文｜時代財經(jīng)
在自家小區(qū)做了11年物業(yè)管理后，長實集團要撤場了。
近日，南城都匯4期匯尚園（下稱“匯尚園”）業(yè)主委員會向潤楹物業(yè)服務(wù)（成都）有限公司（下稱“潤楹成都公司”）發(fā)出中標(biāo)通知書，如果一切順利，家利物業(yè)管理（深圳）有限公司成都分公司（下稱“家利物業(yè)成都公司”）會在3月31日完成新老物業(yè)交接，然后正式從匯尚園撤場。
兩家房地產(chǎn)巨頭的命運在此刻短暫交匯。家利物業(yè)成都公司是李嘉誠家族旗下長實集團成員家利物業(yè)的子公司；潤楹成都公司是華潤置地旗下華潤萬象生活的子公司，萬象服務(wù)為華潤萬象生活的物管服務(wù)品牌。
2004年10月，長實集團首進(jìn)成都，以21億元拿下高新區(qū)一宗占地面積高達(dá)1036畝的土地，即如今的超級網(wǎng)紅大盤南城都匯。長實集團開發(fā)其中1-6期，項目交付后，家利物業(yè)順理成章進(jìn)場。
2014年3月，家利物業(yè)開始承擔(dān)匯尚園的物業(yè)服務(wù)工作。如今合同期滿，匯尚園業(yè)主決定不再續(xù)聘家利物業(yè)，轉(zhuǎn)而開啟公開招標(biāo)流程。
5家物業(yè)公司投標(biāo)，中標(biāo)公司放棄簽合同
據(jù)悉，匯尚園業(yè)主對物業(yè)費設(shè)置了最高限價2.8元/平方米/月，同時要求物管公司“帶資進(jìn)場”，即至少投入600萬元整改小區(qū)。盡管條件苛刻，但小區(qū)總建筑面積56.5萬平方米的體量，顯然對物管公司誘惑巨大。
時代財經(jīng)了解到，一共有7家符合投標(biāo)資格的龍頭物企子公司（注：下文以物企品牌名稱代替子公司名稱）對匯尚園表現(xiàn)出興趣，包括萬象服務(wù)、中海物業(yè)、萬科物業(yè)、金科服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活、融創(chuàng)服務(wù)。而此前負(fù)責(zé)匯尚園物業(yè)管理的家利物業(yè)，則放棄了此次角逐。
最終，5家公司遞交投標(biāo)文件，龍湖智創(chuàng)生活和融創(chuàng)服務(wù)沒有參與。為提高競爭力，除建發(fā)物業(yè)，各家公司均給出低于最高限價的收費標(biāo)準(zhǔn)，承諾的自費投入金額更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過600萬元。
經(jīng)過兩輪評審，萬象服務(wù)和金科物業(yè)得分分列第一、第二，進(jìn)入候選名單。雙方經(jīng)過線下路演環(huán)節(jié)的第二輪“鏖戰(zhàn)”之后，萬象服務(wù)最終以86.8%的同意率中標(biāo)。
一場激烈的“價格戰(zhàn)”已然在物管行業(yè)打響。隨著房地產(chǎn)開發(fā)增量下滑，物管行業(yè)規(guī)模增速明顯放緩，在存量市場中挖掘增量成為物管公司實現(xiàn)自身規(guī)模增長的重要途徑。近兩年，優(yōu)質(zhì)存量項目競爭白熱化，帶資進(jìn)場、低價競標(biāo)、路演拉票儼然成為物管公司擴展項目時的常見現(xiàn)象。
為了拿下匯尚園，萬象服務(wù)最遲在去年12月初已開始跟進(jìn)投標(biāo)事宜，盡管勝利的果實來之不易，萬象服務(wù)投標(biāo)主體潤楹成都公司卻在3月30日通知業(yè)委會決定終止簽訂合同，潤楹成都公司向時代財經(jīng)確認(rèn)了此事的真實性。
匯尚園業(yè)主告訴時代財經(jīng)，由于家利物業(yè)決意退出，萬象服務(wù)拒絕簽約，導(dǎo)致匯尚園或?qū)⑾萑霟o物業(yè)管理的尷尬局面，不過，目前已確定由金科服務(wù)提供六個月的臨時服務(wù)，后續(xù)匯尚園將重新選聘新的物管公司。
在管面積持續(xù)縮水，家利物業(yè)放棄南城都匯
在這場物管公司對存量項目的競賽中，家利物業(yè)逐漸失去地盤。
時代財經(jīng)了解到，2022年至今，家利物業(yè)已經(jīng)或確定撤出南城都匯1期匯翠園、3A匯馨園、4期匯尚園、5A匯晴園、6期匯彩園；在管物業(yè)剩余2A匯雅園、2B匯智園、3B匯曦園、5B匯朗園。
