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“天價年薪”爭議愈演愈烈，貝殼高管以捐款的方式作出回應。
圖源：貝殼
2025年4月17日，貝殼發(fā)布公告稱，貝殼董事會主席、首席執(zhí)行官及控股股東彭永東擬捐贈900萬股A類貝殼普通股。承擔相應的納稅義務后，50%稅后資金用于居住行業(yè)服務者及其家庭成員的醫(yī)療健康福利、50%稅后資金用于應屆畢業(yè)生等租客群體的租房幫扶。
4月17日，貝殼港股股價報收51.95港元/股，900萬股A類貝殼普通股大約相當于4.68億港元（約合人民幣4.40億元）。如此大的捐款手筆，其實一定程度上展示了貝殼高管手握“天價年薪”。
剁椒Spicy梳理后發(fā)現(xiàn)，貝殼高管的“天價年薪”爭議始于2024年初披露2023年財報。由于中國房地產業(yè)邁入“黑鐵時代”，諸多房企巨頭的高管們選擇與公司休戚與共，自降薪酬，反觀貝殼高管們的薪酬卻扶搖直上，與公司的業(yè)績“脫鉤”。
圖源：貝殼2024年財報
年報顯示，2021年-2024年，彭永東的年薪分別為847.8萬元、4.75億元、7.13億元以及4億元。彭永東將去年的全部年薪悉數(shù)捐贈，氣魄十足。
不過這并不能掩飾貝殼公司“增收不增利”的現(xiàn)實。由于中國房地產業(yè)下行壓力較大，近年來貝殼的業(yè)績高度承壓。財報顯示，2021年-2024年，貝殼營收分別為808億元、607億元、778億元、935億元；凈利潤分別為-5.25億元、-13.97億元、58.9億元、40.66億元。
圖源：騰訊2024年財報
對比來看，其他港股頭部上市企業(yè)給高管開出的薪酬堪稱“吝嗇”。比如，騰訊2024年財報顯示，董事會合計薪酬為0.73億元，其中董事會主席、首席執(zhí)行官馬化騰的薪酬為0.45億元，獨立非執(zhí)行董事李東生的薪酬為0.04億元。要知道，2024年，騰訊營收高達6602.57億元，同比增長8%；NON-IFRS凈利潤2227億元，同比激增41%。
事實上，高管薪酬不再緊密貼合公司的業(yè)績走勢，很大程度上是“后左暉時代”，貝殼發(fā)展步調畸形的典型縮影。2021年5月，左暉突然離世，高級經理人彭永東執(zhí)掌貝殼后，不光給自己大肆加薪，在業(yè)務層面還愈發(fā)關注“利益調配”，進而導致左暉的“ACN遺產”變質。
誠然，現(xiàn)如今彭永東正積極帶領貝殼在房產經紀主航道之外，探索全新的家裝、房地產開發(fā)等業(yè)務線，但新業(yè)務尚未展現(xiàn)想象力，卻激勵先行，一定程度上昭示出貝殼陷入了本末倒置的發(fā)展誤區(qū)，前景堪憂。
作為貝殼的創(chuàng)始人，左暉執(zhí)掌貝殼之時，頗具創(chuàng)業(yè)精神，僅拿少許薪酬，并且還憑借決策權，極力控制高管的薪酬。
圖源：貝殼招股書
招股書顯示，2019年-2021年，貝殼董事會薪酬分別為23.36億元、2.76億元以及0.24億元，其中左暉各年薪酬分別為91.5萬元、311萬元、50萬元，在董事會中均排名靠后。
對比而言，同期貝殼營收分別460億元、705億元以及808億元；凈利潤分別為-21.8億元、27.78億元、-5.25億元。橫向對比不難發(fā)現(xiàn)，2021年前，貝殼高管薪酬與公司的業(yè)績走勢有一定相關性，利潤走高時，高管可以拿到更高薪酬，利潤走低時，則需要“勒緊褲腰帶”。
圖源：貝殼2022年財報
然而，2021年5月，左暉突然去世，貝殼高管的薪酬開始飛速飆升。財報顯示，2021年-2024年，貝殼董事會薪酬合計分別為0.24億元、8.51億元、12.66億元以及7.22億元。
