文丨白楊
近日，在南崗區(qū)的一座過(guò)街天橋上，一幅嶄新的房產(chǎn)廣告悄然亮相。“宸央峯邸，哈西之芯，西城紅場(chǎng)，花園校69中”，醒目的標(biāo)語(yǔ)向過(guò)往行人展示著一個(gè)改善住宅項(xiàng)目的誕生。鮮為人知的是，這個(gè)看似普通的新盤廣告背后，隱藏著一個(gè)停工八年之久的項(xiàng)目艱難重生的故事。
這個(gè)如今被命名為“宸央峯邸”的樓盤，前身是曾引發(fā)廣泛關(guān)注的“環(huán)貿(mào)世家”項(xiàng)目。2016年，開發(fā)商黑龍江華風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)公司在未取得建設(shè)用地、規(guī)劃審批手續(xù)的情況下擅自開工建設(shè)，導(dǎo)致項(xiàng)目在2017年被責(zé)令停工。
“我在這片住了三十多年，看著這個(gè)項(xiàng)目起來(lái)又停下，現(xiàn)在又動(dòng)工了?！币晃徽诼愤呅菹⒌膶O大爺告訴界面黑龍江。他回憶道：“這樓蓋了又停，停了好多年，在這么黃金的地段，實(shí)在可惜?！?/p>
這一停就是八年！
期間，該項(xiàng)目經(jīng)歷了多次重組嘗試和規(guī)劃調(diào)整，直至2024年末，香港世佳投資有限公司注資接手，這個(gè)沉寂多年的工地才重新煥發(fā)生機(jī)。
違規(guī)建設(shè)埋隱患
環(huán)貿(mào)世家項(xiàng)目最初的規(guī)劃相當(dāng)宏大，是一個(gè)集超五星級(jí)酒店、創(chuàng)業(yè)孵化中心、藝術(shù)文化展覽中心、健體中心、教育中心、商業(yè)中心、住宅等于一體的商業(yè)綜合體。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積61597.9平方米，計(jì)劃建設(shè)12棟高層及超高層住宅，并配套休閑式商業(yè)廣場(chǎng)，集合購(gòu)物、餐飲、健身、娛樂等多種功能。
然而，這個(gè)宏大藍(lán)圖從開始就建立在違規(guī)基礎(chǔ)上。
2016年，華風(fēng)公司在未取得必要手續(xù)的情況下擅自開工建設(shè)。同年，哈爾濱市政府責(zé)令有關(guān)單位和部門開展聯(lián)合執(zhí)法，勒令該項(xiàng)目停工并查封工地。這一停工決定直接導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)中斷，原計(jì)劃于2018年竣工的環(huán)貿(mào)世家項(xiàng)目至此停擺，成為哈西板塊一道顯眼的“城市傷疤”。
此次違規(guī)建設(shè)事件還導(dǎo)致36名領(lǐng)導(dǎo)干部及工作人員受到黨紀(jì)政紀(jì)處分，其中3名副局級(jí)干部受到撤職或降級(jí)處理，5名局級(jí)干部受到黨內(nèi)警告、嚴(yán)重警告處分。
規(guī)劃調(diào)整破困局
為盤活這個(gè)停工多年的項(xiàng)目，2021年7月16日，哈爾濱市人民政府網(wǎng)站發(fā)布了《哈西客站地區(qū)NG13-哈西-I局部地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃完善》公示。公示顯示，市政府為解決歷史遺留問題及執(zhí)行法院判決，對(duì)法定規(guī)劃進(jìn)行局部完善，這次調(diào)整也為項(xiàng)目重啟奠定了基礎(chǔ)。
調(diào)整后，該地塊的公建占比由原來(lái)的“商服建筑面積不小于總建筑面積的60%”調(diào)整為“地上公建占地上建筑面積比例為15%-20%”。用地性質(zhì)也由“商業(yè)設(shè)施用地兼容二類居住用地”調(diào)整為“二類居住用地兼容商業(yè)設(shè)施用地”。此外，地塊的容積率也從原來(lái)的7.8下調(diào)至5.0，建筑密度、綠地率和限高等指標(biāo)也相應(yīng)調(diào)整。
這一調(diào)整意味著項(xiàng)目的功能定位發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，從以商業(yè)綜合體為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰≌瑸橹鳌?/p>