1期匯翠園和6期匯彩園是較早更換物管公司的小區(qū)，均在2022年從家利物業(yè)變更為龍湖智創(chuàng)生活。時代財經(jīng)通過兩名匯彩園業(yè)主獲悉，更換物管公司的主要原因是業(yè)主認(rèn)為家利物業(yè)管理水平不高但收費較高。
一名業(yè)主稱，家利物業(yè)的“槽點”集中在四大方面，“一是物業(yè)費貴，二是物業(yè)人員老齡化嚴(yán)重、服務(wù)態(tài)度差，三是公區(qū)衛(wèi)生做得不好，四是門崗人員不負(fù)責(zé)。新的物管公司進(jìn)來感覺（管理）有好一些，首先是物業(yè)人員年輕化，小區(qū)大門也進(jìn)行了改造更新，物業(yè)費還降了幾毛?！?/p>
管理水平和收費水平不對等，也是匯尚園業(yè)主對家利物業(yè)最大的不滿。業(yè)主王勇（化名）對家利物業(yè)的評價是“一般”，好的方面是“入住十多年電梯里一直沒有廣告，保潔維護(hù)得還行”，但其也指出“住改商管得不好，門衛(wèi)、保潔員年紀(jì)太大，綠化維護(hù)得也不行，門禁系統(tǒng)、地下停車場老舊，總之就是物業(yè)費收得不少，對小區(qū)的投入?yún)s不夠”。
2024年10月，匯尚園就召開了業(yè)主大會，對是否同意續(xù)聘家利物業(yè)一事進(jìn)行表決，結(jié)果僅有301人同意，占參與表決人數(shù)的10.02%。
匯尚園業(yè)主對新的物管公司也提出了新要求，除了需要達(dá)到一定的企業(yè)信用等級、管理規(guī)模、注冊資本等，還通過合同內(nèi)容對物管公司進(jìn)行一系列約束，包括但不限于對收費標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置“封頂價”，即不高于2.8元/平方米/月，較原收費標(biāo)準(zhǔn)下降0.15元/平方米/月，同時要求物管公司承諾在合同期前2年自愿投入最低400萬元的整改資金或品質(zhì)提升資金，以及自第二年起每年投入不低于50萬元的持續(xù)提升資金，由于合同服務(wù)期為5年，因此物管公司最低需要投入600萬元。
在《關(guān)于退出南城都匯4期匯尚園物業(yè)服務(wù)的通告》中，家利物業(yè)稱，“按照業(yè)委會于2024年12月28日公告的《關(guān)于成都南城都匯四期匯尚園項目物業(yè)服務(wù)公開招標(biāo)的公告》設(shè)置條件，我司作出艱難決定，不參加投標(biāo)。”
業(yè)主王勇稱家利物業(yè)放棄投標(biāo)，大概率是因為通過招標(biāo)重新進(jìn)場意味著“需要投入大量資金”，家利物業(yè)不得不放棄。業(yè)主李明（化名）則認(rèn)為，家利物業(yè)并非主動放棄，而是“不符合投標(biāo)條件”。
值得一提的是，家利物業(yè)此前已從長實集團在成都的另一重要項目彩疊園陸續(xù)撤場，彩疊園1B期、2期的物管公司已更換為保利物業(yè)、萬科物業(yè)。彩疊園2期業(yè)主委員會曾發(fā)文稱，重新選聘物業(yè)時邀請了家利物業(yè)，但后者并未參與投標(biāo)。
不過，上述說法沒有得到長實集團證實。時代財經(jīng)就不參加匯尚園投標(biāo)，以及從多個小區(qū)撤場的原因聯(lián)系長實集團，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。
物業(yè)大打“價格戰(zhàn)”，帶資進(jìn)場也成標(biāo)配
港資物企曾經(jīng)的地盤，如今成了內(nèi)資物企的競技場，比拼的不僅是公司規(guī)模和管理能力，還有“鈔能力”。
參與匯尚園投標(biāo)時，僅有建發(fā)物業(yè)按照業(yè)主提出的最低投入金額（注：指合同前2年投入資金）與最高收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報價，其余物管公司則圍繞價格展開角逐。
萬象服務(wù)、中海物業(yè)、金科服務(wù)、萬科物業(yè)對高層住宅的報價分別是2.75元/平方米/月、2.75元/平方米/月、2.70元/平方米/月、2.68元/平方米/月，而業(yè)主提出的高層住宅物業(yè)最高限價是2.8元/平方米/月；對地下車位的報價是70元/平方米/月、70元/平方米/月、68元/平方米/月、60元/平方米/月，最高限價是70元/平方米/月。
