業(yè)務(wù)充滿不確定性，貝殼肉眼可見地艱難，但想要增長，必須要找到解法。
02 新業(yè)務(wù)擴(kuò)張，能撐起第二曲線嗎？
面對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的增長瓶頸，貝殼正在積極構(gòu)建新的業(yè)務(wù)版圖。
本季度，非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)凈收入占比提升至45%，創(chuàng)下歷史新高。
其中，住房租賃是本季度最大亮點(diǎn)。三季度，該業(yè)務(wù)凈收入同比猛增45.3%至57億元，并貢獻(xiàn)了超過1億元的利潤，成功成長為新的增長支柱。截至三季度末，貝殼租賃業(yè)務(wù)在管房源規(guī)模超過66萬套，資管經(jīng)理月人均在管房源從去年同期的90余套提升至130套。
家裝家居凈收入43億元，與去年同期基本持平；新興業(yè)務(wù)及其他凈收入為4億元。
貝殼執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官徐濤表示，家裝家居業(yè)務(wù)與房屋租賃服務(wù)均實(shí)現(xiàn)城市層面扣除總部費(fèi)用前的盈利，利潤貢獻(xiàn)占毛利比例創(chuàng)歷史新高。
圖源被窩整裝微信公眾號
從表現(xiàn)上看，貝殼新業(yè)務(wù)擴(kuò)張的速度不慢，早在2021年，貝殼就在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)上，開始布局家裝、租賃，提出“一體兩翼”戰(zhàn)略。2023年，貝殼將戰(zhàn)略升級為“一體三翼”，新增住宅開發(fā)業(yè)務(wù)貝好家。
這兩年，新業(yè)務(wù)在助力貝殼收入保持增長，但在規(guī)模擴(kuò)張與盈利增長的平衡之間，想要抵御周期，這個第二曲線的支撐作用充滿不確定性。
當(dāng)前家裝與租賃業(yè)務(wù)均處于規(guī)模擴(kuò)張期，貝殼需要投入真金白銀，且兩大新業(yè)務(wù)都面臨著行業(yè)競爭、模式痛點(diǎn)等多重挑戰(zhàn)。
以租賃業(yè)務(wù)為例，擴(kuò)張的同時也進(jìn)一步增加了貝殼的成本壓力。財報顯示，三季度，租賃業(yè)務(wù)擴(kuò)張帶來的成本激增38.8%。
更關(guān)鍵的是，租賃市場本身面臨的是激烈的市場競爭和業(yè)務(wù)模式的挑戰(zhàn)。
貝殼房屋租賃業(yè)務(wù)采取的是“省心租”模式。省心租的核心在于用輕資產(chǎn)托管的模式租房，好處在于能快速跑通效率，鋪開規(guī)模。不容忽視的問題在于獲客成本高，作為平臺，貝殼需要各種投入來獲取房東和租客。
此外，自如、相寓等專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)已深耕市場多年，擁有成熟的運(yùn)營體系與用戶基礎(chǔ)。貝殼如何在同質(zhì)化競爭中形成差異化優(yōu)勢，同時應(yīng)對政策變化帶來的市場格局調(diào)整，考驗(yàn)著其長期運(yùn)營能力。
家裝業(yè)務(wù)也面臨著同樣的問題。行業(yè)分散、集中度低是家裝行業(yè)的共識。
根據(jù)國金證券的研報，家裝行業(yè)集中度極低，CR10僅為1.8%，即使是行業(yè)第一的貝殼，市場份額也不到0.4%。
這種市場特性決定了，即便是行業(yè)龍頭，領(lǐng)跑優(yōu)勢也不會特別明顯，同樣面臨市場激烈的競爭。
不能忽視的是，家裝市場涉及的流程長且復(fù)雜，非標(biāo)屬性影響著行業(yè)秩序，行業(yè)亂象時有發(fā)生，消費(fèi)者對服務(wù)質(zhì)量的信任度普遍不高。貝殼憑借品牌背書與供應(yīng)鏈整合能力切入市場，也決定了其要對家裝的各個環(huán)節(jié)把控，避免陷入規(guī)模越大、投訴越多的困境。
可以確定的是，貝殼基于自身洞察與行業(yè)特性，已經(jīng)在租賃和家裝業(yè)務(wù)上進(jìn)行嘗試，想要擺脫對傳統(tǒng)交易業(yè)務(wù)依賴。但新業(yè)務(wù)的擴(kuò)張注定是個漫長的過程，依然需要長期投入和運(yùn)營。
