文｜時代財經(jīng)
宛如宿敵的兩家房產(chǎn)中介龍頭，在市場上對壘多年之后，毫無征兆地“世紀大和解”。
近日，中原集團旗下加盟業(yè)務品牌寶原地產(chǎn)與貝殼找房簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)中原集團的規(guī)劃，旗下中原地產(chǎn)品牌繼續(xù)深耕直營市場，寶原地產(chǎn)品牌則專注加盟業(yè)務拓展。加盟業(yè)務將率先落地天津、沈陽兩地，“后續(xù)將根據(jù)市場發(fā)展情況逐步擴大布局范圍”。
在房產(chǎn)中介江湖，起源于鏈家的貝殼系與來自香港的中原集團之間的火藥味一直不斷，從市場競爭到管理層的隔空放話，兩家的“混戰(zhàn)”已持續(xù)多年。
2018年，貝殼平臺問世后迅速做大，同年10月，時任中原地產(chǎn)中國內(nèi)地區(qū)主席的黎明楷接受采訪時甚至放話，“站在中原的角度，是不能用貝殼的，用了貝殼平臺等于用他的系統(tǒng)、生產(chǎn)技術，連工具都是他們提供的，以后想怎樣就怎樣，會有不放心的因素”。
多年來，中原集團和貝殼系看起來水火不相容，如今兩家公司的管理層卻在鏡頭前雙手一握，冰釋前嫌，一同做起了房產(chǎn)中介生意。
老牌龍頭重啟加盟業(yè)務
1994年，來自香港的中原地產(chǎn)正式開拓內(nèi)地市場。
彼時，內(nèi)地商品房市場起步不久，無論是地產(chǎn)開發(fā)，還是房產(chǎn)經(jīng)紀均處于較為原始的階段。相比之下，走過幾十年發(fā)展歷程的香港房地產(chǎn)行業(yè)更加成熟，已形成一套可供內(nèi)地借鑒的機制，在很長一段時間內(nèi)，中原在內(nèi)地市場是一個無可匹敵的存在。
內(nèi)地房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在2015年迎來轉(zhuǎn)折點，這一年來自北京的鏈家憑借著資本的力量，在全國范圍內(nèi)大打規(guī)模戰(zhàn)，中原地產(chǎn)行業(yè)老大的地位受到挑戰(zhàn)。就內(nèi)地市場規(guī)模而言，2015年，中原地產(chǎn)全年交易額為7259億元，而成立14年的鏈家已達到7090億元。此后，隨著鏈家進一步發(fā)展以及貝殼平臺的出現(xiàn)，貝殼系的市場份額繼續(xù)迅速上升，將中原地產(chǎn)遠遠拋開。
商業(yè)世界沒有永恒的敵人，只有持續(xù)的利益格局重構(gòu)，曾經(jīng)在市場上“廝殺”的對手如今走到了一起。
在近日成立的公眾號中，寶原地產(chǎn)這樣介紹與貝殼找房的合作模式，即寶原地產(chǎn)“依托中原集團四十余年的行業(yè)積淀和強大資源，同時借助貝殼平臺的數(shù)字化賦能與完善規(guī)則體系，為加盟商提供全方位的房地產(chǎn)服務支持”。
宣告寶原地產(chǎn)和貝殼找房的合作時，中原集團特別提及寶原地產(chǎn)融合了貝殼平臺的ACN網(wǎng)絡（經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡）。ACN網(wǎng)絡的運作規(guī)則是，貝殼將完整的存量房交易（包括二手房交易及租賃）劃分為不同環(huán)節(jié)，允許多名跨品牌及跨門店經(jīng)紀人在一單交易中開展合作，并根據(jù)其角色分享傭金。
做大二手房市場，為公司開辟“第二增長曲線”，是中原集團加盟業(yè)務攜手貝殼找房的原因。從中原地產(chǎn)（中國內(nèi)地）總裁李耀智近期發(fā)表的說法可知，中原集團的計劃是鞏固二級代理業(yè)務，同時通過直營模式和加盟模式發(fā)展三級市場。在房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，二級市場主要指新房買賣，而三級市場主要指二手房買賣和租賃。
中原集團相關人士回應時代財經(jīng)亦表示，“寶原地產(chǎn)選擇天津和沈陽作為加盟業(yè)務首批試點城市，是基于兩地近年來的市場交易規(guī)模變化及三級業(yè)務創(chuàng)新需求”，中原地產(chǎn)在天津和沈陽的二級業(yè)務直營模式不變，寶原地產(chǎn)將在三級業(yè)務領域與貝殼找房展開加盟合作試點。
實際上，中原集團也看到了三級市場的重要性在提升。中原集團創(chuàng)始人、主席施永青在近期接受媒體采訪時提到，“二手市場的生存空間一定比一手好。一手房這幾年蓋得太多，如果再繼續(xù)大規(guī)模開發(fā)，就會造成浪費，也會增加國家的負擔和資源錯配。此時，中介的功能就在于幫助小業(yè)主之間的流通。中國市場很大，人口流動始終存在；有人口流動，就會有居住需求的轉(zhuǎn)移”。
而目前，貝殼早已牢牢占據(jù)了國內(nèi)房產(chǎn)中介的頭把交椅。數(shù)據(jù)顯示，2023年，貝殼存量房交易的總交易額約為2.03萬億元，新房交易為1.00萬億元；存量房交易的總交易額在2024年繼續(xù)攀升至2.25萬億元，新房交易則下跌至9700億元。
