文｜深觀商業(yè)
寫字樓改造拼租酒店，最近火了。
相對于酒店，商業(yè)綜合體的租金回報率一向更加穩(wěn)定、租金也更高，之前，把酒店改造成寫字樓也成為酒店主陷入經(jīng)營不善時起死回生的“錦囊妙計”，北京新聞大廈便是“酒改寫”的成功典范，改造后收入比酒店時期增長了30%以上。
然而時移世易，嶄新的玻璃幕墻已經(jīng)成為無人問津的閑置空間，業(yè)主們在租金下行的壓力下更是倍感焦慮。這背后是租賃需求萎縮以及海量新增供應(yīng)共同作用的結(jié)果，而能否盤活存量資產(chǎn)已經(jīng)成為懸在整個行業(yè)頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。
正是在這樣“寫字樓愁租，酒店愁賺”的困境下，名為“拼租”式酒店的新模式應(yīng)運(yùn)而生，將一棟閑置辦公大樓分割出租給十幾家不同品牌的酒店，成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主在市場夾縫中野蠻生長的自發(fā)性解決方案。
一路攀升的空置率
即使全面遠(yuǎn)程辦公尚未成為主流，但企業(yè)對辦公空間的靈活性、共享性和高效性的追求也給傳統(tǒng)的辦公租賃模式帶來了巨大的挑戰(zhàn)。企業(yè)們也開始傾向于更具彈性的租賃期限和面積，不僅縮減辦公面積、暫緩擴(kuò)張計劃甚至退租都成為普遍現(xiàn)象。
而互聯(lián)網(wǎng)科技、金融以及教培行業(yè)這些曾經(jīng)的租賃主力，也紛紛進(jìn)入降本增效周期?？罩寐手苯忧治g了持有型物業(yè)的資產(chǎn)價值，給重倉商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商帶來了巨大的現(xiàn)金流和資產(chǎn)估值壓力。
從戴德梁行、世邦魏理仕等機(jī)構(gòu)發(fā)布的研究報告來看，近幾年北京、上海、深圳等一線城市的寫字樓空置率一直在高位徘徊，深圳的空置率甚至一度逼近30%的“警戒線”，特別是普通的甲級或乙級寫字樓，在下行周期中由于缺乏核心競爭力更是成為空置的重災(zāi)區(qū)。
如果說一線城市樓宇出租率還尚且能夠維持“體面”，二、三線城市的出租率則已經(jīng)陷入了“危機(jī)四伏”的處境。根據(jù)高力國際統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，2024年二季度長春空置率已經(jīng)飆升至43.6%，而無錫、南昌、呼和浩特、武漢等城市也一直處于40%～38%的高位。
而且在面臨市場需求持續(xù)轉(zhuǎn)弱的同時，過去幾年規(guī)劃建設(shè)的大量寫字樓項(xiàng)目也開始集中入市，公開數(shù)據(jù)顯示2025年全國一、二線城市寫字樓市場將迎來約640萬平方米的新增供應(yīng)集中放量，同比增長近七成。
這種“需求減速”與“供應(yīng)放量”的錯配，成為空置率被動推高的最直接原因。并且長期以來，國內(nèi)寫字樓在開發(fā)階段都普遍遵循“標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；钡穆窂剑瑢?dǎo)致市場上產(chǎn)品同質(zhì)化極為嚴(yán)重，缺乏針對特定行業(yè)、特定客群的定制化的產(chǎn)品輸出。
最為致命的是國內(nèi)開發(fā)商對于“持有運(yùn)營”的精細(xì)化管理能力存在諸多不足，導(dǎo)致許多傳統(tǒng)寫字樓在硬件升級和軟件服務(wù)上顯得力不從心，難以在激烈的市場競爭中留住和吸引優(yōu)質(zhì)租戶。
與高空置率相伴相生的則是租金持續(xù)下行的壓力。在買方市場供過于求的格局下，北京的望京區(qū)域，2024年二季度單季租金降幅達(dá)到10.8%，跌至182.7元/平方米/月。而在同一季度，北京五大核心商圈租金環(huán)比下降3.8%，同比下降10.5%。
在上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金也連續(xù)五個季度下滑，2024年二季度錄得全市平均租金人民幣3.77元/平方米/天，環(huán)比下降2.8%，同比下降5.5%。所以“開源節(jié)流”已經(jīng)成為業(yè)主們不得不做出的選擇。
