界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
“城市更新”作為近兩年熱詞，被賦予著新的內(nèi)涵與高度。
黨的二十大報(bào)告要求，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，打造宜居、韌性、智慧城市。黨的二十屆三中全會(huì)則進(jìn)一步明確要“建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)”。
如今，城市更新正在各地如火如荼地全面展開。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已實(shí)施城市更新項(xiàng)目超6.6萬個(gè)，累計(jì)完成投資2.6萬億元。
此外，各地也因地制宜探索制度政策框架與建設(shè)模式，城市更新“進(jìn)度條”不斷刷新。此前，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳針對(duì)深入開展城市更新工作提出若干措施，如明確“留、改、拆”更新區(qū)域和地下空間利用范圍，合理確定土地用途、開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度、各類配套設(shè)施等，為實(shí)施城市更新項(xiàng)目提供依據(jù)。
湖北同樣將城市更新放至政府工作的重中之重，多地成立“住房和城市更新局”，并相繼掛牌。而深圳、廣州、濟(jì)南等地則是另設(shè)了專門的城市更新機(jī)構(gòu)。從“城鄉(xiāng)建設(shè)”到“城市更新”，體現(xiàn)出各地工作重心開始由增量建設(shè)轉(zhuǎn)到存量管理。
城市更新事關(guān)民生、事關(guān)發(fā)展，如何走出可持續(xù)之路是當(dāng)前城市更新工作面臨的最大難題之一。一線城市上海也明確表示，要以“再難也要想辦法解決”的韌勁，加快探索走出更可持續(xù)的城市更新路子。
近日，第一太平戴維斯中國區(qū)策略顧問部負(fù)責(zé)人朱鋒接受了界面新聞專訪，就當(dāng)前歷史文化建筑如何有機(jī)更新、城市更新面臨哪些挑戰(zhàn)、國內(nèi)外有哪些成熟案例可參考等話題回答了記者提問。
更新與保護(hù)，如何共贏？
城市更新和城市歷史文化保護(hù)有著天然的聯(lián)系，當(dāng)前中國有許多獨(dú)有的優(yōu)秀歷史建筑正在經(jīng)歷翻修、重生。如何實(shí)現(xiàn)保護(hù)與更新、傳承與融合的共贏，是一大難題。
朱鋒告訴界面新聞，城市更新和歷史文化保護(hù)并非對(duì)立，而是相輔相成的關(guān)系。將歷史文化保護(hù)融入城市更新，需要制定科學(xué)規(guī)劃，采用適度更新方式，發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)公眾參與和社區(qū)共建，并利用科技手段提升建筑的可持續(xù)發(fā)展能力。
首先，需要制定科學(xué)合理的歷史文化保護(hù)規(guī)劃。在城市更新規(guī)劃中，明確歷史文化保護(hù)的目標(biāo)、原則和范圍，并制定相應(yīng)的保護(hù)措施。對(duì)歷史文化建筑進(jìn)行分類評(píng)估，區(qū)分不同等級(jí)的保護(hù)對(duì)象，并制定相應(yīng)的保護(hù)策略。在保護(hù)規(guī)劃中，既要注重歷史風(fēng)貌的傳承，也要考慮建筑功能的更新和提升，實(shí)現(xiàn)保護(hù)與發(fā)展的有機(jī)結(jié)合。
此外，采用適度的更新方式，避免大拆大建，盡量采用微更新、漸進(jìn)式更新的方式，保留歷史建筑的原貌和特色。在更新過程中，注重歷史建筑的結(jié)構(gòu)安全和技術(shù)改造，提升建筑的舒適度和使用功能。比如可引入現(xiàn)代建筑元素，與歷史建筑進(jìn)行有機(jī)融合，創(chuàng)造獨(dú)特的建筑風(fēng)格。
與此同時(shí)，可發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，將歷史文化建筑改造為博物館、藝術(shù)館、文創(chuàng)中心等，展示城市的歷史文化底蘊(yùn)，吸引游客和創(chuàng)意人才。
這期間，可鼓勵(lì)發(fā)展特色民宿、餐飲、手工藝品等，將歷史文化與旅游休閑相結(jié)合，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，賦予歷史建筑新的生命力和活力，使其成為城市更新的重要引擎。
還要加強(qiáng)公眾參與和社區(qū)共建，建立公眾參與機(jī)制，讓社區(qū)居民參與到歷史文化保護(hù)和城市更新的決策過程中。開展歷史文化宣傳教育活動(dòng)，提高公眾對(duì)歷史文化保護(hù)的認(rèn)識(shí)和意識(shí)。通過社區(qū)共建，形成保護(hù)歷史文化、推動(dòng)城市更新的合力。
科技手段也必不可少。
