文丨白楊
哈爾濱8月新房市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)分化的復(fù)雜圖景，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年8月，哈爾濱新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，跌幅在東北主要城市中較為明顯，與沈陽(yáng)和吉林的環(huán)比上漲形成鮮明對(duì)比。然而，在全國(guó)70城房?jī)r(jià)普遍下行的背景下，部分高端項(xiàng)目卻逆勢(shì)熱銷(xiāo)，反映出市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)以品質(zhì)為導(dǎo)向的新階段。
2025年8月，哈爾濱新房市場(chǎng)延續(xù)了今年以來(lái)“供應(yīng)引導(dǎo)成交”的結(jié)構(gòu)性特征。據(jù)哈爾濱住建局?jǐn)?shù)據(jù)，8月共新批6個(gè)住宅項(xiàng)目，覆蓋平房、松北、香坊三個(gè)區(qū)域，總計(jì)批售面積約10.4萬(wàn)平方米，批售住宅約877套，其中松北、香坊區(qū)表現(xiàn)尤為活躍。
哈爾濱市住建局公布的《哈爾濱市2025年8月份新批預(yù)售項(xiàng)目和銷(xiāo)售情況》顯示，1-8月哈爾濱累計(jì)新批住宅項(xiàng)目超過(guò)60個(gè)，批售總面積逾69萬(wàn)平方米，共批售5531套房源。8月單月供應(yīng)量雖未達(dá)到年中高位，但仍處于年內(nèi)中等水平，顯示出開(kāi)發(fā)商在傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季前依然保持一定的推盤(pán)節(jié)奏。
成交端：項(xiàng)目分化明顯，香坊、道里高端盤(pán)領(lǐng)跑
在成交方面，8月份市場(chǎng)分化現(xiàn)象顯著。根據(jù)成交數(shù)據(jù)，黑龍江錦鈺匯龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“匯龍和頌壹號(hào)院”以1.87萬(wàn)平方米的成交面積和2.58億元的成交金額，同時(shí)摘得成交面積和金額雙料冠軍，反映出香坊區(qū)市場(chǎng)熱度正在上升。
道里區(qū)則呈現(xiàn)多點(diǎn)開(kāi)花的分散格局，高端項(xiàng)目依舊表現(xiàn)穩(wěn)健，“富力江灣新城”和“昆侖賦”分別位列面積榜第二和第三，成交金額也均突破1億元。尤其是“昆侖賦”，作為全市知名的高品質(zhì)項(xiàng)目，持續(xù)保持高單價(jià)與高總價(jià)的雙重優(yōu)勢(shì)，顯示出改善型需求仍在穩(wěn)定釋放。昆侖賦、綠城誠(chéng)園等中高端項(xiàng)目持續(xù)去化，反映主城核心區(qū)韌性。
反觀(guān)松北區(qū)，此前密集上榜的華尚萬(wàn)象新境、融創(chuàng)冰雪影都等熱點(diǎn)項(xiàng)目淡出榜單，僅北岸明珠、松浦觀(guān)江國(guó)際等少量剛需盤(pán)勉力維持，新區(qū)熱度退潮明顯。
值得注意的是，魯商·龍悅府（南崗區(qū)）以8431.59㎡成交面積位列第四，卻以1.15億元銷(xiāo)售額沖至金額榜第三，折射出改善型客群對(duì)地段與品質(zhì)的支付意愿正在提升。而道外區(qū)昆侖時(shí)代中心雖躋身前十，但7387.77㎡的成交面積僅對(duì)應(yīng)6741萬(wàn)元銷(xiāo)售額，單價(jià)顯著低于市場(chǎng)均值，指向剛需產(chǎn)品面臨的去化壓力。
從1-8月的整體成交來(lái)看，哈爾濱市場(chǎng)并未出現(xiàn)全局性升溫，而是呈現(xiàn)出明顯的“點(diǎn)狀熱、整體穩(wěn)”特征。頭部項(xiàng)目如“魯商·松江新城”、“昆侖時(shí)代中心”等憑借品牌和區(qū)位優(yōu)勢(shì)持續(xù)走量，而部分稍偏地區(qū)或配套滯后的項(xiàng)目則去化緩慢。
庫(kù)存去化周期：高壓持續(xù)，市場(chǎng)仍處“量穩(wěn)價(jià)緩”調(diào)整期
盡管8月份供應(yīng)和成交均有放量，但哈爾濱新房市場(chǎng)的整體庫(kù)存壓力并未明顯緩解。根據(jù)哈爾濱市住建局公示，截至8月末，全市商品住宅待售面積為669萬(wàn)平方米，去化周期約27個(gè)月，與7月基本持平。這一數(shù)據(jù)表明，市場(chǎng)仍處于供大于求的狀態(tài)。
從去化周期走勢(shì)來(lái)看，2025年以來(lái)哈爾濱庫(kù)存量始終在630-669萬(wàn)平方米之間波動(dòng)，去化周期維持在26—28個(gè)月，未見(jiàn)顯著收緊。這說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)仍以消化存量為主，新增供應(yīng)雖持續(xù)入場(chǎng)，但并未帶動(dòng)整體成交量實(shí)現(xiàn)突破性增長(zhǎng)。
這一趨勢(shì)與全國(guó)多數(shù)三四線(xiàn)城市基本一致。據(jù)《8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格》顯示，哈爾濱新房?jī)r(jià)格環(huán)比仍呈微跌態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)預(yù)期偏謹(jǐn)慎，消費(fèi)者購(gòu)房行為更趨理性，高性?xún)r(jià)比、品牌信譽(yù)好的項(xiàng)目更受青睞。
整體而言，2025年8月哈爾濱新房市場(chǎng)仍處于“量穩(wěn)價(jià)緩”的調(diào)整階段。供應(yīng)端保持溫和放量，成交端則延續(xù)分化格局，香坊區(qū)憑借高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先，道里、南崗則依靠高端項(xiàng)目維持市場(chǎng)熱度。
然而，高庫(kù)存與長(zhǎng)達(dá)27個(gè)月的去化周期，依然預(yù)示著市場(chǎng)整體壓力仍在，短期內(nèi)難以出現(xiàn)快速反彈。未來(lái)一段時(shí)間，哈爾濱新房市場(chǎng)仍將依靠區(qū)域亮點(diǎn)項(xiàng)目和政策邊際寬松維持弱平衡狀態(tài)。市場(chǎng)能否真正企穩(wěn)回升，還需觀(guān)察后續(xù)政策支持力度與居民購(gòu)買(mǎi)力的恢復(fù)情況。