文丨白楊
哈爾濱索菲亞教堂廣場上一處飛鴿投喂區(qū)，近日以6.6萬元的年租金掛牌成交。在2025年一系列索菲亞景區(qū)商業(yè)點位出租招標中，這處小規(guī)模點位顯得格外引人注目。
小點位的大賬本
10月11日，哈爾濱公共資源交易中心網(wǎng)站發(fā)布的一則成交公告顯示，索菲亞景區(qū)飛鴿投喂區(qū)以6.6萬元/年的租金成交，自助拍報機點位經(jīng)過多輪競價，最終以17.45萬元/年租金落錘，這個價格是出租底價的近三倍。
索菲亞景區(qū)的商業(yè)點位招標并非首次，但此次成交結果依然顯得尤為突出。根據(jù)公告，自助拍報機點位的評估價僅為1686.74元/年租金，出租底價設定為6萬元/年租金，而最終成交價高達17.45萬元，遠超預期。
回溯今年8月，索菲亞景區(qū)廣場D區(qū)一處1.5平方米指定區(qū)域出租，同樣以6.6萬元/年租金成交。該點位的評估價僅為1686.3元/年租金，進一步印證了景區(qū)內小微商業(yè)點位的溢價能力。
飛鴿投喂區(qū)的經(jīng)營狀況，或許可以解釋的這種熱情。10月15日的現(xiàn)場觀察顯示，上午9時的哈爾濱下著雨，氣溫降至接近0°，飛鴿投喂區(qū)工作人員正向路過游客銷售鴿糧：“一袋15，兩袋20”。游客購買鴿糧后即可進入指定區(qū)域與鴿子互動拍照。
工作人員還透露，“拍公主照可以帶你去，還能便宜點，到時候拍鴿子就可以直接進來拍了?！?/p>
這些不過是索菲亞景區(qū)商業(yè)化運營的冰山一角。
六月初，索菲亞景區(qū)推出了官方文創(chuàng)商品售賣店和游客服務中心二層的招商聯(lián)營項目。據(jù)2025年索菲亞景區(qū)招商引資聯(lián)營項目信息披露顯示，36平方米的官方文創(chuàng)商品售賣店保底利潤起始價為60萬元，400平方米的游客服務中心二層保底利潤起始價則高達160萬元。
年初，景區(qū)還推出了魔法商亭2-8號場地及游客休閑驛站1號的出租招標。這些商亭面積均為22平方米，年租金底價在31萬元至35萬元之間。
哈爾濱產權交易所的公告顯示，這些出租項目均采用公開招標方式，意向承租方需經(jīng)過材料審核和現(xiàn)場洽談，最終通過網(wǎng)上競價確定承租方。
飛鴿投喂區(qū)的微觀賬本
飛鴿投喂區(qū) 6.6 萬元的年租金，表面看只是景區(qū)商業(yè)運營中的一個小數(shù)字，卻構成了一個值得深入觀察的微觀經(jīng)濟樣本。
從經(jīng)營成本角度分析，基于行業(yè)常規(guī)水平的估算值，非實際核算數(shù)據(jù)，且未包含稅費、突發(fā)維護等變動成本，該點位的運營成本可初步拆解為三部分。
人力成本。參考哈爾濱景區(qū)同類互動點位的用工配置，假設該投喂區(qū)需 2 名工作人員，負責鴿糧銷售、游客秩序維護及鴿子日?？醋o，結合當?shù)胤諛I(yè)平均薪資水平（2024 年哈爾濱城鎮(zhèn)非私營單位服務業(yè)月均工資約 4800 元），按月薪 5000 元估算，年人力成本約 12 萬元。
鴿子飼養(yǎng)成本。若按景區(qū)常見互動鴿群規(guī)模（約 50-80 只）估算，成本涵蓋日常飼料谷物、專用鴿糧等、基礎醫(yī)療方面，驅蟲、常見病防治及簡易鴿舍維護，全年飼養(yǎng)成本約 2 萬元。
場地租金。根據(jù)哈爾濱公共資源交易中心公告，年租金為 6.6 萬元。