在這其中，彭永東與單一剛的薪酬漲幅格外顯眼。2021年-2024年，彭永東的薪酬從847.8萬元增長至4億元，單一剛的薪酬從685.3萬元漲至3億元，均翻了數(shù)十倍。
值得注意的是，左暉去世后，彭永東與單一剛的薪金、績效獎金、退休金等常規(guī)薪酬并無明顯變化，薪酬增長主要系股權激勵。2024年，彭永東的股權結算金額為3.89億元，占個人總薪酬的97.06%；單一剛股權結算金額2.92億元，占個人總薪酬的97.4%。
彭永東與單一剛之所以可以肆無忌憚地增加自己的股權激勵，很大程度上都是因為此二者已經從職業(yè)經理人，變?yōu)榱素悮さ摹霸捠氯恕薄?/p>
官方資料顯示，2021年2月，彭永東持有貝殼3.1%的股份，擁有1%的投票權；單一剛持股比例為1.3%，擁有0.4%的投票權，遠不及左暉持有的38.8%股權及81.1%投票權。
左暉去世后，為方便管理層治理公司，2021年7月，貝殼主要股東Propitious Global“不可撤銷地授權”百會合伙行使其持有的公司8.85億股B類普通股所代表的投票權，投票權比例高達76.8%。據(jù)了解，Propitious由Z&Z信托控制，受益人為左暉直系親屬。而百會合伙則由彭永東和單一剛各自控股50%。
圖源：貝殼2024年財報
此后，Propitious Global的B類普通股轉為了A類普通股，截至2024年末，擁有貝殼17.27%的投票權。同期，彭永東和單一剛分別擁有貝殼22.1%和10.0%的投票權。按此計算，彭永東和單一剛合計擁有貝殼49.37%的投票權。
由于在貝殼公司中擁有絕對話語權，彭永東和單一剛自然可以順勢打造“自定薪酬”的閉環(huán)。
圖源：貝殼2024年財報
與高管們賺得盆滿缽滿形成截然反差，貝殼的數(shù)十萬經紀人分得的“蛋糕”越來越有限。財報顯示，2024年，貝殼外部分傭、內部傭金及薪酬分別為228億元、189億元，合計417億元，同比增長11.5%。同比而言，2024年，貝殼擁有49.99萬經紀人，同比增長16.9%，比分傭增速高5.4個百分點。
這很大程度上都是因為貝殼下調了經紀人的分傭率。2021年，貝殼存量房和新房的GTV為36668億元，兩條業(yè)務線對應的凈收入合計784億元，從房產交易中獲得的傭金率約為2.14%；經紀人合計傭金為579億元，經紀人的傭金率約1.58%，貝殼獲取的差額為0.56個百分點。
對比而言，2024年，貝殼存量房和新房的GTV為32165億元，兩條業(yè)務線對應的凈收入合計619億元，從房產交易中獲得的傭金率約為1.92%；經紀人合計傭金為417億元，經紀人的傭金率僅約1.3%，貝殼獲取的差額為0.62個百分點，三年時間擴大0.06個百分點。
剁椒Spicy發(fā)現(xiàn)，目前在抖音、小紅書等內容平臺，諸多貝殼經紀人紛紛對外表示，因難以忍受貝殼的壓榨而無奈退出。
圖源：抖音
比如，2024年中，抖音賬號為“鄭州曉強嚴選好房”的博主發(fā)布視頻稱，“貝殼壟斷市場之后，開始拉高收費標準，美其名曰說‘有尊嚴的服務者’，但其實和大部分互聯(lián)網(wǎng)平臺一樣，養(yǎng)成用戶習慣后殺熟。一張單子，看似消費者付出的成本很高，但落到經紀人手里卻寥寥無幾。”最終，該博主選擇退出貝殼。
貝殼在傭金層面愈發(fā)貪婪，一定程度上昭示出“后左暉時代”，公司高管們并未探索到更具想象力的新業(yè)務，只能靠攫取現(xiàn)有業(yè)務的存量紅利勉力維持。
圖源：貝殼招股書
眾所周知，左暉之所以在風評不佳的中介行業(yè)為人稱道，主要是因為其是一個“長期主義者”，不光力推真房源，還創(chuàng)造性地打造ACN（經紀人合作網(wǎng)絡）模式，將經紀人從“零和游戲”的泥潭中拉了出來。