“拼租”賽道，入局者眾
“拼租”模式在業(yè)界也被稱為“酒店垂直綜合體”或“多品牌矩陣集合”，簡單來說便是在同一棟建筑里同時運(yùn)營多家酒店。而這些品牌既可能隸屬于同一酒店集團(tuán)，形成高中低檔的品牌矩陣，也可能由不同集團(tuán)甚至單體酒店共同入駐，形成一個微型的“酒店生態(tài)圈”。
所以像華住、錦江這樣擁有龐大品牌矩陣的巨頭通過可以“拼租”在一個黃金地段同時布局旗下的漢庭、全季、桔子水晶等多個品牌，形成包容性極強(qiáng)的品牌矩陣，從而覆蓋從預(yù)算有限的背包客到追求品質(zhì)的商務(wù)人士等各類客群。
例如，當(dāng)一家中高端酒店滿房或不符合要求時，前臺可以很自然地向客人推薦同樓內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型或姐妹品牌，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部流量轉(zhuǎn)化實(shí)現(xiàn)“一魚多吃”，最大化單一物業(yè)的坪效和品牌滲透率，有效減少客源流失。
而基數(shù)龐大的非連鎖或連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店則是為了實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)營，杭州錢江世紀(jì)城的酒店集群便集中了多個經(jīng)濟(jì)型酒店，他們通過共享大堂、電梯和部分公共空間，單個酒店的啟動成本能夠減少約30%～40%，而且在旺季時，整棟樓的入住率可達(dá)到90%以上。
“拼租”式酒店也并非一種顛覆性的商業(yè)模式創(chuàng)新，其本質(zhì)上是將酒店行業(yè)的“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”趨勢與商業(yè)地產(chǎn)“去庫存、求生存”需求進(jìn)行了一次精準(zhǔn)對接。面對動輒超過20%的空置率，業(yè)主們已經(jīng)無法再和過去那樣“挑剔”租客。
所以與其讓樓層長期空置、持續(xù)產(chǎn)生維護(hù)成本去等待一個能夠租下整棟樓的“大金主”，不如將其分割出租給多個酒店運(yùn)營商，哪怕管理上更為復(fù)雜，至少可以快速產(chǎn)生現(xiàn)金流，緩解財務(wù)壓力。
而酒店運(yùn)營商樂于選擇“拼租”則是主動追求效益。近年來中國酒店行業(yè)也已經(jīng)整體進(jìn)入了存量競爭時代。以華住集團(tuán)為例，雖然其2024年財報顯示全年總收入達(dá)到239億元，同比增長9.2%，但其凈利潤卻同比下降了約25.4%至30億元。
酒店業(yè)普遍面臨供給過剩、價格戰(zhàn)激烈、入住率和平均房價雙雙下滑，所以成本的增加和市場競爭的加劇讓“如家們”也并不好過。這種困境迫使酒店集團(tuán)必須尋求新的、成本效益更高的運(yùn)營模式，“拼租”模式便應(yīng)運(yùn)而生。
當(dāng)然市場上也已經(jīng)出現(xiàn)了一些寫字樓成功改造為酒店并取得良好經(jīng)濟(jì)效益的案例，給了寫字樓業(yè)主們極大的信心。深圳福田區(qū)一棟老舊辦公樓，被改造為設(shè)計型酒店后，不僅房價高出同地段競品30%，還成為網(wǎng)紅打卡地。
“拼租”能否填平存量鴻溝？
而“拼租”模式雖然前景可期，但其與生俱來的“碎片化”基因，賴以生存的“低成本、高靈活”的優(yōu)勢，恰恰是其長期發(fā)展的最大障礙。在一棟樓內(nèi)多個品牌、多套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并存的情況，勢必影響統(tǒng)一的管理和長期資本投入機(jī)制。
缺乏統(tǒng)一的、有遠(yuǎn)見的運(yùn)營商進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整和業(yè)態(tài)升級時，整個樓宇就很難抵御區(qū)域性的衰退。目前香港甲級寫字樓中，已有44%的樓宇樓齡超過30年，預(yù)計到2035年約五分之一的甲級寫字樓將面臨功能性淘汰。
