界面新聞記者 | 杜萌 鄒文榕
界面新聞編輯 | 宋燁珺
“未來機遇，現(xiàn)已抵港”。
在香港西九龍高鐵站的出站口，美國資管巨頭景順集團的QQQETF廣告牌率先映入眼簾。此外，來自新加坡的星展銀行、香港未來資產(chǎn)資本等機構(gòu)也紛紛“承包”電子屏，讓人眼花繚亂。
作為不少外資進入中國市場的第一站，香港重新成為全球資本競相流入的沃土。國際資管機構(gòu)、對沖基金、家族辦公室等“New Money”更是涌入中環(huán)，大手筆租賃超甲級寫字樓，一舉扭轉(zhuǎn)了過去三年香港疲弱的寫字樓租賃市場。
恒生指數(shù)今年漲幅超過26%，漲幅位居全球前列。上半年港股共迎來44家公司新上市，總集資額達1094億港元，超2024年上半年的八倍多，也是2021年以來最強勁的半年度表現(xiàn)。
港交所數(shù)據(jù)，截至7月底，2025年上半年平均每日成交金額為2402億港元，同比增長118%。
作為國際離岸金融中心，香港這顆“東方之珠”正在重現(xiàn)榮光。
中環(huán)超豪寫字樓租賃回暖：IFC出租率已達到歷史最高
中環(huán)的超甲級寫字樓出租率，正在接近飽和。
在市場的轉(zhuǎn)暖之際，嗅覺靈敏、實力雄厚的“New money”涌入中環(huán)，以每平方英尺100港元以上的“天價”租賃辦公室，彰顯公司實力。
2月份，美國頂級對沖基金公司Point72 Asset Management宣布租用中環(huán)The Henderson（恒基兆業(yè)大廈）的四個樓層，總面積約5.5萬平方英尺（約5110平方米），以擴大其在香港的辦公空間。界面新聞了解到，每平方英尺租金約為120港元。Point72目前在香港渣打大廈租有約3.5萬平方英尺的空間。
6月份，恒基地產(chǎn)宣布，其子公司與美國量化交易大廠簡街資本（Jane Street）正式簽署了租賃協(xié)議。簡街資本豪擲18.3億港元租下了中環(huán)新海濱項目第一期六層樓約22萬平方英尺的樓面，月租超3000萬港元，約合每平方英尺137港元，較當(dāng)前平均租金溢價約50%。
界面新聞記者了解到，簡街資本于2010年進駐香港，最初只租用了中環(huán)渣打大廈近兩層樓面辦公。本次簽約恒基地產(chǎn)，一舉刷下香港中環(huán)核心商業(yè)區(qū)數(shù)十年來單一辦公室的租賃紀(jì)錄。
過去三年，香港甲級寫字樓需求疲弱、大量甲級寫字樓供過于求。戴德梁行2024年四季度報告顯示，彼時香港中環(huán)超甲級寫字樓尺租92.1元，較2019年高位（166.1元）累計下滑超40%。
今年以來，隨著市場活躍度的大幅提升，以IFC為代表的超甲級寫字樓正在“一位難求”。
談及香港超甲級寫字樓的租賃回暖，戴德梁行執(zhí)行董事及香港研究部主管鄧淑賢對界面新聞表示，2025年上半年香港交易所的首次公開招股（IPO）集資額重奪全球首位。隨著更多企業(yè)來港上市，預(yù)期將會進一步提振寫字樓市場情緒，并帶動銀行金融及專業(yè)服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的租賃需求，相信對中環(huán)地區(qū)辦公室租賃情況有正面支持作用。
“今年，這些外資對沖基金、家族辦公室的勢頭很猛，他們在租賃辦公室的時候都很闊綽。”第一太平戴維斯（香港）有限公司董事總經(jīng)理、租務(wù)部主管劉偉基告訴界面新聞記者，這些New Money更喜歡中環(huán)的新寫字樓，要求硬件要舒適，最好是辦公桌就能看到海景。
劉偉基對界面新聞記者分析，這些超甲級寫字樓的租金大約在100-120港元/平方呎，相比去年年末的90-95港元/平方英尺環(huán)比增長近20%。而對岸海港城的寫字樓的租金有所下跌，從此前的60-70港元/平方英尺下滑至40-46港元/平方英尺。
“新冠疫情之后，這些超豪華的寫字樓空置率比較高，一度達到了兩成半、三成的樣子。現(xiàn)在隨著對沖和量化基金的涌入，IFC的出租率大幅上升，目前出租率差不多超過了九成半，達到歷史最高值了。”劉偉基告訴記者，與此同時，Time Square（時代廣場）等老牌的寫字樓，出租率沒有增加，目前僅有七成半的樣子。
