文 | 張馨儀
近期，一場(chǎng)由二手房東主導(dǎo)的“1元起拍”浪潮，正席卷威海乳山市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年6月，全國(guó)278套同類房源中，乳山獨(dú)占216套，占比近八成。
表面上看，這是一場(chǎng)“天降餡餅”的拍賣潮，然而，細(xì)究成交案例，低價(jià)起拍實(shí)則更像是一種營(yíng)銷策略。有媒體報(bào)道，2024年11月，一套42平方米的海景房以11元成交，但最終過(guò)戶總成本仍接近市場(chǎng)價(jià)5萬(wàn)元。拍賣公司坦言，此舉旨在“吸引關(guān)注”，實(shí)際成交價(jià)仍需符合市場(chǎng)規(guī)律。
從“天價(jià)海景”到“1元起拍”：價(jià)格斷崖的背后
要理解這一現(xiàn)象，需回溯乳山銀灘的開發(fā)歷史。2005-2015年間，這里曾以“中國(guó)最美海景房”的概念為賣點(diǎn)，沿20公里海岸線密集開發(fā)了200多個(gè)項(xiàng)目。然而，數(shù)據(jù)顯示，如今這里二手房均價(jià)已跌至2000元/平方米，部分40平方米小戶型總價(jià)不足7萬(wàn)元，且基本沒有新房開發(fā)。
這些“1元起拍”房源分布在90余個(gè)小區(qū)，多為精裝修且家具齊全。雖然起拍價(jià)極低，但實(shí)際成交扔接近市場(chǎng)水平?？硕鸱治稣J(rèn)為，法拍市場(chǎng)憑借透明競(jìng)價(jià)和流程高效的優(yōu)勢(shì)，正成為二手房東加速去庫(kù)存的新渠道。
非司法拍賣的“三無(wú)陷阱”
與法院主導(dǎo)的司法拍賣不同，乳山這類“1元起拍”的房源交易本質(zhì)上屬于商業(yè)行為，其法律保障力度較弱，風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。
在房產(chǎn)交易中，產(chǎn)權(quán)明晰是保障買家核心利益的前提，而此類無(wú)法辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房源，會(huì)讓買家面臨后續(xù)難以轉(zhuǎn)售、遇拆遷時(shí)無(wú)法獲得合理補(bǔ)償?shù)纫幌盗鞋F(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是，除了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，隱性成本同樣需要高度警惕。雖然起拍價(jià)僅為1元，但交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)、中介費(fèi)等額外支出，可能大幅推高實(shí)際總成本。法律界人士特別提醒，非司法拍賣平臺(tái)通常不會(huì)對(duì)房源權(quán)屬進(jìn)行審核，買家需自行核實(shí)房屋是否存在抵押、債務(wù)糾紛等情況，若疏忽核查，極有可能陷入“錢房?jī)煽铡钡睦Ь场?/p>
全國(guó)多地試水，乳山為何成“重災(zāi)區(qū)”？
除乳山外，上海、寧波、蘇州、南寧等地也出現(xiàn)“1元起拍”房源，但數(shù)量較少且多附帶特殊條件（如無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、返租條款等）。乳山之所以成為焦點(diǎn)，恰恰與其旅居地產(chǎn)的定位密切相關(guān)。
銀灘區(qū)域規(guī)劃以養(yǎng)老、度假為主，但醫(yī)療、商業(yè)配套長(zhǎng)期缺失，導(dǎo)致需求持續(xù)萎縮。當(dāng)?shù)卣m出臺(tái)限制新房開發(fā)、鼓勵(lì)二手房翻新等政策，但市場(chǎng)信心恢復(fù)仍需時(shí)間?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年6月全國(guó)二手房成交周期延長(zhǎng)至120天，高庫(kù)存城市面臨更大去化壓力。二手房周轉(zhuǎn)速度遠(yuǎn)低于預(yù)期，尤其投資型、旅居型房產(chǎn)面臨有價(jià)無(wú)市困境。
克而瑞預(yù)測(cè)，隨著二手房交易周期延長(zhǎng)，下半年更多高庫(kù)存城市可能試水“1元起拍”模式。但這一工具的效用存在爭(zhēng)議：短期看，它能加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)；長(zhǎng)期看，若缺乏產(chǎn)業(yè)與配套支撐，低價(jià)策略可能進(jìn)一步拉低市場(chǎng)預(yù)期，形成惡性循環(huán)。
不過(guò)，這一現(xiàn)象也折射出部分旅居地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次問(wèn)題——投資屬性褪去后，如何盤活存量資產(chǎn)成為關(guān)鍵。
有業(yè)內(nèi)人士表示，“1元起拍”本質(zhì)是吸引眼球的營(yíng)銷手段，無(wú)法解決市場(chǎng)供需失衡。旅居地產(chǎn)需從“投資驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“居住驅(qū)動(dòng)”，通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、配套完善提升房產(chǎn)價(jià)值，而非單純依賴低價(jià)策略。