傳統(tǒng)房產中介行業(yè)競爭激烈，經紀人為了爭搶房源、客源，經常采取惡性競爭手段，如壓低價格、虛假宣傳等，內耗嚴重。
反觀左暉打造的ACN模式，將房產交易中各個環(huán)節(jié)細分，如房源錄入、維護、帶看、成交等，不同經紀人可以根據(jù)自己的專長和優(yōu)勢承擔不同的任務，交易完成后，均可參與分成，大大增加了買賣雙方的匹配速度，進而提高了房產交易的效率。
可以說，真房源疊加ACN模式，是貝殼問鼎中國房地產行業(yè)的關鍵誘因，也是左暉留給貝殼的重要“遺產”。時至今日，貝殼仍高度依賴ACN模式。財報顯示，2024年，貝殼平臺二手房交易中，約75%的交易涉及跨門店合作，同比增長1個百分點。
圖源：貝殼2024年Q4財報
也正是在ACN模式的帶動下，貝殼可以在行業(yè)下行壓力較大之時，仍保持較高的增速。財報顯示，2024年Q4，貝殼存量房和新房合計GTV同比增速高達55.8%。對比而言，Wind數(shù)據(jù)顯示，同期全國商品房銷售額僅同比增長1.2%。
不過需要注意的是，左暉去世后，貝殼的高管們并未秉承“長期主義”的理念，繼續(xù)深入挖掘ACN模式在共贏維度的商業(yè)潛力，而是致力于面向房產上下游索取更高的收益。
2024年7月，貝殼南沙某加盟中介店東羅先生對《南方都市報》表示，根據(jù)與貝殼平臺的約定，即便沒有傭金收入，每個月也要交納3500元的加盟費。
在此基礎上，貝殼還屢屢提高南沙新房交易中介方“所剩傭金”的比例。據(jù)貝系中介店東徐先生介紹，貝殼平臺在分配傭金之前，就已事先抽走一部分傭金。2024年6月，貝殼平臺針對南沙新房交易中介方“所剩傭金”的抽傭比例上漲3個百分點至21%。一年后，貝殼平臺再將南沙該抽傭比例提升2個百分點至23%。
羅先生表示，“本來這兩年市場就很不好，大部分南沙中介在今年前四月沒有多少成交，直到5月份新政以后成交才有所回暖，結果如今貝殼還要再‘背刺’！”
除了壓榨中介，貝殼還打起了賣房人的主意。2024年4月，鳳凰網(wǎng)《風暴眼》報道，由于二手房房源過多，貝殼經紀人致力于游說賣家掛牌“好贊好房”，“貝殼與鏈家兩大平臺會聯(lián)手傾注海量流量，讓房源迅速觸達潛在買家?！?/p>
不過房子掛牌“好贊好房”的代價也很大，那就是賣家需要在正常的傭金之外，額外付出1%左右的“好贊好房”服務費。
圖源：小紅書
剁椒Spicy發(fā)現(xiàn)，在小紅書平臺，諸多博主均質疑好贊好房是“智商稅”，并引發(fā)網(wǎng)友在評論區(qū)聲討。昵稱為“紫氣東來”的網(wǎng)友表示，自己被貝殼套路。掛房一年多沒賣掉，2024年4月20日左右，貝殼中介讓簽“好贊好房”，8月10日自已主動降價20萬，然后第二天就有買家付了訂金，最后貝殼收了2.4%的傭金，“心痛，本來賣房就虧了50多萬，但是還被中介坑”。
行業(yè)欣欣向榮之時，貝殼固然可以憑借優(yōu)勢地位在房地產業(yè)上下其手，但現(xiàn)如今，中國房地產行業(yè)邁入了“黑鐵時代”，逐漸惡化的市場環(huán)境，已不允許貝殼繼續(xù)肆無忌憚地斂財。
圖源：貝殼2024年Q4財報
財報顯示，2024年Q4，貝殼分傭成本占從營收的比重達48.87%，環(huán)比上漲6.39個百分點。分傭成本不斷上漲，很大程度上都是因為地產業(yè)“墜落速度”太快，貝殼正面臨人效走低的悲涼現(xiàn)實。
在此背景下，投資機構已開始謹慎看待貝殼。2025年3月初，瑞銀將貝殼2025年-2026年的經調整凈利潤預測下調2至3%，并將貝殼的評級由“買入”下調至“中性”。
有鑒于傳統(tǒng)的房產經紀業(yè)務愈發(fā)難以彰顯想象力，近年來，貝殼的高管們屢屢?guī)ьI公司加碼新業(yè)務。