截至2024年12月31日，貝殼自營、加盟及合作品牌涉及經(jīng)紀門店合計5.16萬家，涉及經(jīng)紀人合計49.99萬名，其中，活躍門店為4.97萬家，活躍經(jīng)紀人為44.53萬名。
中原加盟業(yè)務“換殼”重生
寶原地產(chǎn)此番現(xiàn)身是時隔9年的一次重新出山。
寶原地產(chǎn)最初是中原集團在2007年開設的第二品牌，起初并非從事加盟業(yè)務。不過，因長期持續(xù)虧損，且中原集團判斷其短時間內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)局面，寶原地產(chǎn)在2016年12月結(jié)束營業(yè)。
寶原地產(chǎn)原本的定位是二手中高端住宅中介代理業(yè)務，后期變更為一手房、二手房、別墅、豪宅的買賣。在當時，中原集團的計劃是先在上海試點，通過寶原地產(chǎn)快速提高中原集團在上海的市場占有率，再擴展到其它城市，但直至關停時，寶原地產(chǎn)也只停留在上海地界。
在2018年、2019年，中原集團相繼推出原萃和幾畝置業(yè)，原萃的主要業(yè)務是為中小中介提供技術及經(jīng)驗輸出的服務平臺，包括品牌授權(quán)、IT系統(tǒng)、交易按揭、顧問咨詢等業(yè)務板塊，幾畝置業(yè)則是原萃旗下的加盟品牌。彼時，中原地產(chǎn)的加盟業(yè)務的布局策略是錯開公司的主陣地一線城市，在二三四線城市落地。
長期做直營品牌的中原集團，為何突然在2018年啟動加盟業(yè)務？
黎明楷曾指出，經(jīng)紀行業(yè)傳統(tǒng)的直營模式存在兩個難以突破的問題，其中一個問題是“以往進軍一個新城市的打法是（通過直營方式）把規(guī)模鋪開，然后才有可能和當?shù)卮笠?guī)模的中介企業(yè)進行競爭，但國內(nèi)有這么多二三線的城市，不可能每個城市都這樣鋪”。
當時，原萃的出現(xiàn)被外界視為中原集團叫板貝殼平臺的舉措，不過，由于貝殼平臺借助資本的力量迅速占領市場，原萃選擇了另外的發(fā)展路徑，即聚焦中小中介。
在中原集團看來，直營店能夠覆蓋交易量大的小區(qū)，但老舊小區(qū)是直營店無法覆蓋的長尾市場，在這塊市場，只有熟悉老舊小區(qū)業(yè)主的小中介才能生存。
與此同時，當時的房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)涌入大量的資金，在資源大公司被擠壓甚至“壟斷”狀況下，中小中介的生存空間日漸堪憂，他們也有著求生的本能需求，比如“現(xiàn)在大部分客人都是來自于線上”，但“網(wǎng)絡營銷是一個砸資金的游戲，中小企業(yè)無法與之抗衡。
從對手到盟友
面對貝殼系的崛起，中原集團也曾寄希望于加盟業(yè)務與其對壘，但收效甚微。
原萃在2019年先后與58同城、安居客、房天下等平臺展開合作，又在2020年引入房多多作為控股股東。原萃選擇與房地產(chǎn)領域的多家知名互聯(lián)網(wǎng)平臺攜手，卻唯獨少了當時的資本寵兒貝殼平臺。
“我們原本就是奔著反壟斷（來的）”，黎明楷在2018年6月上海原萃的開業(yè)演講中稱，原萃試圖在大型中介的擠壓之下為中小中介爭取生存空間。在原萃推向市場之后，中原集團的管理層在多個不同的場合提到了壟斷現(xiàn)象，有時他們把矛頭直指貝殼。
“無論是直接參與貝殼平臺的中型中介企業(yè)或是通過加盟貝殼平臺以下品牌的小型中介，都避免不了主權(quán)喪失的結(jié)果。平臺的參與者既然要使用平臺提供的資源，也就必須服從平臺的制度，隨著企業(yè)對平臺的依賴度越高，經(jīng)營的自主性就越低。”黎明楷在2020年1月的一篇文章中指出，原萃允許加盟的中介公司維持自主性。
不過，中原集團的加盟業(yè)務問世短短3年便遭遇困境。2021年9月，房多多被爆突然決定不再支持原萃和幾畝置業(yè)的發(fā)展，導致處在初創(chuàng)期的原萃出現(xiàn)資金鏈缺口，正常發(fā)展受阻。天眼查顯示，原萃、幾畝置業(yè)的主體上海原萃信息技術有限公司、幾畝置業(yè)（上海）有限公司均已在去年第四季度正式注銷。
如今，中原集團加盟業(yè)務“換殼”重生，更選擇了與昔日的對手達成合作。對此，中原集團相關人士向時代財經(jīng)回應道，“當前中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整期，市場交易規(guī)模與結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化。在這一背景下，加盟模式因其靈活性、資源整合能力及風險共擔特性，更適應當前行業(yè)環(huán)境”。
上述人士進一步指出，中原與貝殼都有舉足輕重的地位，只是雙方選擇了不同的發(fā)展路徑。中原堅持垂直深耕，而貝殼則走平臺化路線。過去這些年，貝殼通過規(guī)模效應與技術賦能，驗證了平臺化模式的市場價值，而此次合作，中原不僅能“學習先進的平臺化運營經(jīng)驗”，還能“推動自身進化”。
顯然，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當下，無論是中原還是貝殼，唯有打破以往的路徑依賴，才能持續(xù)走在正確的道路上。