界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

距離第三輪土拍結(jié)束不足10天，上海便官宣年內(nèi)第四批次15宗涉宅地塊，總面積82.15公頃，同樣分為兩次出讓。

這15宗地塊分布于寶山區(qū)（1宗）、奉賢區(qū)（1宗）、虹口區(qū)（1宗）、嘉定區(qū)（1宗）、臨港新片區(qū)（2宗）、閔行區(qū)（1宗）、普陀區(qū)（2宗）、青浦區(qū)（1宗）、松江區(qū)（2宗）、徐匯區(qū)（1宗）、以及楊浦區(qū)（2宗）。

11月3日，上海率先掛牌第四批次的首輪8宗地塊，總出讓面積28.75萬(wàn)平方米，總建筑面積74.51萬(wàn)平方米，總起價(jià)139.7億元，將于12月5日舉行現(xiàn)場(chǎng)交易會(huì)。

這8宗地塊分別分布于普陀區(qū)（2宗）、奉賢區(qū)（1宗）、臨港自貿(mào)區(qū)（2宗）、虹口區(qū)（1宗）和楊浦區(qū)（2宗）。本輪延續(xù)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)、競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”和搖號(hào)的線下出讓方式，未取消地價(jià)上限。

首場(chǎng)出讓的8塊地，有3宗地以招掛復(fù)合方式出讓，分別為虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)地塊和楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)兩宗地塊；另外5宗掛牌出讓，分別位于普陀桃浦、北新涇產(chǎn)業(yè)園區(qū)、奉賢新城、臨港自貿(mào)區(qū)等板塊。

據(jù)界面新聞了解，采用“招掛復(fù)合”出讓方式的地塊主要是位于市中心板塊，包含商業(yè)、辦公等混合性質(zhì)，開發(fā)體量較大，且不乏地鐵上蓋的TOD綜合體項(xiàng)目，這對(duì)于開發(fā)企業(yè)能力要求較高，需要承擔(dān)城市更新、發(fā)展等社會(huì)責(zé)任。

以楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-04地塊為例，出讓面積4432.15平方米，容積率1.35，建筑面積5983.4平方米，地塊起價(jià)41885萬(wàn)元，上限價(jià)格4.6073億元，起始樓面價(jià)70002元/平方米，上限樓面價(jià)77001元/平方米，為本輪掛地起始樓面價(jià)最高的地塊。其中，公寓房地聯(lián)動(dòng)價(jià)117000元/平方米，風(fēng)貌住宅148000元/平方米。

該地塊位于保利置業(yè)地塊東側(cè)，周邊還有即將入市的金隅外灘東岸最后60套房源，均價(jià)11.9萬(wàn)元/平方米。

楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)02F1-01地塊的出讓面積則為10284.23平方米，地塊起始價(jià)11.51億元，最高限價(jià)12.63億元。該地塊鄰近內(nèi)環(huán)高架，距百聯(lián)濱江購(gòu)物中心僅200米，周邊有杭州路小學(xué)、楊浦中醫(yī)院、復(fù)旦大學(xué)紅房子醫(yī)院等，配套成熟。

虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道HK0018-33地塊總面積10617.4平方米，起始價(jià)13.7億元，最高限價(jià)15.07億元，容積率2.48。地塊位于紀(jì)念路北側(cè)，靠近逸仙高架路，周邊生活交通便利。

此外，本批次掛牌出讓的地塊中，普陀區(qū)北新涇產(chǎn)業(yè)園區(qū)地塊相對(duì)比較受關(guān)注。該地塊起始價(jià)43.5億元，起始樓面價(jià)60191元/平方米，上限價(jià)格47.85億元，上限樓面價(jià)66210元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)102000元/平方米。

普陀區(qū)另一宗桃浦科技城地塊出讓面積21061平方米，地塊起始價(jià)20.7億元，最高限價(jià)22.77億元。該地塊位于寶華三宗宅地的南側(cè)，靠近11號(hào)線祁連山路站，板塊內(nèi)有中環(huán)桃源里、普陀金茂府、寶華紫薇花園、中環(huán)云悅府等項(xiàng)目。

奉賢新城今年出讓的地塊熱度也都較高，此次將出讓的21單元E11A-05地塊出讓面積21383平方米，起始價(jià)9.058億元，最高限價(jià)9.96億元。地塊周邊配套設(shè)施完善，有在建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以及正在建設(shè)的新華醫(yī)院奉賢園區(qū)、南橋中心等。

本批次有兩宗位于臨港新片區(qū)地塊，一宗位于綜合產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，另一宗位于滴水湖核心區(qū)。其中，臨港綜合產(chǎn)業(yè)園片區(qū)地塊起始價(jià)24.34億元，最高限價(jià)25.95億元；滴水湖核心區(qū)地塊起始價(jià)12.69億元，最高限價(jià)13.96億元。

一名上海房企投拓人士向界面新聞表示，這批次地塊質(zhì)量較好，有意向參拍其中地塊，“可以說(shuō)是年內(nèi)壓箱底地塊了?！?/p>

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦也認(rèn)為，這批次土地最大的特點(diǎn)就是質(zhì)量比第三批好?！皬恼麄€(gè)區(qū)位分布來(lái)看，可以看到像普陀桃浦、楊浦平陽(yáng)、虹口、徐匯等，應(yīng)該說(shuō)比較偏市中心的地塊都能夠在第四批看到?！?/p>

此外，從整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏來(lái)看，第四批次其實(shí)也是量不少的，一共有15塊土地，對(duì)比去年稍顯“虎頭蛇尾”的第四批次，今年第四批次的供應(yīng)絕對(duì)量相當(dāng)充分。因此，第四批在進(jìn)入到最后拍賣程序時(shí)，房企搶地塊的現(xiàn)象或比第三批更多。

盧文曦表示，房企是市場(chǎng)前瞻性的指標(biāo)，在市場(chǎng)相對(duì)比較偏冷的情況下，可用更好的地塊去吸引房企積極參與。如果企業(yè)拿地活躍，某種程度上也會(huì)帶來(lái)一些信心上的提振。

“至少可以看到，在這些地塊拿到之后，快的話可能四五個(gè)月后也就是明年的小陽(yáng)春，這些項(xiàng)目就可以入市，屆時(shí)這些有機(jī)會(huì)成為網(wǎng)紅項(xiàng)目，也會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一股信心?！?/p>