文丨白楊
十月下旬的哈爾濱，2025年的第一場(chǎng)雪悄然落下。大成街與東大直街交叉口的235號(hào)樓前，孫爺爺正細(xì)心整理著囤好的秋菜。身后這棟修建于70年代末的輕工局家屬樓，樓體外立面與周邊嶄新的城市界面形成鮮明對(duì)比。
針對(duì)哈爾濱老舊小區(qū)的原拆原建模式，城市正進(jìn)行積極探索，大成街235號(hào)樓和高誼街47號(hào)樓已成為試點(diǎn)項(xiàng)目。目前，兩個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目的前期工作已經(jīng)啟動(dòng)，但居民共識(shí)與資金問題，成為擺在現(xiàn)實(shí)面前的兩道坎。
76歲的孫爺爺在這棟樓里住了三十多年，見證了整棟樓從新到舊的過程。
樓體外墻上，一塊藍(lán)色標(biāo)牌寫著“大成街235號(hào)原拆原建現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)組臨時(shí)辦公地點(diǎn)三姓街98號(hào)”，落款為哈爾濱建工建設(shè)有限公司。這塊標(biāo)牌，標(biāo)志著試點(diǎn)工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段。
孫爺爺表示：“房子太舊了，有不少問題”。在他看來，原拆原建是改善居住條件的契機(jī)，相較于在東大直街購房，成本更為可控。
而在同一棟樓內(nèi)，楊爺爺對(duì)原拆原建表達(dá)了不同看法。他提到自身經(jīng)濟(jì)條件有限，擔(dān)憂拆遷后無處居住。
兩位居民的不同態(tài)度，反映出原拆原建試點(diǎn)在實(shí)際推進(jìn)中需面對(duì)居民經(jīng)濟(jì)能力與意見統(tǒng)一的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。在多數(shù)此類項(xiàng)目中，居民百分之百同意是基本前提。此外，時(shí)間成本也是部分居民的顧慮，尤其對(duì)于老年人而言，臨時(shí)搬遷與等待回遷的過程可能帶來不便。
資金困局與居民承受力
哈爾濱對(duì)老舊小區(qū)更新的探索并非孤例。2025年，哈爾濱將“安居宜居保障”列為十大民生項(xiàng)目之一，計(jì)劃改造老舊小區(qū)158萬平方米。這背后，是龐大的老舊小區(qū)存量。
在2025年哈爾濱市的住房計(jì)劃中，保障性住房建設(shè)同步推進(jìn)。計(jì)劃供應(yīng)配售型保障性住房0.2萬套、配租型保障性租賃住房0.5萬套。然而，這些保障房主要面向更廣泛的城市低收入群體，難以精準(zhǔn)覆蓋原拆原建試點(diǎn)樓的居民。
住在老樓里的居民大多收入不高。若按建安成本分?jǐn)傎M(fèi)用，十多萬元的支出對(duì)不少家庭而言也難以承擔(dān)。
資金問題同樣是其他老舊小區(qū)改造的“攔路虎”。在阿城區(qū)一個(gè)改造面積4.69萬平方米、涉及19棟樓的項(xiàng)目中，最高投標(biāo)限價(jià)達(dá)2805.14萬元。按此計(jì)算，每平方米改造投入約為598元。而原拆原建的成本遠(yuǎn)高于一般改造。
今年8月，中辦、國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》，明確提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，不用等開發(fā)商，居民自己就能推動(dòng)小區(qū)翻新，這對(duì)老房業(yè)主來說是重大利好。
北京、上海、杭州、廣州等城市已出現(xiàn)樺皮廠胡同8號(hào)、東安二村、浙工新村等成功案例。但它們的成功，大多依賴住戶“自掏腰包”，涵蓋拆遷、建設(shè)、安置等費(fèi)用。這對(duì)居民支付能力提出較高要求，也成為哈爾濱這類北方城市推進(jìn)項(xiàng)目的關(guān)鍵變量。