戴德梁行發(fā)布的香港寫字樓市場2025年一季度報告顯示，香港甲級寫字樓當(dāng)季整體凈吸納量錄得正14.37萬平方呎。其中，核心區(qū)域受到新租戶的追捧，以中環(huán)為代表的中區(qū)占到新租賃面積的34%。
戴德梁行數(shù)據(jù)，第一季度由金融及保險行業(yè)的搬遷和擴充活動為主要推動力，在第一季已知租客身份的新租賃成交之中，上述兩個行業(yè)的客戶成交額約占到了46%。
外資基金經(jīng)理：外國同事學(xué)會說普通話了
香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波今年多次表示，未來兩三年，香港將超越瑞士，成為全球最大的跨境資產(chǎn)和財富管理中心。
近期，香港證監(jiān)會發(fā)布《2024年資產(chǎn)及財富管理活動調(diào)查》（下稱《調(diào)查》）。文中提到，截至2024年年底，香港資產(chǎn)及財富管理業(yè)務(wù)的管理資產(chǎn)總值升至35.1萬億港元，同比上漲13%；增長動力主要來自7050億港元的凈資金流入，同比上漲81%。
“過去五年，來自亞太區(qū)其他市場、北美及歐洲投資者所占的管理資產(chǎn)穩(wěn)步增長，三者所占的百分比分別達到雙位數(shù)?！薄墩{(diào)查》顯示。
加倉以港股為代表的中國資產(chǎn)，正成為外資金融機構(gòu)的共識。
摩根士丹利中國首席股票策略師王瀅（Laura Wang）團隊對界面新聞表示，在全球多頭基金連續(xù)兩個月凈買入中國股票之后，預(yù)計重返中國股市的趨勢將“更為強勁”。
“我上周剛從馬來西亞調(diào)研回來，下周馬上又要去武漢參加一個行業(yè)展會，最明顯的感受就是說普通話的同行越來越多，日常調(diào)研的時候說普通話的場景也很多，甚至連團隊的外國同事都學(xué)會了幾句普通話。”某外資投資機構(gòu)的基金經(jīng)理說。
這位基金經(jīng)理告訴界面新聞記者，她主要負(fù)責(zé)團隊中的權(quán)益投資，覆蓋科技、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)?！霸?023年末OpenAI誕生后，全球的科技已經(jīng)有了新一輪復(fù)蘇的跡象，那時候主要是往美國跑，一年可能去3-4次。”她表示，但今年隨著DeepSeek的爆發(fā)，客戶對亞太地區(qū)的科技企業(yè)更感興趣了，團隊去中國內(nèi)地的調(diào)研也增加了很多。
“忙到和朋友失聯(lián)”，是不少外資基金經(jīng)理、投行人的現(xiàn)狀?！敖衲暌詠淼母惺芴貏e明顯，我的那些同樣在做分析師、基金經(jīng)理的朋友們都突然變得很忙?？赡馨l(fā)完訊息后，隔一兩天才能收到回信。”上述外資機構(gòu)的基金經(jīng)理對界面新聞記者表示。
“我現(xiàn)在已經(jīng)學(xué)會了用12306 APP購買高鐵票?！币晃粊碜杂幕鸾?jīng)理告訴記者，6個小時車程以內(nèi)的調(diào)研，他都會選擇坐高鐵，“又快又平穩(wěn)”，“每次買高鐵票，我都會優(yōu)先選擇靠窗的位置，看著高鐵平穩(wěn)地在鐵軌上飛馳，迅速準(zhǔn)點到達，這種感覺特別amazing。”
中國證監(jiān)會和香港聯(lián)交所為市場的反彈提供了重要的政策基礎(chǔ)。
瑞銀全球投資銀行部亞洲區(qū)副主席朱正芹在接受界面新聞采訪時提到，香港聯(lián)交所此前推出的上市規(guī)則19C和上市規(guī)則18C為中概股回流香港和特?？萍计髽I(yè)赴港上市提供了便利，同時聯(lián)交所近年也推出了多項舉措簡化A股上市公司赴港上市流程。
“包括簡化符合條件的A股上市公司的香港聯(lián)交所和證監(jiān)會審核流程、2024年12月就優(yōu)化IPO定價及公開市場相關(guān)規(guī)定進行公開咨詢等，顯著提升了A股公司赴港上市的效率?！敝煺壅J(rèn)為。