2023年，項(xiàng)目原售樓處被拆除，標(biāo)志著重啟工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。經(jīng)過(guò)多方洽談，2024年年末，香港世佳投資有限公司最終注資接手該項(xiàng)目，并于2025年3月全面復(fù)工。
環(huán)貿(mào)世家項(xiàng)目也更名為“宸央峯邸”，力圖以全新形象亮相市場(chǎng)。
港資入局注活力
施工現(xiàn)場(chǎng)，臨街的三棟樓工程進(jìn)展較快，已經(jīng)初具規(guī)模，后面的幾棟建筑也正在抓緊施工中?，F(xiàn)場(chǎng)塔吊林立，施工人員進(jìn)出頻繁，與幾年前的冷清景象形成鮮明對(duì)比。從已露出的外立面看，邊戶設(shè)計(jì)了大開間陽(yáng)臺(tái)，整體戶型偏改善，這與項(xiàng)目高端的定位相符。
盡管項(xiàng)目在地段上擁有明顯優(yōu)勢(shì)，但其產(chǎn)品定位或與市場(chǎng)主流偏好之間存在一定差異。哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)呈現(xiàn)明顯的改善性需求特征，購(gòu)房者更青睞舒適度更高的低密產(chǎn)品，而宸央峯邸雖定位“改善”，在產(chǎn)品形態(tài)上卻選擇了打造幾棟高層、超高層建筑。
據(jù)悉，宸央峯邸預(yù)計(jì)今年年底將有5棟建筑封頂，整體交付時(shí)間預(yù)計(jì)為2027年6月30日。
項(xiàng)目重啟后，整體規(guī)劃有所調(diào)整?，F(xiàn)在項(xiàng)目共有14棟建筑，1922套房源，其中包括2棟洋房，其他均為高層及超高層產(chǎn)品，最高的一棟建筑為50層。項(xiàng)目整體定位高端改善型，目前建筑面積區(qū)間為94平方米至261平方米，共有8種戶型。
面對(duì)一個(gè)停工多年的項(xiàng)目，購(gòu)房者最關(guān)心的莫過(guò)于建筑質(zhì)量安全問題。據(jù)悉，開發(fā)商已針對(duì)購(gòu)房者可能擔(dān)心的長(zhǎng)期停工帶來(lái)的建筑質(zhì)量問題，聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)此前停工多年的樓棟進(jìn)行了質(zhì)量鑒定并出具了鑒定報(bào)告，其中15號(hào)樓被推倒重建。
周邊市場(chǎng)環(huán)境也在一定程度上為項(xiàng)目去化帶來(lái)挑戰(zhàn)，據(jù)貝殼二手房數(shù)據(jù)顯示，周邊二手房單價(jià)集中在1.2w+，成交、帶看各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示出該片區(qū)在哈爾濱的二手房市場(chǎng)中整體熱度不錯(cuò)。
同時(shí)，上半年項(xiàng)目近處兩宗地供應(yīng)，其中哈西大街地塊起拍樓面價(jià)約4681.79元/平方米，清華大街地塊起拍樓面價(jià)約4334.02元/平方米，這些新供應(yīng)土地未來(lái)也將形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)目“爛尾”處置啟示
宸央峯邸位于哈西大街8號(hào)，地處哈西板塊的核心區(qū)域，其周邊配套確實(shí)具備一定競(jìng)爭(zhēng)力。
項(xiàng)目周邊有多個(gè)成熟住宅小區(qū)，居住氛圍和生活氛圍十分濃厚，各住宅小區(qū)的底商基本入駐滿員，主要以餐飲為主，輔之超市便利店、藥店、課外興趣輔導(dǎo)班、干洗店、寵物醫(yī)院等，能夠滿足日常生活所需。
教育配套上，花園小學(xué)、69中學(xué)均在1公里范圍內(nèi)，這與該項(xiàng)目打出的廣告語(yǔ)“哈西之芯，花園校69中”相符合。商業(yè)配套方面，1.5公里范圍內(nèi)有西城紅場(chǎng)、哈西萬(wàn)達(dá)、凱德廣場(chǎng)等大型商業(yè)綜合體。交通配套方面，門前緊鄰哈西大街，自駕出行、公交出行都比較方便，雖然距離最近的地鐵站有1.3-1.5公里的直線距離，但在可接受范圍內(nèi)。
宸央峯邸的重生，為哈爾濱存量“爛尾”項(xiàng)目處置提供了一個(gè)難能可貴的樣本，但其市場(chǎng)表現(xiàn)如何，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。