綜合以上三項，該點位年運營成本初步估算約 20 萬元，僅作經(jīng)營可行性參考，具體成本需以實際運營數(shù)據(jù)為準。
現(xiàn)場觀察顯示，鴿糧售價為 15 元/包、20元/兩包。若以每組游客平均購買1包鴿糧計算，要覆蓋上述估算的20萬元成本，需銷售約1.34萬包鴿糧，即日均銷量約37包。
2024年索菲亞廣場旺季日均客流超2萬人次從景區(qū)周末及節(jié)假日客流。據(jù)此數(shù)據(jù)來看，這一銷量具備實現(xiàn)可能性。若疊加6-8月、12-2月冰雪季旅游旺季的客流高峰，實際盈利空間或進一步擴大。
景區(qū)商業(yè)多元布局
索菲亞景區(qū)商業(yè)點位的招標是哈爾濱市公共資源交易市場化運作的一部分。
索菲亞景區(qū)的商業(yè)布局呈現(xiàn)出多元化特征。除此次成交的飛鴿投喂區(qū)和自助拍報機點位外，景區(qū)廣場上現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)包括旅拍、攝影、DIY激光刻字紀念章售賣機、馬迭爾等食品銷售以及冰箱貼等文創(chuàng)產品。這些業(yè)態(tài)與飛鴿投喂區(qū)形成了互補，共同構建了完整的旅游體驗鏈條。
從招標要求來看，景區(qū)管理者對商業(yè)運營有著明確規(guī)劃。魔法商亭被指定用于文創(chuàng)、旅行社、旅拍等特定經(jīng)營內容，顯示出景區(qū)管理者對商業(yè)內容的細分管控，意圖打造特定消費場景。
飛鴿投喂區(qū)吸引了大量游客停留，為周邊的旅拍、紀念品銷售帶來了客流量，而其他業(yè)態(tài)的存在，則增加了游客在廣場的停留時間，提高了飛鴿投喂區(qū)的曝光率和消費轉化。
與此同時，景區(qū)也在嘗試聯(lián)營合作模式。官方文創(chuàng)商品售賣店和游客服務中心二層項目均采用招商聯(lián)營方式，合作方不僅需支付履約保證金，還需承諾保底利潤。
城市公共空間商業(yè)化的平衡之道
索菲亞教堂作為全國重點文物保護單位和哈爾濱的標志性建筑，其廣場的商業(yè)布局需要謹慎把握。
從招標文件來看，飛鴿投喂區(qū)的承租方需具備與經(jīng)營飼料相適應的倉儲設施以及飛鴿飼養(yǎng)經(jīng)驗；自助拍報機點位的承租方則需是自助拍報機的設計研發(fā)、生產廠家或有相關經(jīng)營經(jīng)驗。這種嚴格管控下的商業(yè)開發(fā)，既保證了景區(qū)的人文氛圍不被過度商業(yè)化破壞，又通過引入適當?shù)纳虡I(yè)元素增強了游客體驗。
公共空間商業(yè)化并非沒有邊界。2025年哈爾濱市公共資源交易中心的工作計劃中，特別強調要“提升公共資源交易工作標準化、規(guī)范化水平”。這意味著公共空間的商業(yè)開發(fā)需要在規(guī)則框架內進行。
從游客體驗角度，適度的商業(yè)化服務是必要的。文創(chuàng)商品售賣、旅拍服務、鴿子投喂互動等項目，既能滿足游客多樣化的消費需求，也能豐富景區(qū)游覽體驗。
從投資回報率看，景區(qū)商業(yè)點位的租金水平是否合理，最終需由市場來驗證。魔法商亭和拍報機的高單價租金，反映了景區(qū)管理方對這些點位盈利能力的信心。
從飛鴿投喂區(qū)6.6萬元年租金的經(jīng)濟賬本，到景區(qū)整體商業(yè)生態(tài)的升級，盡管存在不確定性，但索菲亞景區(qū)的商業(yè)化實踐，已為城市公共空間的可持續(xù)運營提供了有益探索。