在自愿投入資金方面，金科服務(wù)報價最高，承諾自進(jìn)場之日起24個月內(nèi)投入680萬元，萬象服務(wù)570萬元，中海物業(yè)500萬元，萬科物業(yè)則承諾在6個月內(nèi)投入500萬元，4家公司的報價均明顯高于業(yè)主最低要求。
進(jìn)入路演環(huán)節(jié)，金科服務(wù)繼續(xù)施展“鈔能力”，承諾進(jìn)場后第二年起連續(xù)4年每年投入80萬元，萬象服務(wù)則承諾50萬元，業(yè)主的最低要求是不低于50萬元。
從結(jié)果看來，業(yè)主并未完全被低價吸引。王勇稱，之所以把票投給萬象服務(wù)，是因為他看中其母公司華潤置地經(jīng)營穩(wěn)健，以及朋友住的華潤置地小區(qū)“物管不錯”，工作人員對業(yè)主需求響應(yīng)及時。業(yè)主李明則稱兩家公司的投入金額之差沒有達(dá)到一定量級，“影響不是太大，我更多考慮物業(yè)承諾改善小區(qū)哪些地方，還有物業(yè)的口碑”。
萬象服務(wù)的投標(biāo)主體潤楹成都公司曾在3月29日回應(yīng)時代財經(jīng)稱，公司已收到匯尚園業(yè)委會中標(biāo)通知書，尚未正式接管，“目前正開展項目承接查驗工作，重點排查設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域及歷史遺留問題，待排查工作結(jié)束后，我們將及時向甲方反饋，并據(jù)此安排后續(xù)工作”。
近兩年，物管公司爭奪優(yōu)質(zhì)存量項目的競爭白熱化，帶資進(jìn)場、低價競標(biāo)、路演拉票儼然成為擴展項目時的常見現(xiàn)象。
去年11月，合肥大溪地小區(qū)引發(fā)熱議，原因是中標(biāo)的物管公司飛云物業(yè)承諾無償帶資600萬元用于小區(qū)品質(zhì)提升，并承諾在必要時可提供墊資400萬元用于小區(qū)建設(shè)。2023年6月，萬科物業(yè)在西安繽紛南郡小區(qū)時承諾帶資736萬元更令市場嘩然，因為這遠(yuǎn)高于競爭對手提出的120萬元至350萬元的規(guī)模。
針對合計帶資770萬元投標(biāo)匯尚園一事，潤楹成都公司回應(yīng)稱，該項目的“品質(zhì)提升”計劃為甲方招標(biāo)方案中明確的招標(biāo)要求，也是為了最大程度上響應(yīng)業(yè)主對居住環(huán)境升級的核心訴求，這跟市場上通常理解的“帶資進(jìn)場”有很大的不同。計劃內(nèi)所有支出均明確要求用于小區(qū)的優(yōu)化改造（如綠化升級、智慧社區(qū)建設(shè)等），屬物業(yè)行業(yè)優(yōu)化服務(wù)的常規(guī)舉措，最終目的在于通過合理成本投入提升居住體驗。
潤楹成都公司稱，“潤楹物業(yè)一直高度重視業(yè)主的信任與委托，堅持行業(yè)自律，對于‘帶資進(jìn)場’等行為從來堅決反對”。
盡管拿下匯尚園耗時長達(dá)數(shù)月，潤楹成都公司在確定中標(biāo)的數(shù)日后緊急棄標(biāo)，而此時家利物業(yè)與匯尚園在合同中約定的服務(wù)日期也逼近結(jié)束，這導(dǎo)致業(yè)主們一度陷入對小區(qū)或?qū)⒚媾R無物業(yè)管理的擔(dān)憂當(dāng)中。
3月30日，潤楹成都公司發(fā)函通知匯尚園業(yè)委會終止簽訂合同的決定，原因是“我司在承接查驗中發(fā)現(xiàn)涉及消防及電梯的多項風(fēng)險問題，上述問題無法滿足物業(yè)服務(wù)承接條件及我司對樓盤接管的安全紅線管控要求，預(yù)計完成全部查驗后，業(yè)委會對上述風(fēng)險問題的責(zé)任追溯、整改均需要較長時間、較高成本，將嚴(yán)重影響《物業(yè)服務(wù)合同》的簽訂及履行”。
爭議之聲四起，多地物管協(xié)會抵制“帶資進(jìn)場”
匯尚園重新選聘物管公司的過程頗為坎坷，但前期“帶資進(jìn)場”的激烈競爭依然折射出當(dāng)下物業(yè)公司的規(guī)模焦慮。