03 借助AI故事，能挽回資本市場信心嗎？
放眼行業(yè)，一個變化在于AI的發(fā)展。這兩年AI技術(shù)迅發(fā)展，用AI重塑各行各業(yè)成為共識，也給了眾多企業(yè)向前一步的機(jī)會。
行業(yè)的變化，驅(qū)動著房產(chǎn)上下游行業(yè)積極求變，貝殼作為其中重要一環(huán)，抓住機(jī)會，跟準(zhǔn)趨勢很關(guān)鍵。
財報會上，貝殼CEO彭永東表示：“2025年第三季度，我們通過組織結(jié)構(gòu)升級、流程重構(gòu)及科技創(chuàng)新，持續(xù)探索業(yè)務(wù)提效和客戶體驗(yàn)提升的路徑。展望未來，我們將加速AI能力在核心業(yè)務(wù)場景的深度滲透，推進(jìn)服務(wù)者和消費(fèi)者體驗(yàn)的雙重提升?！?/p>
換句話說，貝殼希望用“科技重構(gòu)作業(yè)模式”。本季度，貝殼研發(fā)費(fèi)用為6.48億元，同比增長13.2%，主要是由于研發(fā)人員人數(shù)增加。
深入到業(yè)務(wù)上，AI技術(shù)已在貝殼各業(yè)務(wù)線實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)落地，并開始兌現(xiàn)效率提升價值。
在核心的房產(chǎn)交易領(lǐng)域，經(jīng)紀(jì)人AI助手“來客”已覆蓋41.4萬經(jīng)紀(jì)人，其AI選房、智能總結(jié)與聊天助理功能，提升了客戶委托及維護(hù)轉(zhuǎn)化率。面向消費(fèi)者，貝殼基于Deepseek R1能力和貝殼海量數(shù)據(jù)，上線AI找房助手“布丁”。
在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，租賃業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)全流程智能運(yùn)營，通過AI，三季度貝殼收房人效提升13%；家裝業(yè)務(wù)中，AI技術(shù)用于需求分析、設(shè)計方案優(yōu)化和供應(yīng)鏈匹配，幫助貝殼更好地解決標(biāo)準(zhǔn)化難題，提升服務(wù)效率；定位為“數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺”的貝好家業(yè)務(wù)通過AI與大數(shù)據(jù)挖掘客戶需求，為樓盤定位和產(chǎn)品設(shè)計提供決策支持。
盡管AI賦能已取得階段性成效，但仍面臨著行業(yè)屬性帶來的天然局限。房地產(chǎn)本身就屬于低頻消費(fèi)，且高額的消費(fèi)讓消費(fèi)者決策周期長，線下體驗(yàn)很重要。
這些特性決定了AI技術(shù)更多只能起到輔助作用，難以完全替代經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)服務(wù)和人際溝通價值。此外，AI 技術(shù)的投入是長期且持續(xù)的，需要不斷的研發(fā)迭代和場景落地，而市場對盈利改善的需求卻是即時的，如何平衡短期成本壓力與長期技術(shù)投入，是貝殼需要持續(xù)面對的挑戰(zhàn)。
回到盈利表現(xiàn)上，本季度貝殼選擇以大規(guī)模股份回購穩(wěn)定資本市場信心。三季度公司回購金額達(dá)到2.81億美元，創(chuàng)下近兩年來單季度回購新高；截至2025年9 月30日，全年累計斥資約6.75億美元回購股份。
但資本市場的信心根基終究是持續(xù)盈利能力，科技賦能的成效與新業(yè)務(wù)的成長速度，將決定貝殼能否真正走出轉(zhuǎn)型陣痛。
需要注意的是，資本的考量是多維度的，企業(yè)內(nèi)部管理的穩(wěn)定也很重要。自創(chuàng)始人左暉離世后，貝殼艱難前行，今年還曾因高管天價年薪引發(fā)輿論風(fēng)波。
對于投資者而言，短期的股價維穩(wěn)固然重要，但長期的盈利能力改善才是決定投資價值的核心。無論是股份回購還是科技賦能，想要挽回資本信心，最終都需要落到盈利能力的提升上。