文｜龍頭新聞·黑龍江日?qǐng)?bào) 邢漢夫

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，破解物業(yè)“退出難”問(wèn)題，哈爾濱市住建局近日制訂下發(fā)《住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)退出工作規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)則》），對(duì)物業(yè)服務(wù)人退出住宅項(xiàng)目的程序、監(jiān)督機(jī)制及應(yīng)急保障作出系統(tǒng)性規(guī)定，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人合法權(quán)益。

服務(wù)合同到期業(yè)主共同決定可解聘原物業(yè)

《規(guī)則》將退出分為“一般退出”與“監(jiān)督退出”兩類。其中，在一般退出解聘物業(yè)服務(wù)人時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法組織住宅項(xiàng)目業(yè)主共同決定。業(yè)主共同決定應(yīng)當(dāng)依法同時(shí)滿足以下條件：由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)服務(wù)人退出住宅項(xiàng)目主要包括以下情形：前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿或未明確具體期限，業(yè)主依法共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人；前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主依法共同決定或物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)約等。

未經(jīng)法定程序擅接物業(yè)將被“監(jiān)督退出”　

根據(jù)《規(guī)則》，物業(yè)企業(yè)所服務(wù)住宅項(xiàng)目出現(xiàn)下列情形之一的，將被列為擬監(jiān)督退出對(duì)象：

將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的；采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正，產(chǎn)生嚴(yán)重影響的；未經(jīng)法定程序，擅自接管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的；違反法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，停止物業(yè)服務(wù)的；被解聘或者物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的；未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的；拒不移交有關(guān)資料、財(cái)物、資產(chǎn)，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的；挪用、侵占屬于業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)收益，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責(zé)令退還，未退還的；經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門認(rèn)定，由物業(yè)服務(wù)人負(fù)主要責(zé)任或全部責(zé)任引發(fā)的重大群體上訪或越級(jí)上訪事件、重大安全生產(chǎn)責(zé)任事故，或其他性質(zhì)惡劣、危害嚴(yán)重、社會(huì)影響大等違法違規(guī)行為的。

物業(yè)退出住宅項(xiàng)目應(yīng)提前90日告知

根據(jù)《規(guī)則》，業(yè)主依法共同決定終止物業(yè)服務(wù)或解除物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，并書(shū)面報(bào)告所在地街道辦事處；物業(yè)服務(wù)人決定終止物業(yè)服務(wù)或解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)，并書(shū)面報(bào)告所在地街道辦事處。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主依法作出共同決定、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自書(shū)面通知終止物業(yè)服務(wù)或者解除物業(yè)服務(wù)合同之日起三日內(nèi)，將解約原因、解約時(shí)間等具體事宜，以書(shū)面形式（蓋章）在住宅項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間應(yīng)不少于七日。

此外，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同到期、解約或終止物業(yè)服務(wù)時(shí)間前，依法選聘新的物業(yè)服務(wù)人并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，接受所在地街道辦事處和區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

原物業(yè)拒不退出將記入電子信用檔案

根據(jù)《規(guī)則》，對(duì)于原物業(yè)服務(wù)人拒不退出住宅項(xiàng)目或拒不辦理移交的，由業(yè)主委員會(huì)書(shū)面報(bào)告所在地街道辦事處，按照以下程序處理（業(yè)主委員會(huì)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的除外）：

街道辦事處接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)服務(wù)人等有關(guān)各方進(jìn)行調(diào)解。

街道辦事處調(diào)解不成的，書(shū)面報(bào)告所在地區(qū)、縣（市）人民政府提請(qǐng)啟動(dòng)監(jiān)督退出措施。區(qū)、縣（市）人民政府組織屬地街道辦事處、物業(yè)管理、公安、城市管理、市場(chǎng)監(jiān)督管理等相關(guān)部門召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，共同進(jìn)行評(píng)估論證。區(qū)、縣（市）人民政府評(píng)估論證通過(guò)后，統(tǒng)籌組織屬地街道辦事處、物業(yè)管理、公安、城市管理、市場(chǎng)監(jiān)督管理等相關(guān)部門，調(diào)配人員力量，按照《監(jiān)督退出工作方案》確定的時(shí)間和分工，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)人退出并做好移交工作；有妨礙公務(wù)或者擾亂公共秩序行為的，由公安部門依法處理。