同時由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)不屬于自己，且租賃關(guān)系不穩(wěn)定，很少有酒店運(yùn)營商愿意投入大筆資金對公共區(qū)域、樓宇外立面、基礎(chǔ)水電管網(wǎng)等進(jìn)行升級改造。而且在一棟“拼租”建筑中，各家酒店的消防通道、疏散路線、消防設(shè)備是否統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)同管理？
并且隨著時間的推移，整棟建筑的硬件設(shè)施也將不可避免地開始老化。而電梯的運(yùn)行效率、公共區(qū)域的衛(wèi)生狀況、水電暖通的穩(wěn)定性，這些都直接影響住客的體驗(yàn)。公共設(shè)施一旦出現(xiàn)問題，由誰來主導(dǎo)維修？費(fèi)用如何分?jǐn)?？相互推諉扯皮幾乎是必然的結(jié)果。
例如在上海數(shù)量高達(dá)萬余棟的高層樓宇中，許多超高層建筑建造于20世紀(jì)80到90年代及21世紀(jì)初，使用時長均超過20年。很多高層樓宇其實(shí)都處于核心區(qū)位，正是由于硬件設(shè)施的老化、相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)的落后、樓宇服務(wù)空缺等因素被迫閑置。
這種因管理缺位導(dǎo)致的服務(wù)品質(zhì)下降，最終會損害樓內(nèi)所有酒店的聲譽(yù)，樓內(nèi)的所有酒店將同時陷入困境，形成“一榮俱榮，一損俱損”的局面，涉及安全的設(shè)施更是酒店運(yùn)營的生命線。
更何況樓宇改造本就是一個系統(tǒng)工程，涉及大樓安全、水電、消防、空間結(jié)構(gòu)、服務(wù)管理機(jī)制等多方面。當(dāng)需要同時滿足不同主體之間的不同需求時任何一個環(huán)節(jié)的疏忽，都可能引發(fā)整個樓宇的安全事故，后果不堪設(shè)想。
而且對于寫字樓業(yè)主而言，將樓宇從租給一個大客戶，變成管理十幾個小租戶，其管理成本和難度呈指數(shù)級上升。租金收繳、續(xù)約談判、日常溝通協(xié)調(diào)，每一項(xiàng)工作都耗費(fèi)精力，當(dāng)下僅僅是迫于無奈的選擇。
集聚效應(yīng)本就是一把雙刃劍，同處一片屋檐下在帶來客流的同時，也無可避免地加劇了競爭，甚至有可能引向惡性的內(nèi)部價格戰(zhàn)。消費(fèi)者站在大樓門口，面對十幾個價格、房型都相差無幾的選擇時，價格幾乎成為唯一的決定因素。
更何況市場上的“拼租”酒店，多以經(jīng)濟(jì)型和中端品牌為主，產(chǎn)品和服務(wù)的同質(zhì)化程度非常高。如此近距離的“肉搏戰(zhàn)”對加盟商的生存構(gòu)成了嚴(yán)峻考驗(yàn)。這將迫使各家酒店陷入“降價換入住率”的惡性循環(huán)，最終侵蝕所有人的利潤。
而且對于注重品牌形象的酒店集團(tuán)而言，“拼租”也可能帶來品牌價值被稀釋的風(fēng)險。當(dāng)自己的品牌與眾多良莠不齊的競爭對手?jǐn)D在同一屋檐下，共享混亂的公共空間和不穩(wěn)定的服務(wù)體驗(yàn)時，消費(fèi)者很難對該品牌建立起清晰、正面的認(rèn)知。
所以在短期內(nèi)，“拼租”模式可以是一種有效的“急救”手段，但遠(yuǎn)非長期的“治本”良方。僅僅是以其極低的門檻和高度的靈活性，在寫字樓空置率高企、業(yè)主普遍焦慮的當(dāng)下為盤活閑置資產(chǎn)提供了一條切實(shí)可行、立竿見影的路徑。
它像毛細(xì)血管一樣，將酒店業(yè)旺盛的擴(kuò)張需求精準(zhǔn)輸送至商業(yè)地產(chǎn)的閑置末梢，緩解了業(yè)主的燃眉之急，也為眾多中小酒店投資者創(chuàng)造了機(jī)會。從這個角度看，它確實(shí)在一定程度上“拯救”了部分瀕臨困境的寫字樓。
但是當(dāng)前這種野蠻生長的、缺乏專業(yè)管理的“拼租”模式更像是一份“啟示錄”。驗(yàn)證了存量時代城市資產(chǎn)運(yùn)營的核心邏輯正悄然發(fā)生改變，單一功能的建筑抗風(fēng)險能力已經(jīng)變得越來越弱，未來多功能、多業(yè)態(tài)的融合體必然占據(jù)主導(dǎo)。