文 | 張馨儀
當(dāng)多數(shù)房企市場(chǎng)收縮，中海地產(chǎn)卻在山東市場(chǎng)展開一場(chǎng)逆周期的“儲(chǔ)糧”行動(dòng)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1-9月，中海以63.31億元拿地金額位居山東房企首位，且所獲地塊悉數(shù)位于濟(jì)南、青島主城區(qū)，展現(xiàn)出高度聚焦的拿地邏輯，更傳遞出對(duì)山東高端市場(chǎng)的信心。
這一系列土地儲(chǔ)備的落子，迅速轉(zhuǎn)化為具體的項(xiàng)目推進(jìn)。2025年10月，濟(jì)南中海地產(chǎn)投資有限公司全資子公司——青島?；奂褬I(yè)房地產(chǎn)有限公司的增資項(xiàng)目，正式在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌。此舉標(biāo)志著中海不再滿足于簡(jiǎn)單拿地開發(fā)，而是以股權(quán)合作的方式，加速推進(jìn)其在青島西海岸的高端項(xiàng)目“天空之境”，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)占位。
核心區(qū)高價(jià)搶灘的雷霆攻勢(shì)
近幾年，中海地產(chǎn)在山東持續(xù)深耕。進(jìn)入2025年，其擴(kuò)張態(tài)勢(shì)明顯提速。
3月，中海經(jīng)過249輪激烈競(jìng)拍，成功拿下濟(jì)南盛福片區(qū)的“鉆石地塊”。
6月，這家房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)青島，在西海岸摘得朝陽無限地塊。短短八天后，又將濟(jì)南省博西地塊收入囊中，創(chuàng)下濟(jì)南樓面價(jià)20232元/平方米的新紀(jì)錄。
7月，中海再次強(qiáng)勢(shì)拿下濟(jì)南濟(jì)鋼地塊，這次拿地進(jìn)一步完善了其在濟(jì)南的片區(qū)布局，與之前落子的雪山、盛福等項(xiàng)目形成戰(zhàn)略呼應(yīng)。
9月中海將目光再次投向青島主城，以樓面價(jià)13180元/平方米競(jìng)得青島市北區(qū)CBD一宗宅地，創(chuàng)下當(dāng)月山東省宅地單價(jià)新高。
中海在山東的投資策略非常明確：核心區(qū)高溢價(jià)搶灘，潛力區(qū)底價(jià)儲(chǔ)備。堅(jiān)定聚焦?jié)?、青島等核心城市的主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，通過高能級(jí)區(qū)域的持續(xù)深耕，不斷提升市場(chǎng)占有率與品牌影響力。
順應(yīng)“好房子”趨勢(shì)的產(chǎn)品升維
從產(chǎn)品線來看，中海在山東市場(chǎng)正全面覆蓋剛需、改善和高端客群。但在西海岸等重點(diǎn)區(qū)域，明顯偏向高端改善型產(chǎn)品。
青島西海岸“天空之境”項(xiàng)目的容積率僅為1.8，定位高端改善客群。這種低密度、高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，正好契合了當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)“好房子”的需求變化。
中海地產(chǎn)在華創(chuàng)證券的半年報(bào)點(diǎn)評(píng)中被指出，公司正積極推動(dòng) “中海好房子Living OS系統(tǒng)”落地，北京萬吉玖序、上海云邸玖章等首批中海好房子已陸續(xù)上市推售。
在2025年“好房子”國(guó)家戰(zhàn)略引導(dǎo)下，重點(diǎn)城市密集出臺(tái)住宅新規(guī)，如放寬陽臺(tái)/飄窗面積、鼓勵(lì)空中花園/復(fù)式挑空等。
這些新規(guī)顯著提升了住宅產(chǎn)品的實(shí)得率、空間尺度和舒適度。
分化時(shí)代，中海在賭什么？
中海加倉(cāng)山東的背后，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度分化格局的精準(zhǔn)判斷。
2025年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“K型分化”特征——一方面普通住宅市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，另一方面高端改善項(xiàng)目熱銷。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年重點(diǎn)20個(gè)核心城市總價(jià)1000萬元以上商品住宅合計(jì)成交2.1萬套，同比增長(zhǎng)21%，顯著高于百城新房同期5%的增幅。
這種分化在山東市場(chǎng)同樣明顯。核心城市主城區(qū)土地稀缺，改善型需求旺盛，為高端項(xiàng)目去化提供了良好市場(chǎng)基礎(chǔ)。
中海在山東的布局，正是瞄準(zhǔn)了這一結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
逆勢(shì)加倉(cāng)，底氣何來？
實(shí)際上，在行業(yè)調(diào)整期，中海地產(chǎn)的這一策略與大多頭部房企的共性選擇幾乎一致，但是逆勢(shì)擴(kuò)張需要雄厚的資金實(shí)力支撐，而中海地產(chǎn)在這方面具有多數(shù)房企難以比擬的優(yōu)勢(shì)。
有專家指出：“中海憑借央企融資優(yōu)勢(shì)，在土地市場(chǎng)低谷期儲(chǔ)備稀缺資源，旨在通過產(chǎn)品力鎖定抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的改善型需求?！?/p>
2025年上半年，中海地產(chǎn)的平均融資成本為2.9%，處于行業(yè)最低區(qū)間。這一融資成本優(yōu)勢(shì)，使得中海在土地市場(chǎng)獲取項(xiàng)目時(shí)擁有更大的靈活性和議價(jià)空間。
截至2025年6月，中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金高達(dá)1089.6億元，占總資產(chǎn)12.1%。同時(shí)，公司凈借貸比率為28.4%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
充沛的現(xiàn)金儲(chǔ)備和較低的融資成本，為中海在土地市場(chǎng)低谷期儲(chǔ)備稀缺資源提供了充足“彈藥”。
精耕細(xì)作，挑戰(zhàn)幾何？
然而，聚焦高端改善市場(chǎng)的戰(zhàn)略，也意味著進(jìn)入了一條競(jìng)爭(zhēng)更激烈的賽道。
在青島西海岸等區(qū)域，中海項(xiàng)目面臨周邊競(jìng)品的壓力不容小覷。此外，高端改善需求的持續(xù)性也有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的環(huán)境下，高端住宅的去化速度可能受到影響。
隨著行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”向“精耕細(xì)作”轉(zhuǎn)變，中海的這場(chǎng)豪賭能否成功，將取決于其能否真正讀懂市場(chǎng)，打造出真正意義上的“好房子”。