試點(diǎn)項(xiàng)目的突圍之路
據(jù)《哈爾濱市住房發(fā)展2025年度實(shí)施計(jì)劃》顯示，哈市今年計(jì)劃實(shí)施9個(gè)城中村改造項(xiàng)目，集體建設(shè)用地總面積528.15萬平方米。同時(shí)，計(jì)劃開工建設(shè)城中村回遷安置房3000套。但這些項(xiàng)目主要針對(duì)城中村，與市區(qū)的老舊小區(qū)原拆原建在政策路徑和資金方案上存在差異。
2025年城市工作會(huì)議將“推進(jìn)城市更新”納入工作總體要求，明確以存量提質(zhì)增效替代大規(guī)模增量擴(kuò)張。這種轉(zhuǎn)變下，城市不再被視作機(jī)械增長(zhǎng)的容器，而是需要系統(tǒng)維護(hù)、動(dòng)態(tài)平衡的復(fù)雜系統(tǒng)。
對(duì)于哈爾濱道外、香坊等區(qū)域大量亟待煥新的存量空間來說，這是一個(gè)重要的契機(jī)，不再依賴整體拆建，而是以“微循環(huán)”修復(fù)歷史街巷。
然而，原拆原建試點(diǎn)恰恰處于“微循環(huán)”與“整體拆建”的模糊地帶。它比綜合改造更徹底，比商業(yè)開發(fā)更溫和，卻也面臨著兩者皆不屬的政策困境。
在實(shí)施路徑上，哈爾濱采取了多線并行的策略。香坊區(qū)2025年老舊小區(qū)改造項(xiàng)目涉及風(fēng)華小區(qū)、金房小區(qū)、亞麻小區(qū)等16個(gè)小區(qū)，總建筑面積約83.29萬平方米，總樓棟數(shù)約162棟。
這種規(guī)?；脑旎蛟S能通過統(tǒng)一實(shí)施降低成本，但同時(shí)也難以兼顧每個(gè)小區(qū)的特殊需求。
老舊小區(qū)的價(jià)值重估
在政策與市場(chǎng)雙重作用下，老舊小區(qū)的價(jià)值正在被重新評(píng)估。
位于市中心的老舊小區(qū)，往往具有地理位置優(yōu)越、周邊配套完善的優(yōu)勢(shì)。以大成街235號(hào)樓為例，它處于大成街和東大直街交叉口，周邊城市界面較新，生活便利度高。
2025年以來，隨著住建部對(duì)老舊小區(qū)改造力度加碼，部分城市的老舊小區(qū)開始展現(xiàn)價(jià)值回升跡象。北京、上海等一線城市試點(diǎn)原拆原建后，一些原本被市場(chǎng)冷落的老小區(qū)不僅成交量增加，價(jià)格也出現(xiàn)止跌回升。
2025年上半年，哈爾濱存量房市場(chǎng)成交總量達(dá)31394套，同比保持正向增長(zhǎng)。這些數(shù)據(jù)也為原拆原建提供了一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，總價(jià)低、位置好成為這些老舊小區(qū)的共同優(yōu)勢(shì)。相較于遠(yuǎn)郊大戶型，位于核心城區(qū)的老戶型具備租售比高、變現(xiàn)周期短的特點(diǎn)。
然而，不是所有老舊小區(qū)都能順利實(shí)現(xiàn)價(jià)值回升。上世紀(jì)80年代前的危舊房、頂樓漏水、沒有明確產(chǎn)權(quán)單位且年久失修的公房，改造難度更大。
原拆原建仍面臨多方挑戰(zhàn)。它需要建立一種成本共擔(dān)機(jī)制，既不能完全依賴政府資金，也不能超出居民承受范圍，同時(shí)還需要探索一種社區(qū)治理模式，能夠在重大決策上達(dá)成共識(shí)。
隨著冬季的到來，哈爾濱市老舊小區(qū)改造工作還在持續(xù)推進(jìn)。而原拆原建的試點(diǎn)，仍在居民共識(shí)與資金籌措之間尋找平衡點(diǎn)。大成街235號(hào)樓的孫爺爺依舊每天在樓下整理囤菜，楊爺爺仍在收集紙殼。
兩種生活，兩種期待，在這棟老樓里繼續(xù)并行。
（文內(nèi)孫爺爺、楊爺爺為化名）