文丨白楊
在哈爾濱城市更新的持續(xù)推進(jìn)中，核心區(qū)的稀缺住宅用地正陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。
黑龍江省公共資源交易中心于國(guó)慶假期前掛牌兩宗位于道里區(qū)的住宅用地，分別位于齒輪路與城鄉(xiāng)路交匯處、秦嶺路與群力第六大道交口，總出讓面積超過(guò)3.7萬(wàn)平方米，兩地塊均計(jì)劃于11月3日競(jìng)拍。
隨著哈爾濱土地市場(chǎng)“盤活多少、供應(yīng)多少”原則的深入，核心城區(qū)住宅用地供應(yīng)正逐步加速。
城鄉(xiāng)路地塊：棚改推進(jìn)與配套優(yōu)勢(shì)并存
地塊位置：哈爾濱市道里區(qū)齒輪路與城鄉(xiāng)路交匯處
出讓面積：24661㎡（36.9915畝）
土地用途：二類居住用地兼容商業(yè)用地
容積率：≤2.0
起拍總價(jià)：21144萬(wàn)元
起拍樓面價(jià)：4287元/㎡
競(jìng)拍時(shí)間：2025年11月3日
出讓文件顯示，這宗地屬于城鄉(xiāng)路板塊棚改項(xiàng)目，地處哈西群力聯(lián)絡(luò)空間區(qū)域，緊鄰多條主干道，地理位置優(yōu)越。而棚改、回遷與各項(xiàng)配建，將直接影響該地塊的開發(fā)成本與產(chǎn)品定位。
現(xiàn)場(chǎng)探訪發(fā)現(xiàn)，地塊現(xiàn)已被圍擋環(huán)繞，內(nèi)部樹木蔥郁。周邊社區(qū)成熟，便利店、旅店、藥店等底商業(yè)態(tài)齊全。緊鄰的麗江路和城鄉(xiāng)路交匯處設(shè)有地鐵指示牌，顯示距離地鐵3號(hào)線394米，軌道交通便利性成為該地塊一大優(yōu)勢(shì)。然而，緊鄰城鄉(xiāng)路和麗江路兩條主干道，車流量大所帶來(lái)的噪聲影響，也成為項(xiàng)目未來(lái)設(shè)計(jì)中需著力解決的挑戰(zhàn)。
周邊小區(qū)天薇麗景園目前二手房均價(jià)為9453元/平方米，為該項(xiàng)目未來(lái)定價(jià)提供了參考依據(jù)。
該地塊規(guī)劃條件要求建筑限高80米，需配建老年人及未成年人活動(dòng)中心2處（300平方米）、社區(qū)圖書館1處（300平方米）、0-3歲托幼所1處（200平方米）及養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施（200平方米）。
該地塊棚改項(xiàng)目回遷安置協(xié)議書顯示，開發(fā)商需在該地塊提供13套總建筑面積880平方米的住宅（建筑面積50平方米3套、建筑面積60平方米1套、建筑面積70平方米5套、建筑面積80平方米4套），以及2套總建筑面積9066.90平方米的商服房屋（建筑面積5602.10平方米1套、建筑面積3464.80平方米1套）。
在回購(gòu)價(jià)格方面，商服按10160元/平方米計(jì)算，住宅部分回購(gòu)價(jià)格暫參照朝鮮屯棚改項(xiàng)目審計(jì)綜合建設(shè)成本價(jià)3560元/平方米。
群力地塊：低容積率的“袖珍地塊”
地塊位置：道里區(qū)秦嶺路與群力第六大道交口
出讓面積：13000.8㎡（19.5012畝）
土地用途：二類居住用地兼容商業(yè)用地
容積：≤1.65
起拍總價(jià)：7563萬(wàn)元
起拍樓面價(jià)：3526元/㎡
競(jìng)拍時(shí)間：2025年11月3日
這塊不足20畝的土地形狀十分方正，被中海時(shí)代名邸半環(huán)抱，周邊有中海兩個(gè)項(xiàng)目，中海時(shí)代名?。ㄘ悮ぞW(wǎng)顯示二手房均價(jià)11595元/平方米）和中海時(shí)代公館（貝殼網(wǎng)顯示二手房均價(jià)12356元/平方米），為地塊未來(lái)定價(jià)提供了參考坐標(biāo)。
與城鄉(xiāng)路地塊相比，群力地塊規(guī)劃條件更為寬松，僅需配建0-3歲托幼所1處（200平方米）和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施（200平方米），沒有復(fù)雜的回遷安置要求。
該地塊建筑限高同樣為80米，根據(jù)其1.65的容積率，預(yù)計(jì)產(chǎn)品定位以改善客群為主，但由于群力地塊占地面積不足20畝，也制約了開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
配建升級(jí)：從基礎(chǔ)保障走向品質(zhì)提升
2025年以來(lái)，哈爾濱土地市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)明顯的“核心區(qū)改善化”趨勢(shì)。從已出讓的地塊來(lái)看，容積率普遍走低，南崗區(qū)清華大街地塊容積率2.58，征儀路地塊容積率1.8，而此次掛牌的群力地塊容積率進(jìn)一步降至1.65。
兩宗地塊的配建要求也反映了當(dāng)前哈爾濱土地出讓的新趨勢(shì)，從單純保障基本居住需求向提升社區(qū)綜合品質(zhì)轉(zhuǎn)變。
城鄉(xiāng)路地塊需配建社區(qū)圖書館、活動(dòng)中心等設(shè)施，遠(yuǎn)超常規(guī)住宅項(xiàng)目的配套標(biāo)準(zhǔn)。
這些配建要求雖增加了開發(fā)成本，但也提高了社區(qū)的整體品質(zhì)。對(duì)于改善型客群而言，齊全的社區(qū)配套設(shè)施可能比更低的房?jī)r(jià)更具吸引力，有望成為項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。
土地供應(yīng)放量 房企拿地更趨理性
9月以來(lái)，哈爾濱土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快。中旬，南崗區(qū)征儀路一宗住宅用地掛牌，起拍總價(jià)超2億元，計(jì)劃于10月27日競(jìng)拍。而根據(jù)2025年哈爾濱市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，第四季度預(yù)計(jì)還將有超過(guò)20宗住宅用地掛牌出讓。
本次入市的道里區(qū)兩地塊將于11月3日正式競(jìng)拍，起拍總價(jià)合計(jì)2.87億元。從近期哈爾濱土地市場(chǎng)成交情況看，房企拿地更加理性審慎，對(duì)地塊區(qū)位、配套、開發(fā)難度和去化速度的綜合評(píng)估更為嚴(yán)格。城鄉(xiāng)路地塊雖有地鐵與成熟配套加持，卻面臨噪音與復(fù)雜回遷配建等現(xiàn)實(shí)約束；群力地塊則憑借低容積率與清晰規(guī)劃，更易控制開發(fā)成本與產(chǎn)品定位。兩宗地塊的不同特質(zhì)，將檢驗(yàn)市場(chǎng)在分化中的定價(jià)理性與參與熱度。