朱鋒認(rèn)為，利用數(shù)字化技術(shù)對(duì)歷史文化建筑進(jìn)行記錄和展示，實(shí)現(xiàn)歷史文化的數(shù)字化傳承；虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)則讓公眾體驗(yàn)歷史文化建筑的過去和未來，增強(qiáng)歷史文化的吸引力；而利用節(jié)能環(huán)保技術(shù)，對(duì)歷史建筑進(jìn)行綠色改可擴(kuò)容提升建筑的可持續(xù)發(fā)展能力。
以上海蟠龍?zhí)斓貫槔?，該?xiàng)目就是將歷史建筑改造為高端商業(yè)綜合體，保留了歷史建筑的立面和空間結(jié)構(gòu)，同時(shí)引入現(xiàn)代商業(yè)元素，實(shí)現(xiàn)了保護(hù)與發(fā)展的有機(jī)結(jié)合。
“通過將歷史文化保護(hù)融入城市更新，可打造更具特色、更有魅力的城市，并促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展?！敝熹h向界面新聞表示。
城市更新面臨哪些挑戰(zhàn)？
朱鋒認(rèn)為，城市更新不僅僅是改善城市面貌，更是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。
優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)；改善營商環(huán)境，吸引外資投資；提升城市品質(zhì)，促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)等，都是城市更新在實(shí)現(xiàn)了讓城市恢復(fù)生機(jī)的同時(shí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。
以外灘“第二立面”區(qū)域更新為例，第一太平戴維斯參與第二立面頂層設(shè)計(jì)，在強(qiáng)化外灘文化底蘊(yùn)的同時(shí)，引入文化新創(chuàng)意、旅游新業(yè)態(tài)、商業(yè)新消費(fèi)等功能，以進(jìn)一步提升上海城市名片的吸引力。
與此同時(shí)，城市更新也面臨著不小挑戰(zhàn)。
朱鋒告訴界面新聞，近兩年經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行，資金成為城市更新面臨的首要問題。一方面是融資難度大，城市更新項(xiàng)目通常需要巨額資金投入，而現(xiàn)有的融資渠道可能不足以滿足這些需求，特別是在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下。另一方面，資金回報(bào)周期長，城市更新項(xiàng)目的投資回報(bào)周期相對(duì)較長，這可能導(dǎo)致私人資本參與度不高，增加了項(xiàng)目融資的難度。
“我們現(xiàn)在接觸的所有項(xiàng)目，北上廣深、濟(jì)南、溫州等，面臨的都是資源跟資本倒掛的問題?！敝熹h表示，項(xiàng)目價(jià)值都很高，但成本同樣很高，在城市更新這個(gè)大的框架里面，可能會(huì)有些沖突，也就是這個(gè)項(xiàng)目想要起到的社會(huì)效益或者說它的商業(yè)價(jià)值與現(xiàn)在的投入不成正比。
在朱鋒看來，城市更新項(xiàng)目往往面臨高成本與不確定的收益之間的矛盾，而且，城市更新可能會(huì)導(dǎo)致原居民搬遷、租金上漲等問題，引發(fā)社會(huì)公平性的討論，如何在經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)責(zé)任之間找到平衡點(diǎn)，是另一個(gè)挑戰(zhàn)。
朱鋒告訴界面新聞，現(xiàn)行的土地、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)法律法規(guī)可能也會(huì)針對(duì)城市更新的實(shí)施，做一些調(diào)整。如土地使用性質(zhì)變更、容積率的調(diào)整等。
朱鋒認(rèn)為，大尺度的突破一定需要時(shí)間，也有一定風(fēng)險(xiǎn)。
“我們在實(shí)操過程中有時(shí)也遇到一些項(xiàng)目，區(qū)位很好，但是規(guī)定風(fēng)貌不能動(dòng)。另外，受限于政策及資本問題，整個(gè)片區(qū)的城市更新實(shí)施非常點(diǎn)狀，帶來諸多局限?！?/p>
城市更新，現(xiàn)在碰到比較大的挑戰(zhàn)也在于，風(fēng)貌建筑評(píng)定與其真正意義上的功能使用之間的矛盾?！坝行╉?xiàng)目規(guī)定風(fēng)貌建筑的等級(jí)不能動(dòng)，連面積也不能改變，但原來它是居住功能，要改成商業(yè)功能肯定不合適，如果做出非常將就的東西出來，市場效果一定也很難好?！?/p>
此外，規(guī)劃與實(shí)際需求脫節(jié)也是一大挑戰(zhàn)。城市更新方案可能存在設(shè)計(jì)理念與居民實(shí)際需求不符的情況，導(dǎo)致更新項(xiàng)目難以得到居民的廣泛認(rèn)同。
