文｜酒管財經(jīng)
8年前的北京萬達索菲特酒店里，融創(chuàng)、萬達和富力正進行一場事關國內(nèi)豪華酒店史上最大規(guī)模交易。
最后，富力地產(chǎn)以189.55億元的“撿漏價”從萬達手中打包收購77家酒店。
收購完成后坐擁91家豪華酒店的富力，頭頂全球最大豪華酒店業(yè)主的光環(huán)，一時間風光無限。
8年后， 隨著長沙富力萬達文華酒店以5.14億元的起拍價易主，這位全球最大豪華酒店業(yè)主手中的酒店已經(jīng)從91家減少到只有21家了。
而近期被擺上貨架折價拋售的，還有泉州富力萬達文華酒店、廊坊富力萬達嘉華酒店、寧德富力萬達嘉華酒店......
短短8年，劇情徹底反轉(zhuǎn)。
如今的富力地產(chǎn)正面臨前所未有的流動性危機，而酒店業(yè)務作為其重要資產(chǎn)，在債務高壓下已成為其“斷臂求生”的核心標的。
01 全球最大豪華酒店業(yè)主”大甩賣“
由于資金流承壓，早在2022年富力就開啟“賣酒店求生”模式，但市場反應遠不及預期。
2022年6月，北京萬達嘉華酒店以5.5億元出售，較富力2017年收購成本虧損653萬元；
同年12月，福州威斯汀酒店以4.3億元成交，較評估價縮水30%；2024年，倫敦ONE項目以16億英鎊割肉拋售，較2017年收購價縮水46%。
2023年，富力相繼出售武漢富力萬達嘉華酒店、西安富力萬達嘉華酒店以及長沙富力萬達文華酒店。
據(jù)位酒店資產(chǎn)管理人士透露，富力目前出售的酒店不只這幾家，五年前其收購的萬達73家酒店，基本都在待售名單上，由富力集團董事長李思廉的弟弟李思源負責對接。
曾有多家媒體向富力求證酒店出售計劃及進展，但富力均表示一切以公司公告為準。
2024年9月，富力地產(chǎn)發(fā)布內(nèi)幕消息，其附屬公司兆晞有限公司、御逸有限公司及富力（香港）有限公司收到擔保代理人通知，委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited對旗下68家酒店及一幢寫字樓實施資產(chǎn)接管。
此次接管是由于一筆未償還的境外債務，具體金額為6.14億美元，債權人之一為淡馬錫旗下Seatown Private Credit Master Fund（持有18%份額）。
而這些酒店資產(chǎn)正是2017年富力地產(chǎn)收購的萬達酒店資產(chǎn)包核心部分。
由于68家酒店資產(chǎn)被接管，富力旗下90家酒店一度銳減到22家。
據(jù)其2025年中期業(yè)績報告披露，富力旗下?lián)碛?2家運營中酒店，分別由萬豪國際酒店集團、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團、凱悅酒店集團等酒店管理集團管理。
隨著長沙富力萬達文華酒店以5.14億元的起拍價易主，這位全球最大豪華酒店業(yè)主手中的酒店再度減少到只有21家。
然而，富力酒店的“割肉拋售”似乎還在繼續(xù)。
9月23日，廊坊富力萬達嘉華酒店再次折上折起拍。
其首次法拍為7折起拍，起拍價1.94億，折合5201元/㎡，9月23日因無人報名流拍。
9月26日其在流拍價基礎上再次8折拍賣，起拍價1.552億，折合4160元/㎡。
10月23日，寧德富力萬達嘉華酒店將降價后二次法拍，本次法拍為56折起拍，起拍價約2.78億，折合單價為6552元/㎡。
11月3日，泉州富力萬達文華酒店將以3.3億元起拍價公開拍賣。
從買買買到賣賣賣，對于風雨飄搖的富力來說，好不容易在2022年搞定了債務重組，接下來可能又要進入到大甩賣的時刻了，30年的積累不知道最后能剩多少。
02 拖后腿的并非酒店業(yè)務
值得注意的是，這并非富力首次嘗試出售酒店資產(chǎn)，此前其已多次通過資產(chǎn)處置緩解債務壓力。
財報數(shù)據(jù)顯示，2024年富力地產(chǎn)全年營業(yè)額同比下降51.15%至177.01億元，凈虧損達到177.1億元，流動負債超過流動資產(chǎn)316.76億元，現(xiàn)金總額僅有38.64億元。
可以說，富力正面臨前所未有的流動性危機，而酒店業(yè)務作為其重要資產(chǎn)，在債務高壓下已成為其“斷臂求生”的核心標的。
因為，真正拖后腿的并非酒店業(yè)務，反而是酒店業(yè)務受富力高杠桿的拖累。
截至2025年6月末，富力地產(chǎn)流動負債有2480.98億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務合計975.94億元。
相較于短債壓力，富力地產(chǎn)流動性十分緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有6.88億元。
其實，酒店業(yè)務一直是富力的一大金字招牌。
富力早在2004年便進入高端酒店業(yè)，六次獲得中國酒店業(yè)最佳業(yè)主，至今仍保持亞太區(qū)麗思卡爾頓品牌最大業(yè)主名號。
2011—2016年，富力酒店業(yè)務營業(yè)額占投資物業(yè)營業(yè)額的比重均在55%以上。
廣州柏悅、廣州君悅、廣州麗思卡爾頓、北京富力萬麗、成都麗思卡爾頓、哈爾濱麗思卡爾頓.....