2023年7月，貝殼宣布進行“一體三翼”戰(zhàn)略升級，貝好家為三翼中的一翼。據(jù)了解，貝好家并非傳統(tǒng)房地產開發(fā)，而是致力于成為數(shù)據(jù)驅動型住宅開發(fā)服務平臺，通過AI算法深度分析客戶需求，實現(xiàn)C2M（從消費者到制造者）的開發(fā)新模式。
貝殼2023年第三季度業(yè)績說明會上，彭永東表示，“從內部看，我們今年一直在對長期的未來進行思考和布局，我們叫他翻越第二座山，翻山的本質原因是人們從關注‘買到房子’的時代，回歸到了關注‘住’這件事本身上，我們也要從以‘交易’為核心進化到‘怎么讓大家住得更好’上，而后者是一片藍海?！?/p>
圖源：貝殼
為了推動貝好家業(yè)務線盡快落地，過去幾年，貝殼頻頻現(xiàn)身土拍市場。2024年7月，貝好家斥資1.23億元在西安首次成功拿下兩宗住宅用地；9月，貝好家斥資10.76億元拿下成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊；12月，貝好家6.97億元競得奉賢區(qū)奉賢新城10單元17-02地塊。
盡管屢屢親自下場拿地，但貝殼并非要轉型成房地產開發(fā)商。2024年Q3財報會上，貝殼管理層對外表示，“貝殼不是要成為房地產開發(fā)商，在長期的商業(yè)模式上，我們不會使用自有資金做大規(guī)模的重資產開發(fā)投資?！?/p>
由此來看，貝殼親自下場拿地，似乎是為了驗證貝好家C2M解決方案在土地拍賣、產品定位、設計等方面的實施能力，為房地產商打造一個高端房地產方案的“樣板間”。
事實上，作為國內首屈一指的中介服務平臺，貝殼的數(shù)據(jù)中樞整合了海量信息資源，不僅涵蓋各地城市規(guī)劃圖紙、地段熱度分布情況、戶型分布格局，還記錄著眾多家庭的房產消費歷程。依托這些詳實數(shù)據(jù)，貝殼確實可以精準把握客戶對住房產品的多樣化需求，并以此為依據(jù)，為房地產開發(fā)商提供具有針對性的項目開發(fā)指引。
不過需要注意的是，住宅開發(fā)異常繁雜，不光需要考慮消費者需求，還涉及規(guī)劃設計、施工建設、工程管理等眾多專業(yè)領域，貝殼在這些方面缺乏實踐經驗。
此外，目前中國頭部房企也意識到了數(shù)字化能力的重要性，紛紛加碼相關業(yè)務。比如，2024年9月，中國海外發(fā)展首席技術官楊鷗對外表示，“我們建筑與房地產行業(yè)的發(fā)展核心是加速構建行業(yè)的數(shù)字生態(tài)，全過程、全要素、全方位的參與?！?/p>
依托中海科技公司領先的研發(fā)能力，中海地產已搭建“橫向到邊、縱向到底”的房地產全數(shù)字化管控平臺，實現(xiàn)了“投-研-產-供-銷-管-服”一體化?；诖耍泻５禺a斬獲2024年第三屆鼎新杯數(shù)字化轉型一等獎。
顯而易見，由于在地產行業(yè)侵染數(shù)十年，更熟悉地產業(yè)務鏈條，相較采購“局外人”的數(shù)字化解決方案，房企自己進行數(shù)字化轉型，更易取得突破。
總而言之，左暉去世四年后，貝殼的高管們不光沒有探索到更具想象力的業(yè)務模式，甚至還因過度追求短期收益，而讓左暉的“遺產”變質。
捐款雖能暫時緩和輿論爭議，但無法從根本上提升貝殼的核心競爭力。未來，貝殼管理層亟需深入思考企業(yè)戰(zhàn)略方向，探尋可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新路徑，唯有聚焦業(yè)務深耕與能力建設，才能在激烈的市場競爭中筑牢護城河，實現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展。