“市場對(duì)于城市更新的認(rèn)知還需要普及，現(xiàn)如今專家、消費(fèi)者、政府對(duì)政策的理解不太一樣，對(duì)很多方面的定性有無價(jià)值，還很模糊。”朱鋒指出。
國內(nèi)外有哪些成熟案例值得推廣？
在這一輪城市更新中，國內(nèi)外都開始注重社會(huì)資本和引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)。
朱鋒介紹，英國倫敦的巴特西發(fā)電站的改造項(xiàng)目是一個(gè)成功的城市更新案例，它通過聚焦產(chǎn)業(yè)、開放空間、多元商業(yè)和活躍社群，成功地將廢棄的老廠房轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)充滿活力的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。
作為標(biāo)志性建筑，巴特西發(fā)電站曾是歐洲最大的磚式建筑和世界上最大的煤炭發(fā)電站之一。在1983年停止運(yùn)作后，巴特西發(fā)電站逐漸淪為一座荒蕪的廢墟。
“這個(gè)項(xiàng)目最初是純開發(fā)邏輯，提出建設(shè)包括主題公園、酒店、生態(tài)園、生物發(fā)電站甚至切爾西足球俱樂部的新球場等單一業(yè)態(tài)的方案，但發(fā)現(xiàn)賬算不過來。后來又找了另外一個(gè)運(yùn)營商去做整體規(guī)劃，大概花了10年時(shí)間，去年已經(jīng)面市?！敝熹h告訴界面新聞。
建成后的社區(qū)內(nèi)部將實(shí)現(xiàn)內(nèi)循環(huán)和外循環(huán)，預(yù)計(jì)每年吸引超過2500萬人流量。其中，1210萬為附近居民，970萬為觀光客和活動(dòng)參與者，還有350萬商務(wù)人士。
朱鋒表示，保護(hù)建筑是發(fā)電廠的初衷，但為了實(shí)現(xiàn)整體資金平衡，又新建了寫字樓跟公寓，這是比較典型的一個(gè)案例。
在國內(nèi)，上海的蟠龍?zhí)斓?、成都麓湖片區(qū)等，也都是不錯(cuò)的案例。以麓湖CPI為例，其建筑結(jié)構(gòu)以“獨(dú)棟+湖面+花園”為特色，定位為“生長在花園里的時(shí)尚文化社區(qū)”。將歷史文化與時(shí)尚文化相結(jié)合，創(chuàng)造獨(dú)特的社區(qū)文化氛圍。
“最近開的商業(yè)項(xiàng)目麓湖CPI也挺出圈的，但這種模式不可復(fù)制。在這個(gè)項(xiàng)目上，產(chǎn)品力是第一位的?！敝熹h表示。
朱鋒看來，從蟠龍?zhí)斓氐进檳鄯荒芸闯?，港企瑞安則是商業(yè)邏輯第一，商業(yè)邏輯再疊加產(chǎn)品?！叭绻虾ｓ待?zhí)斓厥?.0，那么正在改建中的召稼樓會(huì)是2.0。召稼樓更大，本身古鎮(zhèn)底蘊(yùn)要比蟠龍多，一定有機(jī)會(huì)成為上海第一個(gè)古鎮(zhèn)頭牌?！?/p>
中國的城市更新案例越來越朝著國際化方向走。
上海480米北外灘最高樓，“這個(gè)項(xiàng)目具有標(biāo)桿性質(zhì)，竣工時(shí)間是2030年（中國二氧化碳排放力爭于2030年前達(dá)到峰值），是中國第一棟新建的超高層綠色建筑?！敝熹h表示，這棟樓也是第一棟新建超過300米超高層里能夠達(dá)到碳達(dá)峰的樓。
同樣在上海，位于陸家嘴板塊的上海國際航運(yùn)金融大廈在保留了諾富特酒店基礎(chǔ)上，增加了零售商業(yè)福山薈，形成多元化、多觸點(diǎn)發(fā)展，使項(xiàng)目更好地融入周邊社區(qū)，推動(dòng)整個(gè)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化和更新。這一舉措也使其成為上海商業(yè)升級(jí)更新具有重要的代表意義和參考價(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目。
“城市更新成為城市發(fā)展的重點(diǎn)詞，第一太平戴維斯剛好踩中了國家的節(jié)奏，目前我們團(tuán)隊(duì)關(guān)于城市更新的業(yè)務(wù)量在總業(yè)務(wù)中占比已達(dá)到六到七成?！敝熹h表示。
在上海國際航運(yùn)金融大廈項(xiàng)目中，強(qiáng)調(diào)不進(jìn)行大規(guī)模拆除，要最大化地利用現(xiàn)有價(jià)值?！拔覀儽Ａ袅巳昵暗那蝽敽痛笮筒Ａ淮?，同時(shí)在改造中使用了優(yōu)質(zhì)材料，并對(duì)日照造成的影響進(jìn)行了精準(zhǔn)研究，以減少能源浪費(fèi)?！?/p>
此外，第一太平戴維斯還在許多項(xiàng)目中進(jìn)行一些不易察覺的“深層”改造，比如樓宇的環(huán)保認(rèn)證，以及設(shè)施設(shè)備的更新，這些都是城市更新中對(duì)環(huán)保和雙碳目標(biāo)的重要回應(yīng)。