目前，“帶資進(jìn)場”并無權(quán)威定義，市場對“帶資進(jìn)場”的理解一般是指物管公司在競標(biāo)物業(yè)項目時承諾無償投入一定數(shù)量的自有資金，用于小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的整改和維護(hù)運營，有物管公司主動承諾，也有物管公司為了滿足投標(biāo)要求而被動承諾。
不過，無論主動還是被動，關(guān)于帶資進(jìn)場、低價競標(biāo)，行業(yè)內(nèi)爭議巨大。
廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在2025年新年獻(xiàn)詞中指出，盲目的存量競爭與價格競爭、帶資入場等不僅不會擴展企業(yè)生存與發(fā)展的空間，還會持續(xù)壓減本就微薄的利潤與現(xiàn)金流，最終導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)陷入“越發(fā)展、越虧損、消亡越快”的泥淖之中無法自拔。
深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長曾在去年7月發(fā)文直指帶資入場以及以遠(yuǎn)低于最高限價甚至低于成本價中標(biāo)是不正當(dāng)競爭行為，“讓原本應(yīng)該通過提升服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)新能力來贏得市場的企業(yè)，被迫裹挾其中。這不僅不利于企業(yè)的長期發(fā)展，也不利于行業(yè)的整體進(jìn)步與高質(zhì)量發(fā)展”。
據(jù)時代財經(jīng)統(tǒng)計，2024年以來，全國已有多個省市的物業(yè)管理協(xié)會發(fā)文抵制不正當(dāng)競爭，包括安徽省、四川瀘州、廣東深圳、貴州六盤水、天津濱海新區(qū)、福建泉州德化縣等。
為了規(guī)范市場，還有城市“出手”整治招標(biāo)人。珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在去年11月印發(fā)《珠海市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》，明確招標(biāo)文件不得將物業(yè)服務(wù)人“提供整改資金”和“帶資進(jìn)場”作為評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和定標(biāo)依據(jù)，減少擾亂物業(yè)管理市場行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場的公平競爭。
市場對“帶資進(jìn)場”始終存在爭議。
去年11月，萬物云董事長朱保全在公眾號“萬物有云”發(fā)文表示，不能僅基于立場對“帶資進(jìn)場”進(jìn)行道德評價，而要用更理性的觀察每一方參與者身處其中會如何演化，并呈現(xiàn)出其背后的本質(zhì)。
朱保全認(rèn)為，“不做測算，不考慮物企各自的‘盤算’，盲目支持或者詆毀帶資進(jìn)場，都不可取”。一般而言，物業(yè)服務(wù)絕對不是高毛利業(yè)務(wù)，但從財務(wù)投資的視角，一家客戶滿意度高的公司，合同續(xù)簽率在97%以上，如果計算凈現(xiàn)值 (NPV)，會有一個合理投資范圍和選擇，甚至從公司投資風(fēng)險角度，也一定在合同中有約定，比如附條件分批投入，風(fēng)險條款等等。
此外，在朱保全看來，“帶資進(jìn)場”隱含的是一種信用基礎(chǔ)上的對賭?！拔飿I(yè)公司‘帶資進(jìn)場’是確信一定的貼現(xiàn)率（由費率、收繳率和續(xù)簽率決定），在好的軟服務(wù)及硬件改善基礎(chǔ)上，自己能長期盈利；業(yè)主確信小區(qū)在委托的物業(yè)公司勤勉經(jīng)營下，能夠?qū)崿F(xiàn)硬件改善和長期的養(yǎng)護(hù)?！?/p>
“存量市場下，會不會真存在虧錢拿項目、虧錢長規(guī)模的舉動？或許有，但從市占率來看，十幾萬家物業(yè)企業(yè)的市場依舊極度分散，并不存在利用優(yōu)勢地位不正當(dāng)競爭的隱憂。如果商品價格下降（小區(qū)的整體收益），而供給量反而上升（帶資進(jìn)場的金額），市場自會教育這類非理性投資者”，朱保全稱。