在早期奢華酒店進軍中國的歷程中，富力一定是個繞不開的明星業(yè)主。
然而，高杠桿疊加運營成本壓力，一直在拖累富力的酒店業(yè)務。
2018年至2024年，富力地產(chǎn)酒店分別盈利-4.59億元、-10.08億元、-14.27億元、-14.22億元、-15.3億元、-9.04億、-26.19億元。
單從利潤來看，富力的酒店業(yè)務的確是連年虧損。
但細看2018年至2024年的營業(yè)收入，分別為70.28億元、70.22億元、44.63億元、50.7億元、40.4億元、63.65億元、43.73億元；
營業(yè)成本分別是56.92億元、55.26億元、40.15億元、42.7億元、55.7億元、72.65億元、69.92億元。
富力的酒店營收，放在國內(nèi)地產(chǎn)系酒店中當屬前列。
只可惜外部高昂的融資成本持續(xù)吞噬利潤，富力的酒店業(yè)務也難逃虧損怪圈。
接下來，高杠桿上走鋼絲的富力手中僅剩的21家豪華酒店或許還要繼續(xù)“渡劫”。
03 比回血更重要的是”療傷“
從2023年開始，地產(chǎn)商的豪華酒店拋售潮愈加明顯。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末內(nèi)地酒店投資交易總額達到了178.7億元。
其中68%的賣方為地產(chǎn)公司，12%為房地產(chǎn)基金。
在房地產(chǎn)市場低迷、融資困難的背景下，地產(chǎn)公司紛紛選擇變現(xiàn)酒店資產(chǎn)，以緩解資金鏈壓力。
近兩年高端酒店的業(yè)績，更是不忍直視。
以全國12個核心城市為樣本，平均RevPAR下跌5.5%。
其中，有正增長的城市只剩下北京和上海，而下跌最狠的前三名，是三亞、武漢和蘇州。
去年9月，一段討薪視頻火遍網(wǎng)絡，然而發(fā)生地是惠州洲際度假酒店，一群員工圍著酒店管理層討要拖欠了9個月的工資和20個月的社保公積金。
據(jù)了解，惠州洲際度假酒店也曾生意火爆，員工數(shù)達五六百人。
只是后來，由于軟硬件設施過于老化，不少客人在入住后抱怨名不符實，生意越來越差。
如果后期酒店全面翻新，需要的資金可能超過2億元。
而這家酒店背后，正是富力地產(chǎn)。
2025年上半年，高端及以下級別酒店同樣面臨“量價齊跌”的困境，RevPAR降幅在6%-8%之間。
顯然，以房地產(chǎn)利潤養(yǎng)酒店的模式目前已經(jīng)不再可行。
房企當前出售酒店的主要目的還是減重，將原本持有的重資產(chǎn)不斷輕化，用以回籠資金來“療傷”。
酒店業(yè)務板塊可以是地產(chǎn)商們“回血”的優(yōu)質(zhì)血包，但光憑出售酒店資產(chǎn)是無法扭轉(zhuǎn)負債高壓現(xiàn)狀的。
隨著國內(nèi)酒店市場進入存量時代，許多酒店巨頭都在進場拼搶存量物業(yè)，這給地產(chǎn)酒店在存量市場中帶來了機會。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前中國的高端酒店物業(yè)70%都在地產(chǎn)商的手中。
地產(chǎn)商如何充分發(fā)揮手中高端酒店物業(yè)的優(yōu)勢，精細化運營，重視品牌價值，是實現(xiàn)手中酒店資產(chǎn)保值增值的關鍵。
在世茂喜達的一場業(yè)主答謝會上，品牌方曾直言不諱其最大優(yōu)勢之一就是“作為一家具有業(yè)主視角的酒店管理集團，與房地產(chǎn)商采購體系直接嫁接，可以嚴格把控建筑設計、運營成本的考量，確保高投資回報率”。
規(guī)模化擴張是每一個酒店集團的目標，但地產(chǎn)酒店尤其是高端酒店貴在精，而不在量。
地產(chǎn)酒店要做的不是簡單的產(chǎn)品，而是打造高品質(zhì)的精品，讓酒店回歸住宿屬性、商品屬性，利潤才能得以保障，真正讓地產(chǎn)酒店實現(xiàn)專業(yè)化管理的道路。
8年前，吃進77家酒店富力算過一筆賬：一年能產(chǎn)生70億的收入、15億的凈利潤，價格不高，是個好買賣。
可惜，房產(chǎn)生意比高端酒店還慘淡。
8年后的富力流動負債有2480.98億元，一年內(nèi)975.94億元，而公司的賬上只有38.64億元的現(xiàn)金流。
富力這位昔日全球最大豪華酒店業(yè)主的“酒店夢”能否延續(xù)，或許只能等待剩下的21家酒店給出最后的答案。