摩根大通香港上市及企業(yè)融資部門主管白思佳表示，從投資者的角度來看，香港市場的投資者對內(nèi)地企業(yè)本身就比較了解，隨著一系列支持政策的出臺，加上一些前期上市的優(yōu)質(zhì)大項目得到了市場的積極反饋，投資者的關(guān)注熱度進一步提升，“香港市場是一個開放流動的市場，既可以吸引內(nèi)地資金，也可以吸引海外投資者。海外資金的回流，又帶動了南下資金，如此形成了一個正循環(huán)?！?nbsp;
人才涌入：外資名企火熱招聘
“錢多了，人也多了。” 第一太平戴維斯（香港）有限公司董事總經(jīng)理劉偉基感慨。
7月起，香港秋招就迎來了第一波名企開放高峰，包括貝萊德、摩根士丹利、麥肯錫等知名機構(gòu)紛紛開啟2026年的實習(xí)和全職招聘。
貝萊德啟動了2026年金融前臺實習(xí)及全職崗位的招聘，摩根士丹利也開啟了2026年金融類和科技類實習(xí)項目的申請通道。
簡街資本在香港擬招聘超過40個職位，包括交易、技術(shù)、運營等都有涉及，其中應(yīng)屆畢業(yè)生和實習(xí)生可以投遞的崗位有21個。
“渣打銀行急缺人手，急撈全職，年薪50W！急！”、“香港外資金融機構(gòu)，偶爾加班、不抓考勤、發(fā)bonus，急招人！”，在一些社交平臺，香港金融機構(gòu)的招聘帖很多。為了提高招聘效率，一些外資金融機構(gòu)的HR正在嘗試?yán)@過獵頭，主動在社交媒體發(fā)帖。
“香港金融崗位真的爆發(fā)了，目前我們接到的客戶招聘需求很多，HC的崗位涵蓋投行、券商、銀行、基金等多個類別?！币晃粚Ｗ⑾愀劢鹑谛袠I(yè)招聘的獵頭Amy告訴界面新聞記者，現(xiàn)在很多外資金融機構(gòu)在香港大量招人，并且可以幫助應(yīng)聘者辦理港簽，需要應(yīng)聘者盡早到崗。
“我們香港的團隊正在招人，和此前相比，招聘條件有所放寬。之前要求粵語和英語流利對話，現(xiàn)在放寬到普通話和英語流利對話就可以。入職流程也很快，一個月之內(nèi)就能搞定，因為組內(nèi)真的很缺人?！蹦惩赓Y基金亞太區(qū)總監(jiān)告訴記者。
富睿瑪澤會計師事務(wù)所審計及鑒證IPO業(yè)務(wù)合伙人蔡華山告訴界面新聞記者，作為一家在香港IPO市場相對活躍的非四大會計師事務(wù)所，目前在香港本地，他們除了招聘香港本地員工，也逐步增加“港漂”員工的加入。蔡華山認(rèn)為，這些員工可能作為較好的內(nèi)地企業(yè)和香港從業(yè)之間的“橋梁”。
香港也成為了一些留學(xué)生回國就業(yè)選擇的第一站。
去年7月份，從美國西北大學(xué)梅迪爾新聞學(xué)院碩士畢業(yè)的Judy畢業(yè)后來到香港，做起了“港漂”。目前，她在一家外資投資機構(gòu)擔(dān)任媒體聯(lián)絡(luò)人，月薪在2.5-3萬港幣。在Judy看來，“香港是外資進入中國內(nèi)地市場的第一站，它的國際金融中心地位無可替代”。
但對于剛畢業(yè)的“港漂”來說，如何適應(yīng)香港的高物價生存壓力，仍是需要精打細(xì)算的“大問題”?！拔沂峭ㄟ^小紅書，最后在離島找到了合租的室友，現(xiàn)在住的房間大概8平米，一個月房租大約3200港幣?！盝udy說，每天單程通勤40分鐘之內(nèi)，把房租控制在收入的10%左右，是她能找到的最優(yōu)解。
除了初出茅廬的“港漂”，有十幾年工作經(jīng)驗的外國人也希望在香港“扎根”。
“我們特別希望香港的金融業(yè)能延續(xù)現(xiàn)階段的繁榮，因為現(xiàn)在全球的投資都在重新審視自己的股票敞口，希望將資金投向歐洲和亞洲地區(qū)。這對我們從業(yè)者來說也是好消息，客戶投來的錢變多了，我們管理的錢也會變多，自己的薪水也會增加?！鄙鲜鍪茉L的英國籍外資基金經(jīng)理對界面新聞記者表示，“我想在香港買房子，然后和女朋友結(jié)婚”。
站在太平山頂，眺望維港和香江，璀璨的燈光照亮夜空。每一棟摩天大樓內(nèi)，都在上演著“金錢永不眠”。香港這顆東方明珠，正以獨特的魅力繼續(xù)吸引著全球資本的到來。